Un condomino che scorre il rendiconto approvato in assemblea e trova, tra le voci di spesa, un compenso riconosciuto all’ex amministratore per il periodo successivo alla scadenza del suo mandato, spesso si chiede se quella posta sia legittima o se possa essere contestata.
Molti condomini si chiedono se si possa impugnare la delibera che ha approvato il rendiconto quando il registro di contabilità riporta il compenso dell’ex amministratore in regime di prorogatio. La risposta è affermativa: in linea di principio la delibera può essere impugnata, se il rendiconto approvato include come spesa un compenso dell’ex amministratore per il periodo di prorogatio non dovuto. Il punto centrale riguarda proprio la natura di quel compenso e il momento in cui l’incarico dell’amministratore si considera concluso.
Quando cessa l’incarico dell’amministratore e cosa comporta la prorogatio?
L’art. 1129 cod. civ. prevede che, decorso il biennio dalla nomina, l’amministratore cessa dalla carica. Dopo la cessazione, l’amministratore uscente deve soltanto consegnare la documentazione in suo possesso ed eseguire le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, ma lo fa senza diritto ad ulteriori compensi. Questo principio è stato ribadito dalla Cassazione, Sez. Seconda Civile, con la sentenza n. 14039 del 26 maggio 2025, secondo cui, una volta cessato dall’incarico per decorrenza del termine, l’ex amministratore è tenuto solo alle attività urgenti e non ha nemmeno interesse né titolo a una revoca, proprio perché il rapporto è già cessato. La cosiddetta prorogatio, cioè il periodo che intercorre tra la scadenza del mandato e la nomina del nuovo amministratore, non costituisce quindi un prolungamento retribuito dell’incarico, ma una fase residuale in cui l’ex amministratore svolge unicamente compiti di conservazione e di passaggio delle consegne.
Se un amministratore, il cui mandato biennale è scaduto a marzo, continua a occuparsi della gestione ordinaria del condominio fino alla nomina del successore a giugno, non potrà pretendere un compenso per quei tre mesi ulteriori, salvo il diritto a essere remunerato per le sole attività urgenti effettivamente svolte per evitare danni al condominio.
Perché l’inserimento del compenso in prorogatio nel rendiconto può viziare la delibera?
Se nel rendiconto è stata inserita una posta di compenso per la prorogatio successiva alla cessazione dell’incarico, quella voce può risultare illegittima, perché altera il contenuto economico del bilancio approvato dall’assemblea. L’art. 1130-bis cod. civ. stabilisce infatti che il rendiconto condominiale deve rappresentare in modo chiaro entrate, uscite e situazione patrimoniale del condominio, così da consentire ai condomini l’immediata verifica dei dati contabili. Secondo la giurisprudenza, la delibera di approvazione del rendiconto è invalida quando la violazione dei criteri di redazione comporta una difformità tra il risultato effettivo dell’esercizio e quello esposto in bilancio, oppure quando impedisce ai condomini la concreta conoscenza dei reali elementi contabili, come ribadito dalla Cassazione, Sez. Seconda Civile, con l’ordinanza n. 7667 del 30 marzo 2026, dalla sentenza n. 14428 del 29 maggio 2025 e dalla sentenza n. 4577/2025. Un compenso non dovuto, contabilizzato come se fosse una spesa legittima, altera esattamente questo equilibrio informativo: il condomino che legge il rendiconto viene indotto a ritenere corretta una spesa che, in realtà, non trova alcun fondamento nella disciplina del mandato dell’amministratore.
Se il registro di contabilità riporta, tra le uscite dell’esercizio, una voce denominata “compenso amministratore periodo prorogatio” relativa ai mesi successivi alla scadenza naturale dell’incarico, i condomini che approvano quel rendiconto senza accorgersi dell’anomalia si trovano ad avallare, inconsapevolmente, una spesa priva di titolo giuridico.
Che tipo di invalidità colpisce la delibera in questi casi?
Quanto al tipo di invalidità, dalle fonti disponibili emerge che vizi di questo genere rientrano normalmente nell’annullabilità della delibera, da far valere attraverso l’impugnazione prevista dall’art. 1137 cod. civ., come indicato dal Tribunale di Busto Arsizio, sentenza n. 661 del 17 maggio 2024, e dalla già citata sentenza n. 4577/2025. Non si tratta quindi di un vizio che rende la delibera radicalmente nulla e contestabile senza limiti di tempo, ma di un’irregolarità che deve essere fatta valere entro un termine preciso, pena la stabilizzazione della delibera nonostante il difetto riscontrato.
Chi può impugnare la delibera e in quali termini?
L’art. 1137 cod. civ. stabilisce che il condomino assente, dissenziente o astenuto rispetto alla delibera può chiederne l’annullamento entro 30 giorni. Questo termine decorre dalla data della delibera stessa, per chi era presente in assemblea ma ha votato contro o si è astenuto, oppure dalla data di comunicazione della delibera, per chi non era presente al momento della votazione. Si tratta di un termine breve e perentorio, che impone al condomino interessato a contestare la voce di compenso illegittima di attivarsi tempestivamente, senza attendere che la questione emerga in un momento successivo, magari in occasione di un rendiconto degli esercizi seguenti.
Un condomino che si sia astenuto durante la votazione sull’approvazione del rendiconto, accorgendosi solo in un secondo momento della presenza della voce di compenso in prorogatio, dovrà comunque agire entro trenta giorni dalla data della delibera, e non dal momento in cui ha effettivamente notato l’anomalia contabile.
Cosa succede se il termine di trenta giorni non viene rispettato?
Se il condomino legittimato a impugnare lascia decorrere il termine di trenta giorni senza proporre l’azione di annullamento, la delibera che ha approvato il rendiconto, pur contenendo la voce di compenso non dovuta, diventa stabilee produce i suoi effetti, incluso quello di legittimare, sul piano formale, l’esborso già contabilizzato. Questo meccanismo riflette l’esigenza di garantire una certa stabilità alle decisioni assembleari, evitando che la gestione economica del condominio resti esposta a contestazioni indefinite nel tempo. Proprio per questo, chi si accorge di una voce di compenso riferita al periodo di prorogatio dell’ex amministratore ha convenienza a verificare tempestivamente il rendiconto, anziché rinviare la contestazione a un momento successivo, quando ormai il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 cod. civ. potrebbe essere già trascorso.
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