Con il calo dei tassi di interesse, cosa dovrebbero aspettarsi i mutuatari che richiedono un mutuo ipotecario da 2 miliardi di VND?

Con un appartamento che costa oltre 4 miliardi di VND, anche avendo già versato circa metà del prezzo, gli acquirenti devono comunque valutare attentamente la possibilità di contrarre un ulteriore prestito di 2-2,5 miliardi di VND a lungo termine. Ecco perché Viet Hung (34 anni, Hanoi ) ha rimandato l’acquisto della sua casa dall’inizio dell’anno.

“Lo sto comprando per andarci a vivere, ma il prestito di diversi miliardi di dong è comunque un peso enorme. Voglio aspettare che i tassi di interesse si stabilizzino prima di prendere una decisione”, ha detto il signor Hung.

Questo sentimento è emerso quando i tassi di interesse sui prestiti hanno iniziato a mostrare segni di rallentamento. Ad agosto, alcune banche hanno ridotto i tassi di interesse sui prestiti di circa lo 0,5-1% all’anno, dopo che il governo aveva chiesto al settore bancario di tagliare i costi e di impegnarsi per una sostanziale riduzione dei tassi di interesse.

Tuttavia, oltre ai tassi di interesse, un altro problema riguarda la scelta dei mutuatari e dei progetti a cui dare priorità per il finanziamento immobiliare.

Le banche continuano a concedere prestiti, ma stanno diventando sempre più selettive.

Secondo alcune banche, il settore immobiliare non è ancora un ambito in cui il credito viene bloccato. Al contrario, i capitali vengono allocati in modo più selettivo.

ACB ha dichiarato che continuerà ad espandere i finanziamenti a medio e lungo termine, anche per il settore immobiliare. Tuttavia, per ogni progetto, la banca prenderà in considerazione gli aspetti legali, la capacità del costruttore, il flusso di cassa, la capacità di rimborso e l’efficienza nell’utilizzo del capitale.

VPBank persegue inoltre una strategia selettiva di crescita del credito immobiliare basata su cinque criteri: il giusto sviluppatore, la posizione, il segmento di clientela o la tipologia di abitazione, il progetto e l’utente finale.

Il signor Andre DeBakhapouve, direttore della gestione del rischio presso VPBank, ha affermato che i finanziamenti immobiliari della banca si concentrano su progetti di qualità in aree con prospettive di sviluppo a medio e lungo termine, in particolare quelle che beneficiano di investimenti infrastrutturali. I segmenti prioritari includono immobili industriali, edilizia sociale, progetti per soddisfare effettive esigenze abitative e immobili commerciali nelle principali città.

Vietcombank ritiene inoltre che i prestiti immobiliari debbano continuare a essere rigorosamente controllati, soprattutto nei segmenti ad alta speculazione. Tuttavia, la banca valuta che il mercato immobiliare abbia ancora le basi per una ripresa a lungo termine grazie alla crescita economica, ai redditi, agli investimenti infrastrutturali e alla pianificazione urbana. In particolare, secondo Vietcombank, gli acquirenti a scopo residenziale rappresentano circa il 66% delle transazioni di appartamenti, il che indica che la domanda reale rimane una forza trainante cruciale.

La signora Bui Thi Thu Thuy, direttrice senior della divisione di pianificazione finanziaria aziendale di Techcombank , ha valutato che il mercato immobiliare residenziale ha ancora un grande potenziale, dato che il tasso di urbanizzazione e i redditi delle persone continuano ad aumentare.

Secondo lei, la diminuzione dei mutui ipotecari in essere nel secondo trimestre è dovuta a tre ragioni principali: gli acquirenti hanno atteso mentre alcuni piani infrastrutturali erano ancora in fase di valutazione; i prezzi sul mercato primario sono aumentati, richiedendo ai clienti più tempo per valutare e preparare le proprie finanze; e l’aumento dei tassi di interesse è diventato un ostacolo nel breve termine.

