Una significativa pronuncia del Tribunale di Nola in materia di responsabilità professionale del notaio chiarisce l’estensione degli obblighi di verifica connessi alla relazione notarile preliminare predisposta ai fini della concessione di un finanziamento garantito da ipoteca.
Con la sentenza n. 2818/2026, pubblicata il 23 giugno 2026, il Tribunale di Nola – Prima Sezione Civile – ha accolto, nei limiti precisati in motivazione, la domanda proposta dalla parte assistita dagli avvocati Alfredo Riccardi ed Edgardo Riccardi, riconoscendo la responsabilità professionale derivante dall’inesatta e incompleta redazione di una relazione notarile preliminare.
La decisione assume particolare rilievo perché ribadisce che, nella predisposizione di una relazione finalizzata a un mutuo ipotecario, l’attività del notaio non può essere circoscritta a un controllo meramente formale o nominativo, ma deve consentire al finanziatore di valutare concretamente la libertà giuridica e l’effettiva utilizzabilità dell’immobile offerto in garanzia.
La sentenza in breve
- Giudice: Tribunale di Nola – Prima Sezione Civile.
- Decisione: sentenza n. 2818/2026 del 23 giugno 2026.
- Materia: responsabilità professionale del notaio e relazione preliminare per mutuo ipotecario.
- Principio rilevante: la verifica notarile non può limitarsi alla sola visura nominativa, ma deve riguardare anche la provenienza e l’effettiva libertà giuridica del bene.
- Danno patrimoniale principale riconosciuto: € 183.676,24.
- Ulteriori esborsi risarciti: € 24.241,91.
- Totale delle poste risarcitorie: € 207.918,15, oltre rivalutazione monetaria e interessi secondo quanto stabilito in sentenza.
- Difensori della parte attrice: avv. Alfredo Riccardi e avv. Edgardo Riccardi.
Il caso: una garanzia ipotecaria rivelatasi inutilizzabile
La controversia traeva origine da una relazione notarile preliminare predisposta in funzione della concessione di un mutuo fondiario assistito da garanzia ipotecaria.
Nella relazione era stata rappresentata l’idoneità dell’immobile alla costituzione della garanzia, senza che venisse segnalata una precedente formalità pregiudizievole relativa al dante causa del proprietario del bene.
Successivamente, nel corso della procedura esecutiva immobiliare promossa per il recupero del credito, era emersa l’esistenza di una trascrizione di confisca anteriore all’iscrizione dell’ipoteca. Tale formalità aveva impedito di utilizzare efficacemente il bene per il soddisfacimento del credito e aveva condotto all’improcedibilità dell’esecuzione.
La questione sottoposta al Tribunale riguardava quindi la responsabilità del professionista per avere fornito, nella relazione preliminare, un’informazione risultata incompleta rispetto alla concreta idoneità dell’immobile a costituire una valida ed efficace garanzia ipotecaria.
La relazione notarile preliminare e gli obblighi di verifica del notaio
Uno dei passaggi più significativi della sentenza riguarda l’estensione degli obblighi professionali gravanti sul notaio incaricato di predisporre una relazione preliminare destinata alla concessione di un finanziamento ipotecario.
Il Tribunale evidenzia che la prestazione professionale non può essere ridotta a un controllo meramente nominativo e atomistico sul soggetto che risulta proprietario dell’immobile.
La verifica deve invece essere idonea a ricostruire:
- la continuità delle provenienze dell’immobile;
- la corretta titolarità del diritto sul bene;
- la presenza di eventuali formalità pregiudizievoli;
- l’effettiva libertà giuridica dell’immobile;
- la concreta possibilità per il finanziatore di fare affidamento sulla garanzia ipotecaria.
Secondo il Tribunale, la circostanza che la formalità pregiudizievole risultasse trascritta contro il dante causa del proprietario non era sufficiente a escludere l’inadempimento professionale.
Al contrario, proprio la funzione della relazione notarile preliminare imponeva un controllo esteso alla catena delle provenienze e alle formalità suscettibili di incidere sul bene.
L’affidamento del finanziatore sulla relazione notarile
La decisione riconosce inoltre particolare rilevanza all’affidamento riposto nella relazione redatta dal professionista.
Chi richiede una relazione notarile preliminare nell’ambito di un’operazione di finanziamento lo fa proprio allo scopo di ottenere una valutazione tecnica e giuridica circa l’idoneità dell’immobile a costituire una valida garanzia.
Per questo motivo il Tribunale ha escluso che potesse essere imputato alla parte attrice un comportamento colposo per il solo fatto di avere confidato nelle risultanze della relazione notarile.
