La Cassazione chiarisce che, ai fini del terzo condono edilizio, il limite volumetrico di 3.000 m³ per le nuove costruzioni residenziali deve essere rispettato alla data del 31 marzo 2003. Non è possibile demolire successivamente la parte eccedente per rendere l’immobile condonabile, né una circolare ministeriale può derogare alla legge.
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L’articolo tratta di una sentenza della Corte di Cassazione in merito al condono edilizio di un fabbricato abusivo che superava il limite volumetrico di 3.000 m³ previsto dal terzo condono. Gli eredi del proprietario avevano demolito successivamente una parte dell’immobile, riducendone il volume per farlo rientrare nel limite previsto dalla legge. La Cassazione chiarisce che non è possibile ridurre dopo il 31 marzo 2003 la volumetria abusiva per rendere l’opera condonabile e nemmeno può aiutare richiamare le indicazioni di una circolare ministeriale, perché essa non può derogare o modificare quanto stabilito dalla legge sul condono. Per questo la Corte di Cassazione ha annullato l’ordinanza che aveva revocato la demolizione e ha disposto un nuovo giudizio davanti alla Corte d’Appello di Napoli.
Vincoli volumetrici del Terzo Condono edilizio
Il D.L. 269/2003, terzo condono edilizio, all’articolo 32, comma 25 stabilisce che:
“Le disposizioni di cui ai Capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall’articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 e successive modificazioni e integrazioni, nonché dalla presente normativa, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi.”
Quindi il terzo condono consentiva di sanare alcune opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003, ma per le nuove costruzioni residenziali fissava un limite massimo di 750 m³ per singola domanda e di 3.000 m³ complessivi per l’intero fabbricato.
Il caso
Il caso della sentenza riguarda un immobile abusivo di circa 3.460 m³, già destinatario di un ordine di demolizione. Dopo la morte del proprietario, gli eredi hanno demolito una parte dell’edificio, portando il volume sotto i 3.000 m³, e nel 2023 hanno ottenuto sei permessi in sanatoria.
Sulla base di questi titoli, la Corte d’Appello di Napoli ha revocato l’ordine di demolizione, richiamando una circolare del Ministero delle infrastrutture n. 2699/2005 che ammetteva la riduzione della volumetria mediante demolizione delle parti eccedenti. La Procura generale ha però impugnato la decisione davanti alla Cassazione.
Non si può demolire dopo per ottenere il condono
La Cassazione accoglie il ricorso della Procura precisando che “(…) la sanatoria delle sole opere ultimate che possedessero, alla data indicata del 31 marzo 2003, i requisiti da essa previsti, non essendo ovviamente consentito intervenire successivamente sugli immobili abusivi per renderli conformi alla disciplina in parola. (…) E difatti, ammettere lavori – sia pur di demolizione – che riducano la volumetria del manufatto abusivo al fine di rendere sanabile, dopo la scadenza del termine finale stabilito dalla legge per la condonabilità delle opere, ciò che certamente in allora non lo sarebbe stato, costituisce un indebito aggiramento della disciplina legale, poiché sposta arbitrariamente in avanti nel tempo il termine finale previsto dalla legge per ottenere il condono edilizio, addirittura legittimando ulteriori interventi abusivi. Deve perciò affermarsi il principio, già enunciato in relazione al condono ex legge 23 dicembre 1994, n. 724 (…), secondo cui, la volumetria eccedente i limiti previsti dall’art. 32, comma 25, di. 30 settembre 2003, n. 269, convertito in legge dall’art. 1, comma 1, I. 24 novembre 2003, n. 326, ai fini della condonabilità delle opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003 non è suscettibile di riduzione mediante demolizione eseguita successivamente allo spirare di detto termine, integrando la stessa un intervento, oltre che di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge (…)”.
Per ottenere il condono bisogna considerare come era l’immobile alla data del 31 marzo 2003. Se a quella data l’opera superava i limiti di volume previsti dalla legge, non può diventare condonabile semplicemente demolendo in seguito la parte eccedente.
Consentire una demolizione successiva per rientrare nei limiti significherebbe, secondo i giudici, aggirare la legge. Per questo la volumetria eccedente non può essere eliminata dopo la scadenza per rendere sanabile ciò che originariamente non lo era.
