Doppio della caparra e recesso: serve il grave inadempimento | Cassazione

In sede di contratto preliminare, il promittente venditore dichiarava che il bene era libero da gravami mentre emergeva una trascrizione pregiudizievole. Allora, il promissario acquirente, in via stragiudiziale, esercitava il diritto di recesso con la conseguente richiesta di restituzione del doppio della caparra (ex art. 1385 c.c.) e, in sede di giudizio, chiedeva la risoluzione del contratto sempre mantenendo immutata la richiesta di restituzione del doppio della caparra. Invece, secondo le difese del promittente venditore le due azioni sono tra loro incompatibili (risoluzione e recesso).

L’esercizio del recesso (ex art. 1385 c.c.) con richiesta del doppio della caparra è compatibile con la risoluzione del contratto?

La Corte di Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza del 26 marzo 2026 n. 7288 (testo in calce), precisa che, nel caso in esame, la domanda di risoluzione del contratto, presentata dal promissario acquirente, era diretta ad accertare il grave inadempimento del promittente venditore. Infatti, la parte non inadempiente che chieda la restituzione del doppio della caparra (o la ritenzione della stessa), limitando a ciò la propria pretesa risarcitoria, deve fondare la relativa pretesa sulla richiesta di accertamento dell’esistenza dei presupposti necessari al verificarsi dell’effetto solutorio. Giova ricordare che il recesso previsto in materia di caparra confirmatoria dà luogo ad un fenomeno risolutivo in quanto presenta gli stessi presupposti della risoluzione (inadempimento colpevole e di non scarsa importanza) e le medesime conseguenze. L’importo del doppio della caparra rappresenta una “valutazione precostituita del danno per inadempimento dell’obbligo a contrarre operata dalle stesse parti con la pattuizione ad essa relativa”. In buona sostanza, grazie alla previsione della caparra confirmatoria, le parti non devono allegare e provare né l’esistenza né l’entità del danno da risarcire secondo le regole ordinarie giacché il doppio della caparra integra un “danno forfetario preconcordato”.

La decisione è interessante anche perché chiarisce che la restituzione del doppio della caparra, avendo ad oggetto una somma di denaro determinata, costituisce un debito di valuta e non di valore.

La vicenda

Nell’ambito di un contratto preliminare di vendita di un immobile, la società promissaria acquirente evocava in giudizio il promittente venditore per chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento del convenuto con la richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria. L’attore lamentava che l’immobile era stato promesso in vendita come libero da gravami, mentre era risultata esistente una trascrizione pregiudizievole.

In primo grado, la domanda attorea veniva accolta e il convenuto era condannato alla restituzione del doppio della caparra oltre rivalutazione monetaria e interessi.

In sede di gravame, era confermata la decisione di prime cure e, per quanto qui di interesse, il giudice di merito considerava non condivisibile l’obiezione dell’appellante secondo cui l’azione di risoluzione non sarebbe compatibile con il recesso e, quindi, non giustificherebbe il versamento del doppio della caparra.

Si giungeva così in Cassazione.

Prima di analizzare il decisum, giova ricordare brevemente la disciplina dell’istituto della caparra confirmatoria.

Premessa: a cosa serve la caparra confirmatoria

Secondo la giurisprudenza (Cass. 19801/2021), la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)

• ha una natura composita, in quanto può consistere nella dazione di una somma di denaro (o in una quantità di cose fungibili) da corrispondere al momento del perfezionamento dell’accordo;
• svolge una funzione eclettica, giacché serve a dimostrare la serietà dell’impegno (funzione di garanzia) e viene incassata in caso di inadempimento della controparte (sotto questo profilo presenta margini di contiguità con la cauzione). Inoltre, consente di recedere dal contratto senza la necessità di adire il giudice (funzione di autotutela). Infine, indica la forfettaria misura del danno derivante dal recesso esercitato a causa dell’inadempimento della controparte.

La caparra confirmatoria non ha una funzione né probatoria né sanzionatoria e si distingue:

• dalla caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) che è il corrispettivo del recesso,

• dalla clausola penale (art. 1382 c.c.) che rappresenta una liquidazione convenzionale e anticipata del danno (rispetto alla clausola penale, la caparra confirmatoria non pone un limite al danno risarcibile).

