La Cassazione conferma l’ordine di demolizione di un edificio abusivo su quattro livelli chiarendo che il condono edilizio richiesto dai figli per singoli piani non è idoneo se non dimostrano un titolo sull’immobile.
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L’articolo tratta una sentenza della Corte di Cassazione in merito ad un edificio abusivo di quattro livelli per il quale era stato disposto l’ordine di demolizione. La particolarità del caso è dovuta al fatto che i figli della proprietaria avevano ottenuto il condono per i singoli piani, ma non avevano provato di avere un titolo giuridico sull’immobile per presentare le domande. Inoltre, l’edificio era un’unica costruzione di oltre 2.600 metri cubi, ben oltre il limite di 750 mc previsto come limite volumetrico assoluto massimo dal condono del 1994 (secondo condono).
La Cassazione chiarisce che non si può dividere formalmente un abuso unitario in più pratiche per aggirare i limiti di volume, quindi il ricorso è stato dichiarato inammissibile.
Condono edilizio e demolizione
Una donna, condannata insieme al defunto marito per abusivismo edilizio, aveva chiesto di sospendere e revocare l’ordine di demolizione relativo a un edificio residenziale costruito senza titolo.
Il manufatto “(…) si sviluppa su quattro livelli fuori terra, adibito a civili abitazioni, con locale garage al piano terra e un appartamento per ciascuno dei tre piani (tutti completamente ultimati) ai quali si accede da un unico vano scale, conducente pure ad un torrino, attraverso il quale si giunge all’unico terrazzo di copertura (…)”.
Secondo la difesa, avendo i figli ottenuto nel 2025 tre provvedimenti di condono, uno per ciascun piano dell’edificio, allora non poteva sussistere la demolizione dell’intero fabbricato.
La Cassazione non è d’accordo…
I figli devono dimostrare di avere titolo sull’immobile per ottenere il condono
Tra i vari punti chiariti dai giudici viene precisato che “Nel caso di specie le istanze ex art. 39 I. 724/1994 presentate nel 1994 ed accolte con provvedimento del 2025 sono riferite a soggetti, i figli della condannata, odierna ricorrente, senza documentare e neppure prospettare «a quale titolo e con quale legittimazione i figli della condannata abbiano presentato le istanze di condono» (…). Nessuno degli istanti era proprietario dell’immobile, sicchè non erano legittimati a presentare nemmeno distinte domande per sanatoria di distinte porzioni del fabbricato. I figli, come detto, avevano chiesto il rilascio della concessione in sanatoria ognuna per una porzione (piano), ma né all’epoca, né oggi spiegano in base a quale titolo abbiano chiesto (ed ottenuto) i singoli permessi. La ricorrente è sul punto generica ed elude la questione principale sull’interesse qualificato dei figli a chiedere la sanatoria di singole porzioni degli immobili che potrebbero, anche, essersi auto-attribuite di fatto. Di certo non potevano essere considerati “aventi causa”, eredi, formalmente intesi, in assenza di prova al proposito.”
I figli della proprietaria avevano chiesto e ottenuto il condono, ciascuno per un piano dell’edificio, ma senza dimostrare di avere il diritto giuridico per farlo. Tuttavia per chiedere un condono non basta essere figli della proprietaria, vivere nell’immobile o usare di fatto un appartamento ma occorre provare di essere proprietari oppure dimostrare un altro rapporto giuridicamente qualificato con il bene che legittimi la richiesta della sanatoria. Per questo la Cassazione afferma che non potevano presentare domande autonome per i singoli piani, né essere considerati automaticamente “aventi causa” o eredi della madre.
In conclusione:
Non basta essere figli del proprietario o abitare nell’edificio… per presentare una richiesta di condono occorre avere un rapporto giuridicamente qualificato con il bene.
Scarica la sentenza in allegato
Keywords: condono edilizio, ordine di demolizione, edificio abusivo, limite volumetrico, secondo condono.
FAQ TECNICHE: Condono edilizio e demolizione: titolo e limite di 750 m³ | Ingenio
1. Che cos’è il secondo condono edilizio richiamato dalla Cassazione?
È la disciplina straordinaria introdotta dall’art. 39 della legge 724/1994, che ha riaperto l’applicazione delle disposizioni sul condono della legge 47/1985 per determinate opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993. La norma stabilisce specifici limiti volumetrici, tra cui la soglia di 750 m³. Non va confuso con l’accertamento di conformità ordinario previsto dal Testo Unico Edilizia.
2. Un condono edilizio può determinare la revoca dell’ordine di demolizione?
Può incidere sull’esecuzione della demolizione soltanto se il titolo in sanatoria è concretamente idoneo a regolarizzare l’opera interessata. Nel caso esaminato dalla Cassazione, i provvedimenti ottenuti dai figli per singole porzioni non hanno consentito di superare le criticità relative alla loro legittimazione e all’unitarietà dell’edificio, superiore complessivamente a 2.600 m³. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile.
3. Solo il proprietario può presentare una domanda di condono?
No. Questa precisazione è importante per evitare una generalizzazione eccessiva dell’articolo. L’art. 31 della legge 47/1985 contempla il proprietario, i soggetti aventi titolo a richiedere il titolo edilizio e anche altri soggetti interessati al conseguimento della sanatoria. Nel caso concreto, però, i figli non avevano documentato né adeguatamente prospettato il titolo o la legittimazione sulla quale fondavano le autonome istanze.
4. Perché la verifica della legittimazione è decisiva per il tecnico?
Perché non è sufficiente verificare esclusivamente la conformazione materiale della singola unità immobiliare. Prima di utilizzare un provvedimento di condono per sostenere la regolarità di una porzione dell’edificio occorre ricostruire chi presentò la domanda, quale rapporto aveva con il bene e quale porzione poteva legittimamente interessare l’istanza. Nel caso della sentenza, il semplice rapporto di filiazione non ha dimostrato l’autonoma legittimazione richiesta.
5. Il limite di 750 m³ può essere verificato separatamente per ogni appartamento?
Non automaticamente. La Corte costituzionale ha chiarito che, quando si tratta della medesima nuova costruzione da considerare unitariamente, non è possibile utilizzare domande frazionate per aggirare il limite. Domande autonome possono assumere rilievo nelle specifiche ipotesi in cui esistano distinti soggetti autonomamente legittimati, per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo.
6. Quali controlli documentali sono opportuni prima di utilizzare un vecchio condono?
Occorre verificare almeno domanda originaria, soggetto richiedente, titolo o interesse fatto valere, elaborati grafici, consistenza volumetrica dichiarata, individuazione catastale, eventuali collegamenti strutturali e funzionali con altre porzioni e contenuto effettivo del provvedimento finale. Nel caso in esame assumono particolare rilievo anche elementi fisici quali l’unico vano scala e l’unico terrazzo di copertura, utilizzati nella ricostruzione dell’unitarietà dell’edificio. Per eventuali ulteriori documenti richiesti dalla disciplina locale.
7. Quali errori vanno evitati nelle pratiche relative a edifici abusivi complessi?
Va evitato anzitutto di considerare automaticamente ogni piano o appartamento come abuso autonomo ai fini dei limiti volumetrici. È inoltre scorretto equiparare la legittimazione alla sola proprietà: la questione è più ampia e richiede l’individuazione del concreto titolo o interesse giuridicamente rilevante. Infine, un provvedimento comunale di condono non deve essere assunto come automaticamente sufficiente a neutralizzare una demolizione senza verificarne presupposti soggettivi, oggettivi e perimetro delle opere sanate.
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