Il 20 agosto 2018 la Grecia esce formalmente dal programma di assistenza della Troika, anche se nei fatti il commissariamento prosegue fino al 2022, con la fine della sorveglianza rafforzata. A oltre un decennio dalla paura del default e dell’uscita dall’euro, l’attuale governo di Kyriakos Mītsotakīs diffonde la narrazione di un Paese rinato. La strada costiera dal Pireo a Capo Sunio, estremità dell’Attica, viene spesso utilizzata come cartolina di questa presunta rinascita, mentre sul territorio restano aperte questioni sociali, ambientali e di modello di sviluppo.
Palaia Faliro, Alimos, Elliniko e Glyfada sono le prime località della cosiddetta Attica Riviera, un nastro d’asfalto e palme che si affaccia sul Golfo Saronico e che oggi rappresenta l’epicentro della trasformazione urbanistica e finanziaria del Paese. Qui, dove i cantieri dell’ex aeroporto di Elliniko stanno plasmando il più imponente progetto di rigenerazione urbana del continente, un’opera gestita da Lamda Development che supera gli 8 miliardi di euro di valore e che implicherà la costruzione di oltre 8.000 nuove abitazioni, sorgono le nuove cattedrali dell’alta finanza: grattacieli residenziali di lusso come la Riviera Tower, marine riservate ai superyacht e complessi alberghieri a cinque stelle. È il prodotto di una precisa linea di politica economica. A partire da luglio 2019, con l’elezione del primo governo guidato da Mītsotakīs, il Paese ha impresso un cambio di marcia alla propria agenda di bilancio. Nel corso della prima legislatura del leader di Nuova Democrazia, la Grecia ha approvato una serie di interventi normativi volti a deregolamentare la tassazione sui capitali esteri e accelerare l’attrazione di investimenti diretti.
I benefit fiscali per i ricchi
Lo strumento chiave di questa filosofia è l’Articolo 5A del Codice fiscale, introdotto dal governo Mītsotakīs nel gennaio 2020. La norma garantisce una flat tax fissa di 100.000 euro all’anno sui redditi prodotti all’estero, indipendentemente dal loro importo reale. Questo regime ha consentito ad Atene di intercettare una quota significativa dei patrimoni e dei manager in uscita dal Regno Unito soprattutto dopo la progressiva abolizione del regime britannico per i residenti fiscali con patrimonio estero (res non dom). A questo quadro si affiancano l’articolo 96, che ha ridotto al 5% la tassazione sulle quote di profitto per i gestori di private equity, un regime fiscale agevolato per le società private di gestione patrimoniale e un’imposta forfettaria al 7% riservata ai pensionati residenti fiscali all’estero.
Si tratta di una scelta politica in aperta controtendenza rispetto al resto del continente. Infatti, nel corso degli ultimi anni l’Italia ha triplicato la flat tax per i neo-residenti da 100.000 a 300.000 euro all’anno, la Spagna ha ristretto i margini della Ley Beckham e il Portogallo ha chiuso il programma per i residenti non abituali sotto la pressione della crisi abitativa. Atene, invece, ha scelto la strada opposta, cercando di intercettare i patrimoni in fuga dalle altre piazze finanziarie.
È una combinazione di agevolazioni che risulta attrattiva per i grandi patrimoni, tanto che nel settembre 2026 il terzo maggiore contribuente del Regno Unito, il miliardario Chris Rokos di Rokos Capital Management, ha deciso di trasferire la propria residenza fiscale in Grecia, portandosi dietro una ricchezza personale stimata di circa 2,7 miliardi di euro e il suo hedge fund da 22 miliardi di dollari.
Gli investimenti di private equity ed hedge fund e i progetti di Big tech
Mentre Rokos cerca casa tra le isole e l’Attica Riviera, altri colossi della finanza globale e del private equity hanno cominciato a guardare alla Grecia. Gruppi come CVC Capital Partners e H.I.G. Capital vi hanno concentrato massicci investimenti infrastrutturali e immobiliari, mentre fiduciarie e hedge fund come Verition Fund Management e Millennium Management hanno avviato la pianificazione di desk operativi e uffici ad Atene. Considerando i soli fondi d’investimento e macromanager di recente approdo o interesse (come Rokos, Millennium e Verition), il capitale combinato che gestiscono supera i 134 miliardi di dollari, una cifra che equivale a oltre il 50% dell’intero pil nominale greco.
Ma la Grecia è diventata un polo d’attrazione anche per i giganti del tech globale, come testimoniano gli enormi progetti infrastrutturali di Microsoft, Google e Amazon Web Services. Tra questi spicca la realizzazione del nuovo mega Data Center di Spata, un investimento da oltre 1 miliardo di euro promosso da Microsoft all’interno del piano strategico “GRforGrowth” per trasformare il Paese in un hub digitale del Mediterraneo sud-orientale.