Fare affidamento su un’attestazione professionale che rappresenta il bene come libero da formalità pregiudizievoli e idoneo alla costituzione della garanzia rientra, infatti, nella normale dinamica dell’operazione di finanziamento.
La responsabilità professionale accertata dal Tribunale
All’esito dell’esame della documentazione, il Tribunale ha ritenuto provato che la relazione preliminare avesse fornito un’informazione incompleta e non corretta sulla concreta idoneità del bene a costituire una valida garanzia ipotecaria.
L’omessa indicazione della formalità pregiudizievole aveva infatti indotto il finanziatore ad accettare come garanzia un immobile successivamente risultato non utilmente assoggettabile a espropriazione forzata.
È stata pertanto accertata la violazione degli obblighi di diligenza qualificata richiesti al professionista ai sensi dell’art. 1176, comma 2, c.c., nonché il nesso causale tra l’incompletezza della relazione e il pregiudizio economico subito.
Come viene quantificato il danno per la perdita della garanzia ipotecaria
La sentenza affronta anche un tema di particolare interesse pratico: la quantificazione del danno derivante dall’inefficacia della garanzia ipotecaria.
Il Tribunale precisa che il danno risarcibile non coincide necessariamente e in modo automatico con l’intero finanziamento originariamente erogato.
Il parametro corretto è rappresentato dalla concreta utilità economica che la garanzia avrebbe dovuto assicurare al creditore.
Nel caso deciso, tuttavia, il valore stimato dell’immobile risultava superiore sia all’importo originariamente finanziato sia al credito residuo documentato. In assenza di elementi idonei a dimostrare che una procedura esecutiva utilmente coltivabile non avrebbe consentito il recupero del credito, il Tribunale ha riconosciuto l’intera posta principale richiesta.
Il risarcimento riconosciuto: oltre 207 mila euro di poste risarcitorie
Il Tribunale ha riconosciuto alla parte attrice € 183.676,24 a titolo di danno patrimoniale principale.
A tale somma si aggiungono gli esborsi sostenuti nei procedimenti causalmente collegati all’inadempimento professionale:
- € 7.689,96 per la procedura esecutiva immobiliare;
- € 4.243,64 per il giudizio di opposizione agli atti esecutivi;
- € 8.073,63 per il ricorso per Cassazione;
- € 4.234,68 per il successivo giudizio di rinvio.
Le ulteriori poste risarcitorie ammontano complessivamente a € 24.241,91.
Il valore complessivo delle somme riconosciute a titolo risarcitorio raggiunge pertanto € 207.918,15, cui si aggiungono rivalutazione monetaria e interessi nei termini specificamente indicati nella sentenza.
Riconosciute anche le spese sostenute nei precedenti procedimenti
Particolarmente significativo è anche il riconoscimento delle spese sostenute nel corso della procedura esecutiva e dei successivi giudizi.
Il Tribunale ha ritenuto tali iniziative processuali una ragionevole reazione alla sopravvenuta inutilizzabilità della garanzia ipotecaria e non una scelta arbitraria o idonea a interrompere il nesso causale.
Le attività giudiziarie intraprese per tentare di rendere utile la garanzia sono state quindi considerate causalmente riconducibili all’inadempimento professionale accertato.
Il rilevante risultato ottenuto dagli avv. Alfredo Riccardi ed Edgardo Riccardi
La sentenza n. 2818/2026 rappresenta un rilevante risultato professionale per gli avvocati Alfredo Riccardi ed Edgardo Riccardi, difensori della parte attrice.
L’attività difensiva ha condotto all’accoglimento del nucleo essenziale della domanda, con:
- l’accertamento della responsabilità professionale per l’inesatta e incompleta relazione notarile preliminare;
- il riconoscimento dell’intero danno patrimoniale principale di € 183.676,24;
- il riconoscimento di ulteriori € 24.241,91 per gli esborsi sostenuti nei procedimenti collegati;
- il riconoscimento di rivalutazione e interessi secondo i criteri stabiliti dal Tribunale;
- la condanna della parte soccombente alla rifusione delle spese del presente giudizio.
Le spese di lite sono state liquidate in € 406,50 per esborsi ed € 9.142,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA come per legge.
Il risultato assume particolare rilievo anche sotto il profilo interpretativo, perché valorizza la funzione sostanziale della relazione notarile preliminare quale strumento destinato a consentire una valutazione consapevole dell’effettività della garanzia immobiliare.
