Per ottenere il permesso di costruire per interventi sulle parti comuni di un condominio non è sempre necessario il consenso unanime dei proprietari. Lo chiarisce il Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 30 settembre 2026, n. 7218 (testo in calce), che ha ritenuto legittimo il titolo edilizio rilasciato per l’ampliamento di un appartamento mediante chiusura di un loggiato e modifica di un muro comune, sulla base di una delibera assembleare.
L’ampliamento di un’unità immobiliare e opposizione di una condòmina
La controversia nasce dal rilascio, da parte del Comune di Cortina d’Ampezzo, di un permesso di costruire per la ristrutturazione e l’ampliamento di un appartamento, ai sensi della Legge regionale Veneto n. 14/2019.
L’intervento prevedeva la chiusura di un loggiato mediante lo spostamento di un muro condominiale, con conseguente aumento della volumetria. Una condòmina aveva impugnato il titolo edilizio, sostenendo che le modifiche alla facciata e alle parti comuni richiedevano il consenso unanime dei proprietari.
Dopo il rigetto del ricorso da parte del TAR Veneto, la questione è giunta al Consiglio di Stato, che ha confermato la legittimità del permesso. Secondo i giudici, il Comune aveva correttamente verificato la legittimazione della richiedente e l’esistenza dell’assenso assembleare, senza che emergessero elementi sufficienti a dimostrarne l’inidoneità o una concreta lesione dei diritti degli altri condòmini.
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L’articolo 11 del Testo unico dell’edilizia e la legittimazione a richiedere il permesso
Il punto di partenza della decisione è rappresentato dall’articolo 11, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, secondo cui il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
La disposizione non limita la legittimazione alla titolarità del diritto di proprietà, essendo sufficiente una relazione giuridicamente qualificata con il bene, derivante anche da un diritto reale diverso o da un rapporto obbligatorio, purché concretamente idonea a consentire l’esecuzione dell’intervento.
Nel caso esaminato, l’istanza era stata presentata dall’usufruttuaria dell’unità immobiliare, con l’assenso della nuda proprietaria, circostanze che il Comune aveva espressamente considerato nel procedimento di rilascio del titolo.
La particolarità della fattispecie risiedeva, tuttavia, nell’incidenza dell’opera su elementi condominiali, rispetto ai quali la disponibilità della singola unità immobiliare non poteva considerarsi, da sola, sufficiente a esaurire la verifica della legittimazione.
Il Consiglio di Stato precisa che, quando l’intervento coinvolga parti comuni, l’Amministrazione deve accertare anche l’esistenza di un atto di assenso riferibile al condomìnio e prima facie idoneo a legittimare l’opera, senza tuttavia estendere tale verifica sino alla definitiva soluzione delle controversie sulla validità civilistica della deliberazione.
La funzione dell’istruttoria amministrativa consiste, pertanto, nell’accertare la presenza di un titolo giuridico non manifestamente inidoneo, e non nell’esprimere un giudizio definitivo sulla titolarità e sull’estensione dei diritti dei singoli condòmini.
I limiti della verifica comunale
Nel procedimento era stata acquisita una deliberazione assembleare che approvava espressamente i lavori straordinari relativi all’intervento, sulla base di elaborati grafici e rappresentazioni progettuali trasmessi ai condòmini unitamente alla convocazione.
L’appellante, assente alla riunione, aveva evidenziato che la deliberazione era stata approvata all’unanimità dei presenti, circostanza evidentemente diversa dal consenso unanime di tutti i partecipanti al condomìnio.
Il Consiglio di Stato riconosce tale distinzione, ma esclude che la mancata partecipazione, o il dissenso, di un singolo condòmino comportino automaticamente l’inidoneità della deliberazione a sorreggere la richiesta del titolo edilizio.
Occorre, infatti, distinguere l’esistenza di un assenso assembleare riferito all’intervento, che il Comune è tenuto a verificare, dalla questione dell’eventuale insufficienza del quorum deliberativo o dell’invalidità della deliberazione secondo la disciplina civilistica, che appartiene ordinariamente alla cognizione del giudice ordinario.
