Si fa presto a dire data center. Con l’exploit degli investimenti destinati alla Penisola e l’impennata di richieste di connessione alla rete elettrica di Terna per le nuove strutture, che ad agosto hanno superato i 101 GW di potenza (erano 69 GW a fine 2025 e circa 1 GW nel 2021), si potrebbe quasi avere l’impressione che, per dare vita a un campus, basti schioccare le dita. La verità è che invece parliamo di un mercato, quello italiano, estremamente complesso, in cui l’assenza di un quadro normativo ben definito e una burocrazia a tratti incomprensibile hanno per anni frenato l’entusiasmo degli investitori internazionali.
Ora i capitali ci sono, così come i progetti, già conteggiati nel fabbisogno energetico nazionale (pur precisando che molte delle richieste a Terna sono da considerarsi alla stregua di un “overbooking”, in quanto spesso finalizzate ad aumentare il valore di terreni e fabbricati, non necessariamente nell’ottica di destinarli nel breve termine alla costruzione di data center).
«Ma bisogna confrontarsi con nuove sfide: quella di un approvvigionamento energetico sostenibile nelle aree target e quella del confronto con le comunità che dovranno ospitare i nuovi campus. Senza il coinvolgimento preliminare delle istituzioni e della popolazione locali, con una negoziazione che stabilisca cosa l’infrastruttura, una volta completata, restituirà al territorio, aumenta drasticamente il rischio che crescano anche nella Penisola le iniziative dei gruppi ‘no data center’. Se a queste potenziali criticità si può ovviare con la Land intelligence, c’è un’altra questione che invece non ha risposte immediate, ed è quella dei talenti: la carenza di personale qualificato può davvero rallentare i cantieri».
È questa, in estrema sintesi, l’analisi di Luca D’Alleva, regional director – Southern Europe di Bcs Consultancy, gruppo britannico di consulenza globale specializzato nel project & cost management, oltre che nello sviluppo sostenibile di data center e infrastrutture critiche.
Cosa fa, quindi, Bcs Consultancy nel concreto? Gestisce per conto dei propri clienti, tipicamente developer e colocator, l’intero ciclo di vita dei progetti: dall’acquisizione del terreno fino al completamento dell’opera, passando per il controllo dei budget e la pianificazione finanziaria, la verifica della compliance normativa e l’integrazione di criteri ambientali ed energetici all’interno di ciascuna struttura. La Land intelligence citata da D’Alleva è un’ulteriore sfera di specializzazione, attraverso cui il gruppo effettua attività di ricerca e analisi dei siti idonei per lo sviluppo dei data center, e diventerà sempre più cruciale nell’ottica di accelerare le operazioni nel contesto – ancora piuttosto peculiare – del mercato italiano.
Essere l’azienda giusta al momento giusto: così Bcs Consultancy è passata in dieci anni da un piccolo ufficio londinese alla presenza globale, con 25 milioni di fatturato
L’area dei servizi di Land Intelligence è stata lanciata tutto sommato recentemente, nel 2024, riflettendo la rapida evoluzione del mercato internazionale. Ma la stessa Bcs Consultancy è una società a dir poco giovane. Fondata a Londra nel 2016 da James Hart e Scott Shearer, oggi rispettivamente ceo e specialist board advisor, prima coo, del gruppo, in dieci anni l’azienda è passata da realtà britannica con otto dipendenti e un fatturato a sei cifre a multinazionale con oltre 165 specialisti distribuiti in cinque uffici nel mondo. La società ha seguito più di 300 progetti per circa 40 clienti, fornendo consulenza su investimenti superiori ai 23 miliardi di euro e superando nel 2025 i 25 milioni di euro di fatturato.
«Ed è tutta farina del nostro sacco. Siamo cresciuti senza fare acquisizioni e sviluppando competenze e persone – l’unico asset di cui disponiamo – internamente», spiega D’Alleva, nominato regional director per il Sud Europa lo scorso luglio con la responsabilità della strategia commerciale del gruppo in Italia, Francia, Spagna, Portogallo e Grecia. Quella di D’Alleva è stata una promozione: da agosto 2024 infatti il manager aveva ricoperto il ruolo di head of service per la penisola iberica e l’Italia, dove il primo progetto seguito da Bcs risale al 2017, un data center da 500 kW all’interno del Tecnopolo di Bologna.
«Oggi nel Belpaese impieghiamo 15 persone che attualmente lavorano su tre linee di servizio gestendo un portafoglio da quasi 1 GW», dice D’Alleva. «Anche se in questi anni il contesto è radicalmente cambiato e sempre più clienti si affacciano sulla regione, viviamo una sfida continua. Sulla carta sono tutti interessati al business dei data center, ma chi arriva in Italia per la prima volta si trova ancora ad affrontare scenari tendenzialmente più complessi di quelli di altri mercati paragonabili al nostro».
