Tutti vogliono investire in Montenegro

C’è un forte afflusso di denaro verso il Montenegro e il settore edile è in piena espansione: questo è evidente. Ho viaggiato attraverso tutto il Montenegro a bordo di un FlixBus, viaggiando anche per 13 ore nel Montenegro settentrionale, attraversando Nikšić e il Parco nazionale del Durmitor. Mi aspettavo di vedere una natura mozzafiato ed edifici che spaziavano da fortezze storiche a complessi residenziali di epoca jugoslava. Quello che non mi aspettavo di vedere era una distesa di edifici in costruzione: uffici, residenze, condomini e innumerevoli gru che punteggiavano l’orizzonte. Questo ha stuzzicato la mia curiosità, così ho indagato sui maggiori investitori.

Secondo il rapporto del Consiglio degli investitori stranieri del Montenegro del 2025, il maggiore investitore collettivo in Montenegro è il blocco europeo con 250 milioni di euro, mentre i maggiori investitori individuali sono Serbia, Turchia e Russia con circa 100 milioni di euro ciascuno, per un totale di 318 milioni di euro.

Il passo successivo, logicamente, è stato quello di comprendere la relazione tra questi investimenti e l’apparente onnipresenza dei cantieri edili. Solo nel 2025 sono state completate 2.205 nuove abitazioni, per un valore complessivo di 704 milioni di euro, secondo l’Ufficio di statistica del Montenegro. Il denaro proviene principalmente da due fonti.

La prima è la domanda di immobili da parte di acquirenti e investitori. Gli stranieri hanno investito circa 455 milioni di euro in immobili nel 2024, rispetto ai ben più bassi 113 milioni di euro investiti in società e banche montenegrine, secondo il centro di ricerca CIN. È qui che entrano in gioco gli investitori stranieri provenienti da Russia, Serbia e Turchia, che acquistano gli immobili.

Spiegando più nel dettaglio, oltre la metà dei fondi serbi è confluita in un portafoglio immobiliare diversificato. In particolare, come mi hanno rivelato gli abitanti del luogo, uno degli uomini più ricchi della Serbia possiede la proprietà costiera più costosa del Montenegro, del valore di 50 milioni di euro. Lo stesso miliardario ha anche costruito il più grande centro commerciale della capitale, Podgorica Delta City.

I maggiori investimenti della Turchia si sono concentrati sull’acquisizione di una quota consistente nel Porto di Adria e sulla creazione di una solida presenza finanziaria nell’industria siderurgica montenegrina.

Entrambi questi investimenti sono stati in qualche modo oscurati da una dispersione di investimenti nel settore immobiliare, edile e turistico. Il quotidiano Vijesti riporta che “le aziende turche sono impegnate nella costruzione di edifici residenziali e non residenziali e partecipano alla realizzazione di grandi progetti”.

Analogamente, il capitale russo è in gran parte concentrato nel settore immobiliare costiero. Il portale di giornalismo investigativo BIRN ha riferito che i privati russi possiedono oltre 19.000 proprietà e “più di quattro milioni di metri quadrati di terreno”.

La seconda fonte di finanziamento proviene dai grandi progetti di sviluppo. Durante il mio soggiorno, ho incontrato una guida turistica locale, Boban, che lavorava nel settore delle imbarcazioni a Kotor da vent’anni.

Durante il giro, si è fermato su un molo e ha indicato, dall’altra parte della baia, un’isola in lontananza. Si trattava dell’isola di Mamula, tristemente nota per essere stata un campo di prigionia italiano durante la Seconda guerra mondiale.

La fortezza, un tempo prigione, ha ora trovato nuova vita come lussuoso hotel boutique, sviluppato dal miliardario egiziano Samih Sawiris e dalla sua società svizzero-egiziana, Orascom Development Holding.

Boban ha affermato che il restauro della fortezza è stato un bene, ma ha espresso sentimenti contrastanti a livello locale riguardo al fatto che il capitale straniero stia ridefinendo l’isola e, con essa, un oscuro capitolo della storia del Montenegro. L’hotel sull’isola di Mamula non è un caso isolato.

Una società di investimento di Dubai si è occupata delle residenze e del porto turistico di Porto Montenegro, Orascom Development ha costruito da zero il lussuoso complesso residenziale di Luštica Bay e Azmont Investments ha eretto il complesso di appartamenti di lusso sul lungomare di Portonovi.

Lavoratori sul ponte sul fiume Tara, Montenegro – Foto I.M. Velasco

Perché si sta verificando questo boom immobiliare?

I principali partner commerciali del Montenegro continuano a investire in aziende e industrie montenegrine; non è che le telecomunicazioni o l’acciaio abbiano perso il loro appeal, ma semplicemente è diventato più attraente possedere immobili.