I numeri sembrano dare ragione al governo Mītsotakīs: tra il 2019 e il 2025, secondo i dati ufficiali della Banca di Grecia, il mercato ellenico ha incassato ben 12,4 miliardi di euro di investimenti esteri diretti, provenienti principalmente dal Regno Unito, dalla Germania, dalla Svizzera, dai Paesi Bassi, dalla Cina e dagli Stati Uniti.
L’impatto sul mercato immobiliare
Questo afflusso di capitali è trainato quasi interamente dal settore dei servizi. Circa il 73% dell’intero flusso di Investimenti diretti esteri entrati nel Paese tra il 2015 e il 2025 si è concentrato proprio in questo perimetro: da un lato le attività finanziarie e assicurative che hanno attratto banche d’affari, gestori di private equity e società di consulenza per intercettare i nuovi patrimoni in arrivo, dall’altro, in misura ancora maggiore, la compravendita di immobili. Tra il 2019 e il 2025, il “mattone” ha assorbito fino al 46-47% dell’intera ondata di investimenti stranieri arrivati in Grecia nei singoli anni fiscali. È la conferma di come il mercato della casa in Grecia sia diventato completamente dipendente dai capitali internazionali. La crescita del settore non è più legata alla domanda delle famiglie o al recupero degli stipendi locali, ma al fatto che le abitazioni sono state trasformate da beni fondamentali per vivere in prodotti d’investimento da collocare sui mercati finanziari globali.
Nelle strette vie di Kypseli, ai lati di Patision o tra le strade di Keramikos, la cartolina patinata del governo Mitsotakis si scontra con una realtà ben diversa. Dal 2018 al 2025 i canoni d’affitto ad Atene e nell’Attica sono aumentati in media del 50%. Oggi, nei quartieri del centro, Kolonaki, Koukaki e Pangrati, per un normale trilocale da 80 metri quadrati, la richiesta mensile si aggira intorno ai 900 euro, a fronte di uno stipendio medio netto nazionale che supera a stento i 1150 euro. Una forbice insostenibile, resa ancora più rigida dalla sottrazione di oltre 14.000 appartamenti convertiti in locazioni brevi per turisti. L’accesso alla prima casa per il ceto medio greco si è trasformato in un’illusione: i prezzi di vendita al metro quadrato hanno recuperato o superato i picchi pre-crisi del 2007, mentre l’ottenimento di un mutuo è un vero e proprio miraggio a causa di requisiti di anticipo in contanti pari al 25/30% del valore dell’immobile e tassi d’interesse schizzati sopra il 4,5%. Dall’altra parte c’è il dato del 70% delle transazioni immobiliari nella capitale che avvengono ormai in contanti. Una dinamica guidata da fondi e investitori esteri con liquidità.
Il Paese è secondo in Ue per rischio di povertà ed esclusione sociale
È la stessa Eurostat a certificare la conseguenza di queste dinamiche. La Grecia detiene il primato assoluto nell’Unione Europea per il tasso di Housing Cost Overburden. Circa il 28% della popolazione urbana spende più del 40% del proprio reddito per coprire i costi della casa tra canone, mutuo e bollette energetiche, a fronte di una media dell’Eurozona che si attesta attorno al 9,8%. Ma è allargando lo sguardo, oltre il perimetro del settore immobiliare, che si intuisce un malessere sociale che l’attrazione di grandi capitali e hedge fund non ha curato, ma aggravato. La Grecia si trova al secondo posto nell’Ue per rischio di povertà ed esclusione sociale, una condizione che interessa ormai il 27,5% della popolazione, mentre il potere d’acquisto dei cittadini greci si attesta ad appena due terzi della media europea, collocando il Paese al penultimo posto nell’Unione.
Mentre la ricetta del governo Mītsotakīs viene celebrata dalle agenzie di rating e i rendimenti dei titoli di Stato ellenici a dieci anni pagano meno di quelli italiani, l’orizzonte della Riviera dell’Attica è occupato da decine di gru. È il simbolo plastico della nuova Grecia. In questa porzione della grande Atene, strappata alle richieste cittadine di verde urbano e di progetti integrati nel territorio per essere consegnata alle logiche del mercato immobiliare, i prezzi delle nuove abitazioni partono da oltre mezzo milione di euro per i bilocali più modesti, fino a raggiungere i 15 milioni di euro per le ville private e gli attici fronte mare. Il nuovo volto di Atene ha un prezzo. E, per la stragrande maggioranza degli ateniesi, è semplicemente inavvicinabile.
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