In merito al funzionamento della caparra, si ricorda che, una volta che il contratto è stato adempiuto, essa viene restituita oppure viene imputata a titolo di acconto sul prezzo.

Può capitare che il contratto non venga adempiuto, allora:

• se è la parte che ha versato la caparra ad essere inadempiente (ad esempio, il compratore), l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra;
• se è la parte che ha ricevuto la caparra ad essere inadempiente (ad esempio, il venditore, come nel caso in esame), l’altra parte può recedere dal contratto e pretendere il doppio della caparra.

In ambo i casi, la parte non inadempiente può decidere di non esercitare il recesso ma chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno secondo le regole generali (così dispone l’art. 1385 c. 3 c.c.). A tal proposito, considerando che l’inadempimento sia imputabile e di non scarsa importanza, l’altra parte “non può incamerare la caparra, essendole invece consentito trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto spettantele a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati” (Cass. 5095/2015).

Inoltre, se la parte non inadempiente decide di non recedere ma di avvalersi dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento oppure di risoluzione del negozio, «la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all’importo convenzionalmente stabilito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell’integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l’esistenza e l’ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt. 1453 e segg. c.c.» (in tal senso vedasi Cass. 19801/2021).

Infine, giova precisare un importante aspetto: il diritto di recesso previsto in materia di caparra confirmatoria non è sussumibile nella previsione generale del recesso (ex art. 1373 c.c.) a cui fa riferimento il diverso istituto della caparra penitenziale (art. 1386 c.c.). Il diritto di recesso qui in rilievo rappresenta uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto simile alla diffida ad adempiere, alla clausola risolutiva espressa e al termine essenziale. La risoluzione ipso iure del contratto – che avviene tramite il recesso – è collegata alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Per completezza espositiva, si ricorda che, secondo la giurisprudenza, l’alternativa che la parte non inadempiente può scegliere (ex art. 1385 c. 2 e c. 3 c.c.) “non è tra recesso e risoluzione, bensì tra due discipline della risoluzione, la seconda delle quali consiste nel chiedere, indipendentemente dalla caparra, la liquidazione del danno subito nella sua effettiva entità, che evidentemente dovrà essere provata” (Cass. 5095/2015).

Paragrafo integralmente tratto dall’articolo redatto dalla scrivente “Accettare la restituzione dell’assegno non equivale a rinunciare al doppio della caparra”.

Diritto di recesso e risoluzione sono incompatibili?

Secondo il ricorrente, la decisione gravata ha errato nell’escludere l’incompatibilità dell’azione di risoluzione con il recesso. Infatti, il promissario acquirente aveva esercitato il diritto di recesso a cui consegue la restituzione del doppio della caparra versata ma, poi, aveva introdotto il giudizio chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di compravendita.

La Suprema Corte considera infondata la doglianza.

I giudici di merito hanno interpretato la domanda di risoluzione del contratto, presentata dal promissario acquirente, come diretta ad accertare il grave inadempimento del promittente venditore. Si tratta di un presupposto imprescindibile per l’azione di risoluzione ed anche per l’esercizio legittimo del recesso da parte del soggetto non inadempiente (ex art.1385 c.c.). Infatti, il recesso previsto in materia di caparra confirmatoria dà luogo ad un fenomeno risolutivo in quanto presenta:

• gli stessi presupposti della risoluzione (inadempimento colpevole e di non scarsa importanza),
• le medesime conseguenze (come la caducazione ex tunc degli effetti del contratto).

Il promissario acquirente aveva annunciato l’esercizio del diritto di recesso in via stragiudiziale con apposita missiva espressamente richiamata dalla decisione gravata. Ciò al fine di ottenere la restituzione del doppio della caparra versata, domanda formulata sia in sede stragiudiziale che in primo grado. L’importo del doppio della caparra rappresenta una “valutazione precostituita del danno per inadempimento dell’obbligo a contrarre operata dalle stesse parti con la pattuizione ad essa relativa”. In buona sostanza, grazie alla previsione della caparra confirmatoria, le parti non devono allegare e provare né l’esistenza né l’entità del danno da risarcire secondo le regole ordinarie giacché il doppio della caparra integra un “danno forfetario preconcordato”.