Non è una sorpresa. Il Montenegro è un paese splendido con una natura incontaminata, una costa idilliaca e montagne spettacolari, perfettamente adatte a imprese private, vacanze, affitti e piani pensionistici. I prezzi sono più bassi rispetto a molti altri paesi e la qualità dei servizi è elevata.

Il Montenegro si trova in una posizione strategica, vicino a molti importanti centri europei e ad altre economie in crescita. Ora che il Montenegro si trova su una traiettoria molto più stabile rispetto ad un paio di decenni fa, la crescita e la domanda continueranno a salire vertiginosamente.

Gli investitori desiderano acquistare in un mercato UE prima dell’adesione, e il Montenegro si sta muovendo verso l’ingresso ufficiale nell’Unione europea nel 2028. La valuta ufficiale è l’euro dal 2002, il che rende facile e vantaggioso investire, con basse aliquote fiscali, prezzi degli immobili inferiori rispetto al resto d’Europa, procedure di acquisizione semplici e investitori stranieri che ricevono parità di trattamento con quelli nazionali.

Il governo ha lanciato diversi ‘incentivi per gli investitori’. Acquistare a prezzi bassi e poi vedere gli sviluppi acquisire valore dopo l’adesione sembra un buon affare, e ricorda la traiettoria della Croazia dopo l’integrazione nel 2013.

Dove entra in gioco la Cina?

La Cina è assente da questo elenco. Non ha mai raggiunto il livello di investimenti di Serbia, Turchia o Russia, eppure sta diventando uno dei partner più importanti del Montenegro, e non attraverso l’acquisto di proprietà. Il suo obiettivo è lo sviluppo di infrastrutture finanziate dallo Stato.

Tornando dal Parco nazionale del Durmitor, mi sono fermata al famoso ponte di Đurđevića Tara. Sono rimasta sorpresa nel constatare che la maggior parte delle persone sul ponte o che lo attraversavano non erano montenegrini: erano turisti, proprio come me, o operai edili di ChinaAid.

Ponte sul fiume Tara, Montenegro – Foto I. M. Velasco

Dal 2017, la Cina ha concesso 7,6 milioni di euro in sovvenzioni per il ponte. Tra gli altri progetti figurano l’autostrada Bar-Boljare, l’autostrada Adriatico-Ionica, il ripristino della linea ferroviaria Kolašin-Kos, la ristrutturazione della centrale termoelettrica di Pljevlja, la costruzione navale e lo sviluppo di un istituto Confucio, per un valore complessivo di 2,4 miliardi di euro.

Il Montenegro ha svolto un ruolo fondamentale nella proiezione dei Balcani occidentali dell’iniziativa cinese “Belt and Road”. Una volta completati, questi progetti infrastrutturali collegheranno l’Adriatico attraverso la Serbia e l’Europa centrale, accrescendo l’influenza cinese in tutta la regione.

Nel 2021, OBCT ha pubblicato un articolo che descriveva il debito di 1 miliardo di euro del Montenegro nei confronti dei creditori cinesi, pari a circa il 40% del debito estero del paese. Il Montenegro ha dovuto rifinanziare i propri pagamenti e riequilibrare costantemente il deficit, ma questo intoppo non ha scoraggiato la Cina.

Un’azienda cinese si è aggiudicata l’appalto per il nuovo tratto autostradale. Tuttavia, questa volta il denaro non proviene da un prestito cinese, bensì da un finanziamento di 200 milioni di euro della Banca europea per la ricostruzione e lo sviluppo e da una sovvenzione di 150 milioni di euro dell’Unione europea.

L’Europa sta ora cogliendo l’occasione persa la prima volta, consapevole di non voler rimanere indietro rispetto alla Cina in termini di impatto strategico e, nell’ambito del proprio progetto Global Gateway, di voler controbilanciare la BRI.

Tuttavia, la Cina ha appena annunciato un finanziamento di 13 milioni di euro al Montenegro per progetti speciali. Questo annuncio giunge dopo la visita in Cina del primo ministro Milojko Spajić, durante la quale entrambi i Paesi hanno constatato un “nuovo slancio nelle relazioni bilaterali”.

Tra gli obiettivi figurano l’incremento del turismo, degli scambi commerciali, dell’innovazione e della sostenibilità. Il primo ministro Li Qiang ha osservato che la ricostruzione dello storico ponte sul fiume Tara a Đurđevića diventerà “una testimonianza dell’amicizia tra Paesi e popoli”. Nonostante l’impegno dell’Europa, la Cina continua a prevalere in un contesto di appalti sempre più competitivo.