Il principio desumibile dalla sentenza
Nella relazione notarile preliminare finalizzata alla concessione di un mutuo ipotecario, la verifica professionale non può limitarsi alle sole formalità nominativamente riferibili all’attuale proprietario, ma deve estendersi alla provenienza, alla continuità e all’effettiva libertà giuridica dell’immobile, affinché il finanziatore possa valutare consapevolmente l’idoneità del bene a costituire una garanzia concretamente utilizzabile.
I precedenti della Corte di Cassazione richiamati dal Tribunale
Nella motivazione il Tribunale richiama alcuni importanti precedenti della Corte di Cassazione in materia di responsabilità professionale del notaio e di relazione preliminare nell’ambito dei finanziamenti ipotecari.
- Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2016, n. 9320, in tema di obblighi derivanti dalla relazione notarile preliminare anche nei confronti del finanziatore;
- Cass. civ., sez. III, 12 giugno 2020, n. 11296, con riferimento al riparto dell’onere probatorio nell’ambito della responsabilità professionale;
- Cass. civ., sez. III, 18 luglio 2023, n. 20794, relativa agli obblighi del notaio incaricato di redigere una relazione finalizzata all’erogazione di un mutuo garantito da ipoteca.
La pronuncia del Tribunale di Nola si colloca quindi nel solco dell’orientamento che attribuisce alla verifica notarile una funzione sostanziale, finalizzata alla sicurezza e all’effettività dell’operazione giuridica perseguita dalle parti.
Perché la sentenza n. 2818/2026 del Tribunale di Nola è importante
La decisione offre indicazioni di interesse non soltanto in materia di responsabilità notarile, ma più in generale per tutte le controversie nelle quali l’erogazione di un finanziamento sia stata determinata dall’affidamento riposto nell’esistenza e nell’effettività di una garanzia immobiliare.
In particolare, la sentenza chiarisce tre aspetti centrali:
- la relazione notarile preliminare deve fornire informazioni concretamente idonee a valutare la garanzia;
- le verifiche devono interessare anche la provenienza del bene e non soltanto l’attuale intestatario;
- il danno può comprendere sia la perdita dell’utilità economica della garanzia sia gli esborsi giudiziari causalmente collegati all’inadempimento professionale.
Domande frequenti sulla responsabilità notarile nei mutui ipotecari
Il notaio deve verificare soltanto le formalità intestate all’attuale proprietario?
No. Secondo quanto affermato dal Tribunale di Nola nella sentenza n. 2818/2026, nell’ambito di una relazione preliminare destinata alla concessione di un mutuo ipotecario la verifica deve estendersi anche alla continuità delle provenienze e alle formalità che possono incidere sull’effettiva libertà giuridica dell’immobile.
Quando una relazione notarile preliminare può determinare una responsabilità professionale?
La responsabilità può configurarsi quando l’inesattezza o l’incompletezza della relazione determina un affidamento sulla validità o sull’effettività di una garanzia immobiliare che successivamente si riveli inutilizzabile, purché siano provati gli ulteriori presupposti della responsabilità e il relativo danno.
Come viene quantificato il danno derivante dall’inefficacia di una garanzia ipotecaria?
Il danno deve essere rapportato alla concreta utilità economica che la garanzia avrebbe potuto assicurare. Nel caso esaminato dal Tribunale di Nola è stato riconosciuto l’intero credito residuo documentato, pari a € 183.676,24, poiché il valore stimato dell’immobile risultava superiore a tale importo.
Sono risarcibili anche le spese sostenute nei precedenti giudizi?
Sì, quando tali spese rappresentano una conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento professionale. Nel caso deciso dal Tribunale sono stati riconosciuti anche gli esborsi sostenuti per la procedura esecutiva, per l’opposizione agli atti esecutivi, per il giudizio di Cassazione e per il giudizio di rinvio.
Quale risultato hanno ottenuto gli avv. Alfredo Riccardi ed Edgardo Riccardi?
Gli avvocati Alfredo Riccardi ed Edgardo Riccardi hanno ottenuto l’accertamento della responsabilità professionale e il riconoscimento di € 183.676,24 per il danno patrimoniale principale e di ulteriori € 24.241,91 per gli esborsi causalmente collegati, oltre rivalutazione monetaria, interessi e spese del giudizio secondo quanto stabilito dalla sentenza.
Scarica qui la Sentenza n.2818/20026 del Tribunale di Nola.
Studio Legale Riccardi
Avv. Alfredo Riccardi – Avv. Edgardo Riccardi
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Nota informativa. Il presente contributo ha finalità esclusivamente informativa e di approfondimento giuridico. La decisione commentata riguarda uno specifico caso concreto e non costituisce garanzia circa l’esito di controversie diverse, che devono essere valutate in relazione alle rispettive circostanze di fatto e di diritto.
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