Con l’ordinanza n. 8236 del 2 aprile 2026, la Corte di Cassazione, Sezione Tributaria Civile, ha messo un punto fermo su una delle questioni più dibattute in materia di IMU: la spettanza dell’esenzione per l’abitazione principale in caso di locazione parziale dell’immobile. La Suprema Corte, respingendo il ricorso di un Comune, ha stabilito un principio di diritto chiaro e vincolante: la locazione di una porzione dell’unità immobiliare non impedisce, di per sé, la fruizione dell’esenzione, a condizione che il possessore continui a mantenere nell’immobile la propria residenza anagrafica e la dimora abituale.
L’Ordinanza della Suprema Corte di Cassazione, riprende le diverse e ben note precedenti decisioni in materia della Corte Costituzionale.
Questa pronuncia non è un mero esercizio teorico, ma impone un immediato e radicale cambio di rotta per gli uffici tributi degli enti locali, spesso orientati a un’interpretazione più restrittiva che ha generato un notevole contenzioso. L’articolo analizza la decisione e fornisce una guida pratica per adeguare le procedure ed evitare contenziosi dall’esito segnato.
Il caso concreto e la decisione della Corte
La vicenda trae origine da due avvisi di accertamento con cui un Comune toscano contestava a una contribuente l’omesso versamento dell’IMU per gli anni 2017 e 2018. La motivazione del recupero era fondata su un unico presupposto: l’immobile, pur essendo residenza anagrafica e dimora della proprietaria, era stato parzialmente locato a terzi. Secondo la tesi del Comune, tale circostanza faceva venir meno la qualifica di “abitazione principale” per l’intera unità immobiliare, assoggettandola all’imposta ordinaria.
La Suprema Corte ha rigettato tale interpretazione con un’argomentazione logico-sistematica ineccepibile, ribadendo che la nozione di abitazione principale si fonda su due requisiti fattuali, necessari e sufficienti:
- la residenza anagrafica del possessore.
- la dimora abituale del possessore nello stesso immobile.
La legge, sottolinea la Corte, non aggiunge un’ulteriore e implicita condizione, ovvero che l’immobile debba essere nella totale ed esclusiva disponibilità del possessore. La prova più forte di questa interpretazione risiede nell’analisi “a contrario” della stessa norma: il legislatore ha previsto esplicitamente la locazione come causa ostativa all’esenzione solo in alcune ipotesi speciali e derogatorie (es. anziani in istituti di ricovero, personale delle Forze Armate, cittadini AIRE), nelle quali il beneficio viene concesso pur in assenza dei requisiti di residenza e dimora.
La logica della Corte è stringente: se il legislatore ha sentito la necessità di escludere espressamente la locazione in questi casi eccezionali, significa che nella regola generale – dove il possessore risiede e dimora effettivamente nell’immobile – la locazione parziale non costituisce, di per sé, un fatto impeditivo.
Guida operativa per gli uffici tributi comunali
La sentenza n. 8236/2026 ha conseguenze operative dirette per i dirigenti e i funzionari degli enti locali. Ignorare questo consolidato orientamento significa esporre l’ente a soccombenza sistematica in giudizio, con conseguente condanna alle spese e potenziali profili di responsabilità erariale. Di seguito, i passaggi essenziali per allineare le procedure.
1. Il principio guida: la dimora abituale prevale su tutto
L’attività di accertamento deve basarsi su un nuovo principio cardine: la locazione di una parte dell’abitazione principale NON fa automaticamente perdere il diritto all’esenzione IMU. L’esenzione spetta se il contribuente/possessore mantiene nell’immobile la propria residenza anagrafica e, soprattutto, la dimora abituale. La registrazione di un contratto di locazione parziale è, al più, un segnale di attenzione che può innescare una verifica, non una prova di evasione.
2. Azioni immediate: revisione di regolamenti e prassi interne
È indispensabile procedere a una revisione interna per allineare l’azione amministrativa al dettato della Cassazione:
- verificare il regolamento comunale IMU: identificare eventuali articoli o disposizioni che prevedano l’incompatibilità automatica tra l’esenzione per abitazione principale e la locazione parziale. Tali norme devono essere considerate superate dalla giurisprudenza di legittimità e vanno disapplicate o proposte per la modifica al Consiglio Comunale.
- censire le prassi operative: interrompere immediatamente l’emissione di avvisi di accertamento basati unicamente sul riscontro di un contratto di locazione parziale registrato, senza ulteriori e sostanziali verifiche sulla dimora abituale.
3. Il nuovo focus dell’accertamento: dalla carta alla realtà
Il focus dell’istruttoria deve spostarsi dalla disponibilità giuridica dell’immobile alla situazione di fatto. L’ente ha il pieno diritto e dovere di verificare che il possessore continui a vivere stabilmente nell’immobile e che la locazione parziale non sia un espediente per mascherare una residenza fittizia.
- Cosa fare:
- analizzare il contratto di locazione: verificare che l’oggetto del contratto sia effettivamente una porzione dell’immobile (es. “una stanza e uso dei servizi”) e non l’intera unità, e che le clausole siano compatibili con la compresenza del locatore;
- richiedere verifiche mirate alla polizia locale: un sopralluogo è lo strumento più efficace per confermare la presenza fisica del nucleo familiare del possessore e la reale consistenza della porzione locata.
- cosa non fare:
- non emettere avvisi di accertamento automatici basandosi solo sull’incrocio dei dati con l’Anagrafe Tributaria (registrazione contratti di locazione);
- non richiedere al contribuente di provare un “fatto negativo” (es. “dimostrare di non aver locato l’immobile”). L’onere della prova della dimora abituale spetta al contribuente, ma solo dopo che l’ufficio ha mosso una contestazione fondata su indizi concreti che mettano in dubbio tale dimora;
- non negare l’esenzione sulla base di una presunzione assoluta legata alla locazione parziale.
4. Gestione del contenzioso e prevenzione del danno erariale
L’adeguamento a questo orientamento è un atto di buona amministrazione e di gestione responsabile delle finanze pubbliche.
- contenzioso pendente: valutare con la massima attenzione l’opportunità di un riesame in autotutela degli atti già impugnati e pendenti in Corte di Giustizia Tributaria o addirittura in Cassazione, qualora l’unica motivazione sia la locazione parziale. L’abbandono di un giudizio dall’esito quasi certamente sfavorevole previene la condanna al pagamento delle spese legali;
- prevenzione del danno erariale: insistere nel portare avanti accertamenti e contenziosi basati su un’interpretazione della legge palesemente e ripetutamente smentita dalla Corte di Cassazione può configurare un danno erariale per l’Ente, a causa dei costi legali (spese di lite) e delle risorse umane impiegate in attività infruttuose.
In conclusione, la pronuncia non rappresenta un “via libera” indiscriminato, ma un richiamo al corretto esercizio della potestà impositiva. L’esenzione IMU per abitazione principale è legata a un dato di fatto – viverci – e non alla totale indisponibilità dell’immobile. Per i Comuni, questo significa abbandonare automatismi non supportati dalla legge e concentrare le risorse su controlli sostanziali, l’unica via per un’azione di accertamento efficace e legittima.
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