Infiltrazioni in condominio, una nuova sentenza della Cassazione semplifica il risarcimento

Chi subisce danni da infiltrazioni in condominio spesso si scontra con un ostacolo pratico non da poco: capire chi, tra i tanti soggetti coinvolti, debba effettivamente pagare i danni. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione, la sentenza n. 23963 del 23 luglio 2026, interviene proprio su questo punto e conferma un principio molto favorevole per i danneggiati, rendendo più semplice e veloce la strada verso il risarcimento.

La vicenda riguarda un’autorimessa situata al piano interrato di due condomìni contigui, gravemente danneggiata da infiltrazioni d’acqua provenienti da più punti della copertura. Le indagini tecniche disposte nel corso del giudizio avevano individuato diverse concause all’origine del danno: difetti di impermeabilizzazione delle terrazze sovrastanti, criticità costruttive e problemi relativi alle parti comuni dei due edifici.

Il gestore dell’autorimessa, danneggiato dall’acqua che si infiltrava dall’alto, aveva deciso di agire in giudizio citando entrambi i condomìni e i proprietari delle terrazze situate sopra il locale. Al termine del processo, i giudici di merito avevano condannato tutti i convenuti al risarcimento solidale di 63.054 euro.

Due delle proprietarie coinvolte, titolari di un terrazzo a livello, avevano però proposto ricorso in Cassazione, contestando la decisione sotto un profilo molto specifico: sostenevano che il giudizio fosse viziato perché non erano stati citati in causa tutti i possibili corresponsabili dell’evento dannoso, la cui presenza sarebbe stata a loro dire indispensabile per definire correttamente la controversia.

Il principio confermato dalla Suprema Corte

La Cassazione ha respinto il ricorso, ribadendo un principio ormai consolidato in materia di responsabilità solidale: il danneggiato non è tenuto a individuare preventivamente la quota di responsabilità di ciascun corresponsabile, né ha l’obbligo di citare in giudizio tutti i soggetti potenzialmente coinvolti nella produzione del danno.

In altre parole, chi subisce un danno da infiltrazioni può scegliere liberamente contro chi agire: può chiamare in causa uno solo dei responsabili, alcuni di essi, oppure tutti, a sua discrezione. I soggetti eventualmente non citati non sono litisconsorti necessari, e la loro assenza dal processo non inficia in alcun modo la validità della sentenza né la possibilità di ottenere l’intero risarcimento da chi è stato effettivamente convenuto in giudizio.

Il principio affermato dalla Cassazione si fonda sull’articolo 2055 del Codice civile, la norma cardine in materia di responsabilità solidale extracontrattuale. Questa disposizione stabilisce che, quando più soggetti hanno concorso a causare lo stesso danno, ciascuno di essi è obbligato in solido al risarcimento dell’intero pregiudizio subito dal danneggiato, indipendentemente dal grado di colpa o dal peso causale del proprio comportamento.

La ratio della norma è chiara e mira a tutelare pienamente la vittima del danno, evitando che questa debba farsi carico dell’onere, spesso complesso e costoso, di accertare preventivamente quale sia stata la reale incidenza causale di ciascun responsabile. Sarebbe infatti ingiusto scaricare sul danneggiato le difficoltà tecniche e probatorie legate alla ricostruzione delle singole responsabilità, quando invece è possibile individuare con certezza chi ha concorso, anche solo in parte, a provocare l’evento dannoso.

Le quote di responsabilità restano un problema “interno”

Un aspetto fondamentale chiarito dalla sentenza riguarda la distinzione tra rapporti esterni, cioè quelli tra danneggiato e responsabili, e rapporti interni, cioè quelli tra i responsabili stessi.

Verso il danneggiato, tutti i corresponsabili rispondono per l’intero, senza che le percentuali di colpa abbiano alcuna rilevanza ai fini della richiesta risarcitoria. Le quote di responsabilità, invece, assumono importanza solo in un momento successivo, quando uno dei condannati, avendo pagato più di quanto gli sarebbe spettato in base alla propria effettiva incidenza causale, decide di rivalersi sugli altri corresponsabili attraverso la cosiddetta azione di regresso.

