L’Italia del turismo entra in una fase in cui la sfida non è più soltanto aumentare gli arrivi, ampliare l’offerta ricettiva o intercettare nuovi flussi internazionali. Il tema diventa come trasformare la crescita turistica in valore per i territori, distribuendo investimenti, opportunità e capacità di spesa anche oltre le destinazioni più consolidate. È questo uno dei fili conduttori emersi a Ithic 2026, che per la prima volta si è svolto a Milano, riunendo operatori, investitori e protagonisti del mercato per confrontarsi sull’evoluzione dell’hospitality. Un appuntamento che arriva in una fase in cui il settore alberghiero italiano sta attirando una quota crescente di capitali internazionali, mentre il real estate si apre a nuove asset class e a una geografia degli investimenti meno concentrata sulle grandi città.
Economia internazionale tra rallentamento e opportunità
A delineare il quadro macroeconomico è stato Carlo Cottarelli, che ha sottolineato come l’economia mondiale continui a crescere, ma con velocità differenti rispetto al passato. La Cina non viaggia più ai ritmi vicini al 10% di qualche anno fa, ma mantiene una crescita intorno al 5%. Gli Stati Uniti, dopo una crescita media del 2,8% nei quattro anni dell’amministrazione Biden, stanno rallentando verso un ritmo intorno al 2% sotto Trump, mentre l’Europa sta mostrando risultati migliori delle aspettative. Nel secondo trimestre del 2026 l’area europea ha registrato una crescita dello 0,7%, mentre anche l’Italia ha mostrato un andamento superiore alle previsioni iniziali, che indicavano una crescita intorno allo 0,4%. Lo scenario resta tuttavia condizionato da tassi di interesse, tensioni geopolitiche, guerre, politiche commerciali e movimenti dei capitali. È in questo contesto che turismo e real estate assumono un ruolo strategico per l’Italia, grazie alla capacità di attrarre investimenti e valorizzare un patrimonio che comprende città d’arte, territori, strutture ricettive e immobili ancora largamente frammentati.
Nuova sfida: redistribuire il valore sul territorio
Il passaggio dalla crescita quantitativa alla qualità dello sviluppo è stato al centro dell’intervento di Colliers. Per le imprese, la questione non è semplicemente avere più turisti o più camere, ma entrare in una logica di redistribuzione del valore attraverso il territorio. Quattro le priorità individuate: la prima è la destagionalizzazione. L’estate ha raggiunto livelli record, con 276 milioni di visitatori tra giugno e agosto, circa 5,5 milioni in più rispetto al 2025, ma la concentrazione dei flussi nei mesi estivi rappresenta un limite. L’obiettivo è trasformare la domanda in una presenza distribuita sui dodici mesi, attraverso cultura, cammini, enogastronomia, terme e mice. La seconda riguarda la redistribuzione geografica: i borghi non devono essere considerati un piano B rispetto a Venezia, Firenze o Roma, ma possono diventare una destinazione primaria per una domanda alla ricerca di autenticità, natura e costi competitivi. La terza priorità è la governance. L’Italia dispone di Enit e di sistemi di osservazione regionali, ma manca ancora, secondo l’analisi, una regia integrata capace di trasformare i dati in una visione comune. La quarta è la qualità della spesa: il successo dell’industria non dovrebbe essere misurato soltanto dagli arrivi, ma anche dalla capacità di generare coesione, sostenibilità e valore che rimane nei territori.
Più capitale estero e mercato immobiliare che si diversifica
La trasformazione del turismo si accompagna a quella del real estate. Mirko Baldini, ceo Italy di Cbre, ha evidenziato il paradosso di un Paese che rappresenta la quarta maggiore economia europea, ma che storicamente ha avuto un mercato del commercial real estate molto più piccolo rispetto alle dimensioni della propria economia. Il divario rappresenta anche uno spazio di crescita. Il 2025 è stato un anno record e il primo semestre 2026 si è mantenuto su livelli analoghi. Circa il 60% del capitale investito proviene dall’estero, confermando la capacità dell’Italia di attrarre investitori internazionali, mentre rimane una carenza strutturale di capitale domestico. Il mercato è inoltre diventato più articolato: le asset class capaci di attrarre oltre un miliardo di euro l’anno sono passate da tre a sei in dieci anni. Cambia anche la geografia: circa il 65% degli investimenti è destinato ai mercati regionali, mentre in passato il capitale era concentrato soprattutto su Milano e Roma. Nel 2025 il capitale privato ha raggiunto 2,7 miliardi di euro, mentre resta spazio per una maggiore presenza di investitori istituzionali e core.
Hotel superstar, ma le opportunità vanno dal living alla logistica
Tra le asset class, l’hotel emerge come uno dei principali motori del mercato italiano: rappresenta il 23% del volume complessivo degli investimenti immobiliari, contro il 10% della media europea. Secondo Cbre, l’Italia è per il secondo anno consecutivo tra le destinazioni più considerate dagli investitori alberghieri, sostenuta da una crescita che non riguarda soltanto il luxury ma anche numerosi segmenti di mercato. Il Paese dispone di oltre un milione di camere, ma la penetrazione dei brand è ancora relativamente contenuta: una combinazione che crea spazio per nuovi sviluppi e per una maggiore organizzazione dell’offerta. Ma il potenziale non riguarda soltanto l’hospitality. La logistica ha registrato in Italia la maggiore crescita del take-up in Europa negli ultimi dieci anni e oggi beneficia del reshoring, della manifattura e della necessità delle aziende di rendere più resilienti le catene di approvvigionamento. Nel living, la trasformazione dei nuclei familiari e l’aumento delle persone che vivono sole alimentano un fabbisogno stimato in oltre 600mila unità nei prossimi cinque anni. Ancora più marcato il gap nello student housing, dove il tasso di offerta è intorno al 5%, tra i più bassi in Europa. Anche il retail continua ad attirare capitali, sostenuto dai rendimenti e dalla scarsità di nuovo stock. Il messaggio che arriva da Ithic 2026 è quindi quello di un mercato italiano che sta cambiando pelle: il turismo non viene più letto soltanto attraverso la quantità dei flussi, mentre il real estate non è più concentrato esclusivamente sulle grandi città. La partita dei prossimi anni sarà sulla capacità di trasformare attrattività, capitale e patrimonio in valore diffuso, costruendo un sistema nel quale la crescita dell’hospitality possa diventare anche crescita dei territori
Francesca Motta
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