Terzo condono edilizio: tre recenti sentenze chiariscono i limiti della sanatoria

Aree vincolate: quali interventi sono sanabili?

Il T.A.R. Piemonte, sez. II, nella sent. 4 settembre 2026, n. 1826, ha evidenziato che, in materia di condono edilizio nelle aree vincolate, le opere abusive realizzate in area sottoposta a vincolo paesaggistico ed idrogeologico (art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269 del 2003) sono suscettibili di sanatoria solo se rientrano nelle tipologie “minori” di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’allegato 1 (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), se siano conformi agli strumenti urbanistici e sia acquisito il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo; sono invece in ogni caso insanabili gli abusi “maggiori” di cui ai nn. 1, 2 e 3 del medesimo allegato (come nel caso di realizzazione di nuovi volumi in zona agricola inedificabile, il caso concreto valutato dai giudici piemontesi), anche se l’area è gravata da vincolo di inedificabilità relativa e le opere siano urbanisticamente conformi[2].

Nel regime del terzo condono edilizio, la presenza di un vincolo paesaggistico sull’area già esistente prima della realizzazione dell’opera abusiva, e comunque prima della domanda di condono, comporta la preclusione a priori dell’ammissibilità del condono per gli abusi di tipologia 1, 2 e 3 di cui all’ allegato 1 del d.l. n. 269 del 2003, con esclusione della formazione del silenzio assenso[3]. Detta esclusione si basa sul rilievo che l’art. 32, comma 1, della legge n. 47 del 1985, richiamato dall’art. 32, comma 27, del d.l. n. 269 del 2003, dispone che il condono per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo “è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso”, mentre per abusi commessi su immobili soggetti a vincoli nessuna disposizione di legge correla all’inerzia dell’autorità competente la formazione tacita del parere favorevole, al contrario, il medesimo art. 32, comma 1, della legge n. 47 del 1985 qualifica al secondo periodo l’inerzia dell’autorità preposta al vincolo come ipotesi di “silenzio-rifiuto”, impugnabile dall’interessato[4].

Sanabilità degli abusi maggiori in presenza del parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela

Il T.A.R. Lazio, Roma, sez. IV ter, nella sent. 8 settembre 2026, n. 14696, ha ricordato che, in caso di abuso maggiore dell’opera oggetto dell’istanza di condono, trova applicazione il principio in forza del quale, “con riguardo agli abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, va precisato che il condono previsto dall’art. 32 del decreto legge n. 269 del 2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 del citato decreto (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti”[5].

Stante il carattere doveroso e vincolato del diniego di condono in relazione ad un abuso maggiore realizzato su area interessata da vincoli, l’eventuale rilascio del parere favorevole da parte della Autorità preposta alla tutela dei vincoli stessi non consente di superare la preclusione normativa alla sanabilità dell’abuso di cui si tratta; da qui l’inutilità dell’acquisizione del predetto parere.

Il rigetto dell’istanza di condono quale atto dovuto e vincolato

Il T.A.R. Roma, sez. II quater, nella sent. 14 settembre 2026, n. 14882, ha ricordato l’orientamento secondo cui “il rigetto di una istanza di condono edilizio costituisce atto dovuto e vincolato al riscontro dell’insussistenza dei presupposti all’uopo previsti dalla normativa di cui al D.L. n. 269/2003, convertito in legge n. 326/2003. Ne consegue l’irrilevanza, ai fini della validità dell’impugnato diniego, della mancata instaurazione del contraddittorio endo-procedimentale a meno che l’interessato non adempia all’onere di dimostrare che il contraddittorio avrebbe condotto ad un esito conclusivo diverso”[6].

Note

[1] I primi due condoni sono stati disciplinati dagli artt. 31 e ss. della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e dall’art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724.
[2] Cfr. anche T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, sent. 14 novembre 2024, n. 2160: “L’art. 32 del d.l. n. 269/2003, lett. a del comma 26, stabilisce, che: “sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all’allegato 1 … numeri da 1 a 3, nell’ambito dell’intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47”; alla lett. d del comma 27, soggiunge che: “fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora … siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.
Alla stregua di una puntuale interpretazione letterale delle due disposizioni (lett. a del comma 26 e lett. d del comma 27 dell’art. 32 del d.l. n. 269/2003) in combinato disposto con gli artt. 32 e 33 della l. n. 47/1985, si evince che gli interventi sine titulo non sono condonabili: a) ove sottoposti a preesistenti vincoli di inedificabilità assoluta, a prescindere dalla categoria edilizia di relativa appartenenza e dalla loro conformità o meno alla disciplina urbanistica applicabile; b) ove annoverabili tra gli interventi di maggiore consistenza (nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie) ed eseguiti su immobili assoggettati a vincoli (preesistenti o sopravvenuti) di inedificabilità anche relativa (allorquando imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali), a prescindere dalla loro conformità o meno alla disciplina urbanistica applicabile; c) ove annoverabili tra gli interventi di minore consistenza (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), ma eseguiti su immobili assoggettati a preesistenti vincoli di inedificabilità anche relativa (allorquando imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali), nonché in difformità dalla disciplina urbanistica applicabile.
Il terzo condono risulta, dunque, operante in riferimento ai soli abusi minori di cui alle tipologie 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003, realizzati in zone vincolate, se e in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici; mentre non lo è in riferimento agli abusi maggiori di cui alle tipologie 1, 2 3 del medesimo allegato 1 al d.l. n. 269/2003, anche se il vincolo sia stato imposto sull’area successivamente alla loro esecuzione e rivesta natura relativa, ed anche se gli interventi risultino conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (TAR Salerno, 14.12.2020, 1930; Cons. Stato, sez. IV, 21 febbraio 2017, n. 813; sez. VI, 6 febbraio 2018, n. 755; TAR Lazio, Roma, sez. II, 15 giugno 2018, n. 6695; Cass. pen., sez. III, 20 maggio 2016, n. 40676).”
[3] Consiglio di Stato, sez. VII, sent, n. 11 giugno 2026, n. 4704, secondo cui “il silenzio assenso previsto in tema di condono edilizio non si forma solo in virtù del decorso del termine prefissato per la pronuncia espressa da parte dell’amministrazione e dell’adempimento degli oneri documentali ed economici necessari per l’accoglimento della domanda, occorrendo anche la prova di tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi previsti dalla legge per la sanatoria, ivi compreso il mancato contrasto dell’opera con i vincoli di inedificabilità”.
[4] Consiglio di Stato, sez. II, sent. n. 30 giugno 2021, n. 4975, secondo cui la formazione del silenzio assenso“è preclusa sia dalla incompletezza della documentazione allegata alle domande di condono, tanto da indurre l’Ufficio ad inoltrare richiesta di integrazione documentale per ciascuna di esse, sia dalla mancata acquisizione del parere dell’autorità preposta alla tutela del paesaggio, stante quanto previsto dal comma 27 dell’art. 32 del d.l. n. 269 del 2003, conv. con legge n. 326 del 2003 (cd. terzo condono) ove usa la formula “fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47”, norme che appunto si riferiscono alle “opere costruite su aree sottoposte a vincolo” prevedendo che “il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo, è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso””.
[5] T.A.R. Lazio, Roma, sez. IV ter, sent. 19 luglio 2023, n. 12153.
[6] T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, sent. 5 gennaio 2024, n. 95, confermata da Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 8 giugno 2026, n. 4630.