È dunque in questa fase, tra i coobbligati e non nei confronti della vittima, che si discute e si determina chi debba sostenere quale porzione del costo complessivo del risarcimento. Questo meccanismo consente al danneggiato di ottenere rapidamente e senza complicazioni l’intera somma dovuta, lasciando che siano i responsabili a “litigare” tra loro, in un separato giudizio, per ripartirsi l’onere economico secondo le rispettive colpe.

Nessuna rinuncia implicita alla solidarietà

Nel ricorso, le proprietarie del terrazzo avevano sollevato anche un’ulteriore contestazione, sostenendo che la condanna fosse viziata da ultrapetizione, cioè che i giudici avessero deciso oltre i limiti di quanto effettivamente richiesto dal danneggiato.

Anche su questo punto la Cassazione ha respinto le tesi difensive, chiarendo un principio altrettanto utile per chi si trova a gestire situazioni simili: la richiesta di condanna proporzionata alle rispettive responsabilità non equivale automaticamente a una rinuncia alla solidarietà prevista dalla legge. Per escludere il vincolo di solidarietà è necessaria una rinuncia espressa, chiara e inequivocabile da parte del danneggiato, che non può essere semplicemente desunta dal modo in cui è stata formulata la domanda giudiziale.

Questo significa che, salvo esplicita e inequivoca volontà contraria, il danneggiato conserva sempre il diritto di ottenere l’intero risarcimento da uno qualsiasi dei corresponsabili, anche quando nell’atto introduttivo del giudizio abbia fatto riferimento a delle quote percentuali di colpa attribuibili ai singoli convenuti.

Il principio ribadito dalla sentenza 23963/2026 non è isolato, ma si inserisce in un filone giurisprudenziale ormai stabile. Pochi mesi prima, la Cassazione era già intervenuta su un caso per certi versi simile con la sentenza n. 11585 del 2026, relativa a un appartamento danneggiato da infiltrazioni in condominio provenienti da una terrazza a livello situata al piano superiore, concessa in uso esclusivo a un altro soggetto.

In quel caso, il proprietario dell’immobile danneggiato aveva agito citando in giudizio tre distinti possibili responsabili: il condominio, il proprietario della terrazza e l’inquilino che la utilizzava. Anche in quell’occasione la Suprema Corte aveva ribadito che, di fronte a una pluralità di soggetti potenzialmente responsabili di uno stesso danno, il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascuno di essi, sempre in applicazione dell’articolo 2055 del Codice civile.

I due precedenti, letti insieme, disegnano un orientamento ormai pienamente consolidato: nelle controversie condominiali da infiltrazioni, la tutela della vittima prevale sulla complessità tecnica di individuare con precisione le singole responsabilità, e questa complessità viene spostata, dove necessario, nella successiva fase di regresso tra i responsabili.

Cosa cambia in pratica per chi chiede il risarcimento

Le conseguenze pratiche di questo orientamento sono rilevanti per chiunque si trovi ad affrontare un caso di infiltrazioni in condominio. Chi ha subito un danno, sia esso il proprietario di un appartamento, di un box auto o di un’autorimessa come nel caso esaminato, non deve più perdere tempo prezioso nel tentativo di ricostruire con esattezza le percentuali di colpa di ciascun potenziale responsabile prima di agire in giudizio.

È sufficiente individuare almeno uno dei soggetti che abbia concorso, anche solo in parte, a causare il danno, per poter chiedere a lui l’intero risarcimento. Sarà poi quest’ultimo, se lo riterrà opportuno, a rivalersi sugli altri corresponsabili in un momento successivo, attraverso l’azione di regresso, senza che questo passaggio incida minimamente sui tempi e sulla certezza del ristoro dovuto al danneggiato.

Una semplificazione importante, che riduce i costi delle consulenze tecniche preliminari necessarie solo per individuare le quote di colpa, accelera i tempi di causa e rafforza in modo concreto la posizione di chi, danneggiato da un evento spesso complesso come le infiltrazioni condominiali, cerca giustizia e ristoro economico nel modo più rapido ed efficace possibile.