La giungla della burocrazia e i nuovi requisiti di sostenibilità UE che rischiano di penalizzare il Sud. Perché costruire data center in Italia rimane una sfida
A cosa allude D’Alleva? Da una parte c’è la giungla della burocrazia, solo parzialmente sfoltita dall’introduzione del Procedimento Unico per il rilascio delle autorizzazioni, varato questa estate dal Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica. Dall’altra, il tema dell’approvvigionamento energetico e delle caratteristiche climatiche del Paese, poco affini ai requisiti dei framework europei per la sostenibilità delle strutture.
Come ha evidenziato l’indagine Data Centre Truths – Summer 2026, realizzata dalla stessa Bcs Consultancy (che ha coinvolto oltre 3mila decisori del settore, tra cui investitori, sviluppatori, operatori di colocation e utenti aziendali distribuiti in 41 Paesi), in Italia prima di avviare nuovi cantieri vengono richieste garanzie molto più solide rispetto al passato: il 42% degli sviluppatori dichiara di pretendere un tasso di pre-locazione (pre-letting) pari almeno al 75%, contro il 12% registrato appena sei mesi fa. D’altra parte, per il 91% degli intervistati, l’accesso alla rete elettrica rientra tra i due criteri principali per selezionare una location. Nella Penisola, dove gli allacciamenti richiedono un coordinamento complesso con i gestori nazionali, i terreni privi di una fornitura energetica garantita stanno rapidamente perdendo valore, mentre gli investimenti si concentrano esclusivamente sui progetti che offrono un percorso credibile verso l’elettrificazione.
L’Energy Efficiency Directive (Eed) e il relativo Regolamento Delegato (UE) 2024/1364, in questo senso, non aiutano. In base a quanto prescritto dalla direttiva, la sostenibilità sta progressivamente passando da elemento volontario a parametro misurabile, cessando quindi di essere un’opzione legata al greenwashing, il che è un bene, ma affermandosi come un vero vincolo normativo anche quando non è necessario.
Secondo D’Alleva la direttiva tende a diventare troppo prescrittiva soprattutto rispetto agli obblighi legati al riutilizzo del calore di scarto. «L’idea di recuperare il calore generato dai server per alimentare reti di teleriscaldamento civili o industriali è, sulla carta, un’eccellente applicazione di economia circolare. Tuttavia», aggiunge il manager, «questo modello mostra i suoi limiti strutturali quando viene calato nella realtà del Sud Italia, dove regioni come Puglia, Calabria e Basilicata risultano molto attrattive per gli investitori.
In aree come queste, le temperature medie più elevate riducono drasticamente o addirittura annullano del tutto, per molti mesi all’anno, la domanda locale di calore civile: il rischio è che il recupero del calore possa diventare un investimento orientato più alla compliance che alla massimizzazione del beneficio ambientale. Obbligare gli operatori a investire in tecnologie scarsamente utilizzabili significa disperdere capitali che potrebbero essere allocati verso sfide ben più urgenti, come quella del raffreddamento a liquido, imprescindibile per i data center AI, o dell’integrazione con sistemi di accumulo di energia rinnovabile».
Ecco chi partecipa alla catena del valore dei data center: trovare la quadra tra fondi, developer, general contractor e fornitori
Trovare il giusto equilibrio tra questi fattori e massimizzare il valore dell’investimento è, sostanzialmente, il mestiere di Luca D’Alleva, i cui clienti sono per lo più gli interlocutori dei grandi fondi di private equity. «Funziona di solito così: società come Blackrock e Brookfield Asset Management si rivolgono a developer e colocator per indirizzare i propri flussi di investimento e stabiliscono un piano per costruire uno o più data center. Sta a questi soggetti occuparsi della messa in delivery, selezionando i contractor. Tra le realtà europee con cui si lavora più spesso posso citare Equans, del gruppo Bouygues Construction e Techbau molto attive nel mercato. A questo punto si attiva la supply chain e si comincia a gestire l’intera filiera, dall’acquisto del terreno alla scelta degli impianti elettrici di generazione e dei sistemi di raffreddamento, fino ai processi di handover. Il 90% dei nostri clienti sono appunto developer, il resto società tecnologiche. Parlo ovviamente in questo caso di Big tech».