“Quando le informazioni sulla pianificazione saranno più chiare e i tassi di interesse si calmeranno, il flusso di erogazioni verso i prodotti di mutuo ipotecario riprenderà”, ha previsto la signora Thuy.

Da un altro punto di vista, il direttore generale di MB, Pham Nhu Anh, ritiene che il rallentamento del mercato dopo un periodo di rapida crescita abbia anche aspetti positivi. Secondo lui, le imprese immobiliari potrebbero dover accettare margini di profitto più moderati per aumentare la liquidità, consentendo così ai prezzi delle case di stabilizzarsi e di allinearsi maggiormente ai redditi delle persone.

Il rischio di credito nel settore immobiliare non deve essere equiparato ad altri tipi di rischio di credito.

Dal punto di vista delle ricerche di mercato, VARS IRE sostiene che la questione del credito immobiliare non riguarda semplicemente un “inasprimento” o un “allentamento” delle condizioni di credito, ma, cosa più importante, la destinazione del capitale, lo scopo per cui viene erogato e il livello di rischio di ciascun prestito.

Secondo questa unità, il credito dovrebbe essere prioritario per i progetti con documentazione legale completa, potenziale di realizzazione, contributo all’integrazione dell’offerta e al soddisfacimento della domanda reale. Al contrario, i flussi di capitale destinati ad attività speculative o al continuo “sostegno” di progetti non più redditizi devono essere opportunamente controllati.

Senza distinguere tra questi gruppi, la politica creditizia può avere conseguenze in entrambe le direzioni. Un’espansione incontrollata del capitale aumenta i rischi per il sistema bancario, mentre una restrizione del credito indiscriminata può lasciare incompiuti progetti potenzialmente validi per mancanza di finanziamenti, immobilizzando risorse e aumentando il rischio di crediti inesigibili.

Sulla base di questa realtà, VARS IRE propone di passare da un approccio di controllo basato principalmente sul settore a una valutazione specifica basata sul mutuatario, sugli attivi, sull’utilizzo previsto del capitale e sulla capacità di rimborso. Per le imprese, il livello di rischio dovrebbe essere collegato alla conformità legale, alla capacità di completamento dei progetti, ai piani di flusso di cassa e alla capacità di rimborso. Per i clienti privati, la concessione del credito dovrebbe tenere conto delle esigenze di utilizzo degli attivi, dei livelli di indebitamento e dell’effettiva capacità di rimborso.

Questo approccio aiuta anche a distinguere meglio tra le reali esigenze di acquisto di una casa e le attività di investimento ad alto indebitamento. Ad esempio, chi acquista la sua prima casa, un alloggio sociale o un alloggio a prezzi accessibili ha scopi e livelli di rischio diversi rispetto a chi si indebita pesantemente per possedere più immobili con l’aspettativa di un apprezzamento del valore.

Dal punto di vista dell’offerta, VARS IRE propone uno studio che classifica i progetti in tre gruppi. Il primo gruppo comprende progetti pienamente conformi alla legge, realizzabili e che necessitano principalmente di capitale aggiuntivo per la loro implementazione. Il secondo gruppo è costituito da progetti ancora recuperabili ma che necessitano di una ristrutturazione. Il gruppo rimanente comprende progetti non più recuperabili che devono essere trasferiti o ceduti in conformità con le normative vigenti.

Secondo VARS IRE, la classificazione mira a identificare con precisione lo stato e il livello di rischio di ciascun progetto, evitando così l’applicazione di un approccio di controllo uniforme all’intero mercato. La decisione di concedere credito e le relative condizioni rimangono di competenza di ciascun istituto di credito, sulla base di una valutazione del cliente, del progetto e del potenziale di recupero del capitale.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lai-suat-ha-nhiet-nguoi-vay-2-ty-dong-mua-nha-cho-dieu-gi-20260928094910796.htm