Quando si estingue un mutuo si tende a pensare che il legame con la banca sia concluso definitivamente. In realtà, in caso di mutuo ipotecario, l’immobile resta gravato da un vincolo reale fino a quando non si procede con la cancellazione dell’ipoteca.
Si tratta di un passaggio importante che serve a eliminare del tutto il vincolo dai registri immobiliari restituendo al proprietario la libera disponibilità del bene. Se si desidera vendere la casa o chiedere un nuovo finanziamento ipotecando l’immobile, la cancellazione della precedente ipoteca è una condizione indispensabile.
Come funziona il processo di cancellazione? Molti cittadini temono che eliminare l’ipoteca che grava sull’immobile richieda trafile burocratiche troppo lunghe e spese eccessive. In realtà, grazie alle normative vigenti, le strade per procedere sono diverse: da quella automatica e gratuita, fino ai passaggi obbligati tramite notaio per le ipoteche volontarie o giudiziali.
Vedremo nel dettaglio tutte le procedure disponibili, i moduli necessari e i costi da sostenere in base alla situazione specifica.
Ipoteca: quali tipi esistono
Prima di capire come si cancella un’ipoteca, è utile comprendere cosa sia. Il codice civile italiano prevede tre tipologie di ipoteca.
1) Ipoteca volontaria
Nasce dalla libera volontà delle parti. Il caso più comune è quello del mutuo ipotecario: per concedere il finanziamento, la banca chiede l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa come garanzia in caso di insolvenza. Richiede un atto pubblico o la scrittura privata (ma autenticata dal notaio).
2) Ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale non richiede il consenso del proprietario, ma viene iscritta in modo coattivo da un creditore che ottiene un provvedimento dal giudice. I titoli esecutivi che si utilizzano più spesso sono i decreti ingiuntivi definitivi, la sentenza di condanna al pagamento di una somma e i decreti di separazione o divorzio per il mantenimento dei figli.
3) Ipoteca legale
L’ipoteca legale, infine, viene iscritta dal venditore sull’immobile venduto a garanzia del pagamento del prezzo pattuito oppure dai coeredi o soci a garanzia del pagamento dei conguagli che derivano dalla divisione dei beni.
L’iscrizione presso i registri immobiliari ha l’effetto di rendere nota a terzi la costituzione del diritto di garanzia. Per poter cancellare l’ipoteca è necessario eliminarla dai registri immobiliari.
Quanto dura l’ipoteca
L’ipoteca non dura per sempre. Secondo quanto stabilito dall’articolo 2847 del Codice Civile, l’iscrizione dell’ipoteca ha un effetto di 20 anni dalla data in cui viene effettuata. Allo scadere del ventennio, se il debito non è ancora stato interamente pagato, lo scenario cambia a seconda dell’azione del creditore.
Se il finanziamento ha una durata superiore ai 20 anni (come accade comunemente per i mutui a 25 o 30 anni), il creditore (la banca) ha il diritto e il dovere di effettuare la rinnovazione dell’ipoteca. La domanda va presentata in Conservatoria prima del compimento esatto dei 20 anni. In questo modo il vincolo si prolunga per altri 20 anni mantenendo inalterato il suo grado originario (es. ipoteca di primo grado). Questo tutela la banca da eventuali altri creditori che abbiano iscritto ipoteche.
Cancellazione ipoteca con procedura automatica gratuita (Legge 40/2007)
La cancellazione semplificata dell’ipoteca è quella maggiormente utilizzata: si tratta di una procedura veloce ed economica che libera l’immobile dal vincolo. È stata introdotta dall’articolo 13 del Decreto Bersani-bis (legge 40/2007) ed è oggi disciplinata dall’articolo 40-bis del Testo Unico Bancario.
Non tutte le ipoteche possono essere cancellate con la procedura automatica poiché la Legge Bersani si applica soltanto alle seguenti condizioni:
- per ipoteche volontarie iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti;
- il mutuo deve essere stato saldato integralmente;
- il finanziamento deve essere stato concesso da banche, società finanziarie, intermediari vigilati o enti di previdenza obbligatoria.
- la procedura si applica anche alle singole quote di mutuo frazionato non accollato, a patto che quella specifica quota sia stata integralmente pagata.
Cancellazione ipoteca dopo estinzione mutuo
Il meccanismo funziona in modo da sollevare il cittadino dagli adempimenti burocratici. Dal momento in cui viene pagata l’ultima rata del mutuo (o che venga estinto anticipatamente), la banca ha l’obbligo di rilasciare la quietanza e comunicare l’avvenuta estinzione all’Agenzia delle Entrate del territorio (Conservatoria).