La circolare non può cambiare la legge
La Corte sottolinea inoltre che una circolare ministeriale non può modificare una norma di legge, infatti “Né a una diversa conclusione può giungersi in virtù di quanto stabilito dall’indicata circolare per la dirimente ragione che, trattandosi di fonte secondaria, essa non può modificare una disposizione legislativa. Deve infatti ribadirsi che la circolare ministeriale n. 2699 del 7 dicembre 2005 con la quale è stata riconosciuta la condonabilità delle nuove costruzioni a destinazione non residenziale, esclusa invece dall’art. 32 del D.L. 30 settembre 2003, n. 269 (conv. in legge 24 novembre 2003, n. 326), è atto interno alla P.A., che si risolve in un mero ausilio interpretativo e non esplica alcun effetto vincolante non solo per il giudice penale, ma anche per gli stessi destinatari, poiché non può comunque porsi in contrasto con l’evidenza del dato normativo.”
Una circolare ministeriale non può “correggere” o ampliare ciò che prevede una legge. In questo caso, la circolare del 2005 è un atto interno della Pubblica Amministrazione e può servire come guida interpretativa, e in quanto tale non può essere vincolante per giudici e parti interessate perché non ha valenza di legge.
Per ottenere la sanatoria, tutti i requisiti, compreso quello volumetrico, devono essere già presenti entro il termine previsto. In caso contrario, l’ordine di demolizione non può essere revocato sulla base di un condono illegittimamente rilasciato.
Scarica la sentenza in allegato
Keywords: terzo condono edilizio, condono edilizio, limite volumetrico 3.000 m³, volumetria abusiva, ordine di demolizione, permesso in sanatoria.
FAQ TECNICHE: Terzo condono edilizio: limite 3.000 m³ e demolizione tardiva | Ingenio
1. Che cos’è il limite di 3.000 m³ previsto dal terzo condono edilizio?
L’art. 32, comma 25, del D.L. 269/2003 prevede, per le nuove costruzioni residenziali abusive interessate dal terzo condono, un limite di 750 m³ per singola richiesta di sanatoria, fermo restando che la nuova costruzione non può superare complessivamente 3.000 m³.
2. A quale data deve essere verificata la volumetria dell’immobile abusivo?
La Cassazione n. 17665/2026 ha chiarito che occorre considerare la consistenza dell’opera esistente alla data del 31 marzo 2003, termine previsto dalla disciplina del terzo condono. Non è quindi possibile creare successivamente le condizioni necessarie alla condonabilità.
3. Si può demolire una parte dell’edificio per scendere sotto i 3.000 m³?
Non quando la demolizione viene effettuata dopo il termine del 31 marzo 2003 con lo scopo di rendere condonabile un manufatto che allora superava la soglia prevista. Secondo la Cassazione, questa operazione costituirebbe un aggiramento della disciplina legislativa. Ambiente Diritto
4. Qual è il vantaggio pratico di verificare preventivamente la volumetria?
La verifica consente al tecnico di accertare preliminarmente se il manufatto possedeva i requisiti dimensionali richiesti dal condono alla data rilevante. Evita quindi di fondare istanze, valutazioni immobiliari o procedimenti esecutivi su una sanatoria potenzialmente illegittima. Occorre ricostruire documentalmente lo stato dell’opera al 31 marzo 2003.
5. Come deve essere ricostruita tecnicamente la consistenza dell’immobile?
Occorre ricostruire lo stato dell’opera esistente alla data limite attraverso titoli, elaborati grafici, rilievi, documentazione catastale e ogni altro elemento probatorio pertinente. Nel caso affrontato dalla Cassazione veniva richiamato un fabbricato di circa 300 m² su tre livelli, con volume indicato negli atti in 3.467,8 m³. I criteri urbanistici di calcolo della volumetria devono comunque essere verificati rispetto alla disciplina applicabile al caso concreto:
6. Un permesso in sanatoria rilasciato dal Comune impedisce l’esecuzione della demolizione?
Non automaticamente. Il giudice dell’esecuzione deve verificare la legittimità sostanziale del titolo sopravvenuto quando questo incide sull’ordine di demolizione. Nel caso esaminato erano stati rilasciati sei permessi in sanatoria, n. 678-683 del 23 ottobre 2023, ma la Cassazione ha annullato con rinvio l’ordinanza che aveva revocato la demolizione.
7. Quali sono gli errori principali da evitare nella valutazione di un condono?
Non bisogna verificare la volumetria soltanto nello stato attuale dell’immobile, ignorare la consistenza esistente alla data limite o considerare una circolare amministrativa equivalente alla legge. La Cassazione ribadisce che una circolare costituisce un ausilio interpretativo interno e non può derogare a una disposizione legislativa.
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