Dove si inserisce Bcs Consultancy e come interviene per massimizzare l’investimento. Oggi conviene puntare sulla filiera corta
Bcs Consultancy interviene fin dalle cosiddette fasi early stage del progetto, «praticamente ancor prima che il developer si rechi da un designer con un appezzamento di terreno», dice D’Alleva. «Spesso ci occupiamo noi di fare la due diligence preliminare dei lotti da acquistare e della disponibilità energetica. Studiamo se conviene avviare un progetto brownfield, che preveda quindi il riutilizzo di strutture esistenti, o se sia meglio procedere con una logica greenfield, ovvero costruendo ex novo, opzione, questa, che in Italia risulta penalizzata dal sistema normativo, in quanto si predilige il riutilizzo di vecchie zone industriali dismesse, dette appunto brownfield. Rispetto alla progettazione vera e propria, è meglio precisare che noi non ci mettiamo direttamente mano: semmai indirizziamo il design, facilitiamo il coordinamento tra le professionalità che se ne occupano e proponiamo fornitori in linea con il mandato ricevuto, cercando di privilegiare la filiera corta. Ora che in Emea si sta sviluppando un sistema produttivo e logistico in grado di soppiantare le forniture cinesi, i clienti naturalmente preferiscono rivolgersi a chi riesce a garantire tempi di approvvigionamento e costi inferiori. Se fino all’altro ieri, giusto per fare un esempio, i trasformatori per le sottostazioni andavano necessariamente acquistati in Cina, oggi per una mobilitazione merci più veloce si può contare su un partner locale, che dispone di impianti di produzione e magazzini in Italia. Anche questo fattore», aggiunge D’Alleva, «ha contribuito a trasformare il nostro Paese da mercato di serie B a nuovo polo d’attrazione per gli investimenti internazionali».
Percezione versus realtà. I developer hanno l’obbligo di spiegare cosa sono e cosa fanno i loro data center
Ci sono poi aspetti più delicati da gestire, come quello della negoziazione con le comunità che vivono nei territori in cui sorgeranno le strutture. Un aspetto che diventa sempre più rilevante nelle attività di Land intelligence. «Oggi è dovere dei developer comunicare preliminarmente cosa fanno i loro data center e che impatto avranno su comunità e territorio», dice senza mezzi termini D’Alleva. «Fino a pochissimi anni fa nessuno sapeva cosa fossero e a cosa servissero queste strutture. Ora che sono sulla bocca di tutti bisogna anche tenere in considerazione la percezione che ne hanno le persone».
Che si tratti, soprattutto se c’è di mezzo l’AI, di impianti energivori, non c’è dubbio. Ma D’Alleva ci tiene a sfatare un primo mito: il fabbisogno di elettricità stimato in Italia è ampiamente sopravvalutato. «Il fatto che le richieste di connessione a Terna per i nuovi data center abbiano superato i 100 gigawatt (GW) non deve trarre in inganno», dice il manager, «perché si tratta di prenotazioni a cui, allo stato attuale, chiunque riesce ad accedere».
Facendo un esempio estremo ma non troppo, un proprietario terriero potrebbe richiedere a Terna una Stmg (Soluzione Tecnica Minima Generale) da 3mila euro sul proprio campo per poi poterlo rivendere, in futuro, a un developer, ovviamente a prezzo maggiorato. «La verità è che, al momento, in Italia c’è una pipeline in base alla quale vedremo realizzate nel breve/medio termine strutture che nel complesso avranno bisogno di circa 4 GW. Che non sono pochi, ma rimangono ben lontano dal dato monstre che spaventa la popolazione».
L’impatto dei data center sul territorio può anche essere positivo. E va negoziato con le comunità locali
È anche vero che i data center hanno un impatto notevole sul paesaggio, sull’acustica e sulle risorse idriche locali. Ma proprio per questo il Codice appalti stabilisce regole precise per operare, specie nei progetti brownfield. «Se per esempio si costruisce su un’area che prima cubava 200mila mq, l’obbligo è di realizzare strutture per 150mila mq, restituendo alla collettività 50mila mq sotto forma di aree verdi, parcheggi o altre opere di pubblica utilità, da stabilire attraverso la concertazione tra developer e comunità. Basti pensare», continua D’Alleva, «che uno dei nostri ultimi progetti prevede la creazione di spazi pubblici per i cittadini. È la risposta migliore a chi protesta sostenendo che coi soldi destinati ai data center si potrebbero fare cose più utili».
A tutto questo si aggiungono i benefici che si ottengono dalla valorizzazione delle aree dismesse: tra le tante attività di cui si fa carico Bcs Consultancy c’è anche quella di studiare la remediation, con il ripristino di strade dissestate e la bonifica dei materiali pericolosi, a partire da amianto ed eternit, nelle strutture da riqualificare.
«Il vero tema, e qui purtroppo non è una questione di percezione, è quello della carenza dei talenti», dice D’Alleva. «Mancano ingegneri, architetti, geometri, professionisti che abbiano esperienza nella progettazione e nelle operazioni di cantiere, ma anche planner e procurement specialist. Noi abbiamo dovuto assumere diverse persone dall’estero perché non troviamo in Italia le figure che ci occorrono. Figure che – mi dispiace dirlo – un tempo abbondavano e che oggi se ne sono andate altrove. Al momento aspettiamo con ansia la fine dei lavori infrastrutturali finanziati col Pnrr, che ormai si è esaurito: a quel punto credo che si libereranno parecchi professionisti. E insieme, ne sono convinto, potremo tornare a dar fiato al compartimento italiano delle costruzioni», chiosa il manager.
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