Una volta ricevuta la notifica, la Conservatoria attende 30 giorni e poi procede d’ufficio alla cancellazione definitiva dai registri immobiliari. Solitamente il tempo stimato per liberare l’immobile varia da 30 a 60 giorni dal momento in cui si è saldato il debito.
Costo cancellazione ipoteca notaio
Quando non si può sfruttare la cancellazione semplificata gratuita, l’alternativa per le ipoteche volontarie è cancellare il vincolo tramite atto notarile.
Il notaio non è una scelta, ma diventa obbligatorio quando:
- l’ipoteca è stata iscritta a favore di un soggetto che non sia una banca o un intermediario finanziario vigilato;
- quando la banca non invia la comunicazione telematica nei tempi previsti e il proprietario ha urgenza di liberare l’immobile dal vincolo;
- quando si vuole ridurre il valore dell’ipoteca o liberare solo uno degli immobili vincolati dallo stesso mutuo (mantenendo il vincolo sugli altri);
- quando il creditore rinuncia alla garanzia prima che il debito sia del tutto estinto.
L’iter per la cancellazione con il notaio prevede per prima cosa che sia redatto un atto pubblico in cui il creditore dichiara di aver ricevuto l’intero pagamento e fornisce il suo assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
Il notaio, dopo la sottoscrizione dell’atto, lo trasmette telematicamente alla Conservatoria dei Registri Immobiliari che annota la cancellazione a margine dell’iscrizione liberando l’immobile dall’ipoteca.
In questo caso la procedura ha un costo. Le spese da affrontare sono:
- lo 0,50% del valore del debito come imposta ipotecaria (con un minimo di 200 euro). Non si calcola il mutuo residuo, ma il valore dell’ipoteca che spesso è il doppio del mutuo;
- tassa ipotecaria con importo fisso di 35 euro;
- imposta di bollo con importo fisso di 59 euro;
- la tariffa del notaio che varia in base alla complessità dell’atto e al valore dell’ipoteca (indicativamente oscilla tra i 400 e i 1.200 euro).
Cancellazione ipoteca giudiziale
La cancellazione giudiziale dell’ipoteca è regolata dall’articolo 2884 del codice civile che stabilisce che il Conservatore dei registri immobiliari può procedere alla cancellazione solo quando questa è ordinata con una sentenza passata in giudicato o con un altro provvedimento definitivo delle autorità competenti.
Questo tipo di cancellazione interviene quando manca il consenso del creditore o quando l’ipoteca è stata iscritta con un’azione legale.
È necessario presentare ricorso davanti al giudice quando:
- il debitore ha saldato il dovuto ma il creditore si rifiuta di rilasciare l’atto di assenso (o nel caso che il creditore risulti irreperibile). Il giudice deve accertare l’estinzione del debito e ordinare la cancellazione dell’ipoteca;
- quando ci si trova davanti a un’espropriazione immobiliare (asta giudiziale) il Giudice emette il decreto di trasferimento disponendo anche la cancellazione di pignoramenti e ipoteche iscritte sul bene;
- se il proprietario dimostra che il credito non è mai esistito o che il provvedimento che ha originato l’ipoteca era nullo, la sentenza di merito disporrà l’eliminazione del gravame.
Questa è la procedura che costa di più perché prevede costi vivi della difesa legale che sono a carico del richiedente. Le spese da affrontare sono:
- tasse ipotecarie e bolli con importo fisso di 94 euro;
- imposta ipotecaria dello 0,50% del valore del debito originario per cui l’ipoteca era stata iscritta;
- spese per l’avvocato che variano in base al valore della causa e alla complessità (si parte da una base minima di 1.500/3.000 euro).
Come verificare cancellazione ipoteca online
Una volta completato l’iter per la cancellazione, l’unico modo per vedere se l’immobile è realmente privo di gravami è quello di richiedere una visura ipotecaria. Il documento restituisce dati in tempo reale e in esso la cancellazione si evince da un’annotazione a margine dell’iscrizione originaria.
Il modo più economico per effettuare il controllo è utilizzando gli strumenti messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Basta accedere al portale dell’amministrazione finanziaria tramite le proprie credenziali e selezionare il servizio «Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili».
Il servizio associa i beni immobili al codice fiscale del richiedente e permette di generare un PDF gratuitamente.
Se l’ispezione ipotecaria, invece, si chiede per immobili di terzi la consultazione è a pagamento. Se si utilizza il portale dell’Agenzia delle Entrate il costo è mediamente di 7 o 8 euro per ogni soggetto a cui aggiungere dai 4 ai 5 euro per l’estrazione di ogni singola annotazione o trascrizione.
Se si usano piattaforme di intermediari privati il costo oscilla dai 12 ai 25 euro.
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