La giurisprudenza richiamata: approfondimento

Gli ermellini mettono in evidenza tre punti:

• il promissario acquirente non ha modificato la domanda di risoluzione con l’esercizio del recesso,
• né ha svolto la domanda di risoluzione del contratto rinunciando alla pretesa del doppio della caparra,
• ma ha agito per ottenere l’accertamento del grave inadempimento della controparte al fine di giustificare la legittimità dell’attuato scioglimento del vincolo negoziale e la pretesa della restituzione del doppio della caparra versata.

I giudici di legittimità richiamano un primo precedente (Cass.18392/2022) in tema di risoluzione di diritto in seguito ad una diffida ad adempiere. La parte non inadempiente che chieda la restituzione del doppio della caparra (o la ritenzione della stessa), limitando a ciò la propria pretesa risarcitoria, deve fondare la relativa pretesa sulla richiesta di accertamento dell’esistenza dei presupposti necessari al verificarsi dell’effetto solutorio (ossia il grave inadempimento).

La decisione in commento cita un altro precedente (Cass. 21317/2024) con un semplice rinvio ma il precedente richiamato dai giudici di legittimità merita un approfondimento. Secondo tale decisione, non è ravvisabile un’incompatibilità o, per usare il linguaggio degli ermellini, un’”antinomia”, tra

• la domanda di risoluzione giudiziale abbinata al risarcimento, da un lato,
• e l’esercizio del recesso abbinato alla ritenzione della caparra, dall’altro.

La vera incompatibilità è ravvisabile solo tra le due azioni recuperatorie:

• la domanda di risarcimento dei danni
• e la richiesta di ritenzione della caparra (in tal senso, Cass. 21317/2024 paragrafo 3.1.1).

L’infungibilità tra le due connesse azioni lato sensu risarcitorie è stata affermata dalle Sezioni Unite (Cass. SS. UU. 553/2009). Ciò in quanto «la finalità di liquidazione immediata, forfettaria, stragiudiziale, posta nell’interesse di entrambe le parti dalla caparra, viene esclusa dalla pretesa giudiziale di un maggior danno da risarcire (e provare), poiché la semplificazione stragiudiziale del procedimento di ristoro conseguente alla sola ritenzione della caparra tramonta, inevitabilmente e definitivamente, al cospetto delle barriere processuali sorte per effetto di una diversa domanda di natura risarcitoria» (Cass. 21317/2024).

Restituzione della caparra: debito di valuta non di valore

Il ricorrente si duole del fatto che la decisione gravata abbia confermato la pronuncia di prime cure che ha riconosciuto la rivalutazione monetaria sull’importo da restituire corrispondente al doppio della caparra ricevuta, nonostante si tratti di un debito di valuta.

La Suprema Corte considera fondata la doglianza.

La restituzione anche nel doppio della caparra, avente ad oggetto una somma di denaro determinata, costituisce un debito di valuta ed è pertanto regolata, quanto agli interessi e all’eventuale maggior danno da svalutazione (che deve essere richiesto e dimostrato) ai sensi dell’art. 1224 c.c. (Cass. 10373/2002, Cass. 13339/2006, Cass. 14289/2018, Cass. 19110/2025). Preme ricordare che con “debito di valuta” si intende un’obbligazione pecuniaria avente oggetto sin dall’origine un importo nominale in denaro, che può essere già quantificato o quantificabile.       

La giurisprudenza (Cass.19110/2025) ha chiarito che l’esercizio del diritto di recesso ha carattere costitutivo:

• sia dello scioglimento del vincolo negoziale

• sia del conseguente diritto del recedente a trattenere la caparra versata o alla corresponsione del doppio.

Visto che si tratta di un debito di valuta, l’obbligo di corresponsione degli interessi decorre pertanto da quando il creditore chiede l’adempimento, costituendo in mora il debitore, e non riguarda il periodo precedente (Cass. 13339/2006; Cass. 13284/2000 citate da Cass.19110/2025).

Conclusioni: accolto il motivo sulla rivalutazione

La Suprema Corte rigetta il primo motivo di ricorso, mentre accoglie il secondo, la sentenza impugnata viene cassata con rinvio alla Corte d’Appello che, in diversa composizione, dovrà rivalutare la controversia «tenendo conto che il debito di restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta è un debito di valuta, in quanto tale soggetto quanto alla regolamentazione degli interessi e dell’eventuale maggior danno da svalutazione monetaria -ove allegato e provato- alle disposizioni dettate dall’art.1224 c.c.».

Cassazione civile, ordinanza n. 7288/2026