L’Amministrazione non può ignorare un difetto manifesto e originario del titolo di disponibilità, ma neppure è chiamata a risolvere controversie condominiali che richiedano un accertamento sulla validità, annullabilità o nullità della decisione assembleare.
Nel caso concreto, la deliberazione era specificamente riferita ai lavori progettati e accompagnata da documentazione idonea a consentire ai condòmini di conoscerne le caratteristiche, sicché il Comune aveva assolto l’obbligo di verifica imposto dall’articolo 11 del Testo unico edilizia.
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Quando l’intervento sulle parti comuni incontra i limiti dell’articolo 1120 del codice civile
L’appellante aveva invocato l’articolo 1120, ultimo comma, del codice civile, sostenendo che la modificazione della facciata e lo spostamento del muro condominiale richiedessero necessariamente il consenso unanime dei proprietari.
Il Consiglio di Stato respinge tale impostazione, chiarendo che la disposizione non impone indistintamente l’unanimità per qualsiasi intervento sulle parti comuni, ma individua specifiche ipotesi di innovazioni vietate, quando esse pregiudichino la stabilità o la sicurezza del fabbricato, ne alterino il decoro architettonico oppure rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condòmino.
La mera incidenza materiale dell’opera sulla facciata o su un muro comune non dimostra, dunque, di per sé, la ricorrenza di una delle situazioni ostative contemplate dalla norma.
Nella fattispecie, la condòmina non aveva fornito elementi tecnici o documentali sufficienti a dimostrare che la chiusura del loggiato e lo spostamento del muro determinassero un concreto pregiudizio alla stabilità dell’edificio, un’alterazione del decoro architettonico giuridicamente rilevante o una sottrazione della parte comune al godimento degli altri comproprietari.
La pronuncia non deve, pertanto, essere interpretata come una generale autorizzazione della maggioranza assembleare a disporre dei diritti individuali sulle parti comuni, né come una regola secondo cui il consenso unanime non sarebbe mai necessario.
Il principio è più circoscritto: l’unanimità non può essere pretesa automaticamente per il solo fatto che l’intervento interessi una parte comune, mentre l’eventuale necessità del consenso di tutti, o dei singoli titolari dei diritti incisi, deve essere verificata alla luce della natura dell’opera, dei suoi effetti concreti e della disciplina civilistica applicabile.
L’utilizzo della volumetria comune non impone sempre l’unanimità
Un altro punto controverso riguardava l’utilizzo della volumetria residua dell’edificio, che, secondo l’appellante, avrebbe ridotto le possibilità edificatorie degli altri condòmini.
Il Consiglio di Stato chiarisce che l’impiego di una quota della capacità edificatoria comune non richiede automaticamente il consenso unanime, salvo che emerga una concreta lesione dei diritti individuali.
Nel caso esaminato, la perizia prodotta non dimostrava un effettivo pregiudizio per gli altri proprietari, limitandosi a prospettare una generica riduzione della volumetria disponibile.
Resta fermo che il permesso di costruire è rilasciato fatti salvi i diritti dei terzi, che possono essere tutelati davanti al giudice ordinario.
Le contestazioni successive e i limiti dell’autotutela comunale
La condòmina sosteneva inoltre che le successive contestazioni sulla delibera assembleare imponessero al Comune di annullare il permesso di costruire.
Il Consiglio di Stato esclude tale automatismo, ricordando che l’annullamento d’ufficio costituisce un potere discrezionale dell’Amministrazione e che una semplice richiesta di riesame non determina, di regola, l’obbligo di provvedere.
Le successive deliberazioni condominiali e la pendenza di una causa civile non dimostravano, infatti, l’illegittimità originaria del titolo, da valutare sulla base delle condizioni esistenti al momento del rilascio.
Eventuali circostanze sopravvenute possono essere valutate dal Comune, ma non comportano necessariamente l’annullamento del permesso.
Il confine tra titolo edilizio e diritti dei condòmini
La sentenza n. 7218/2026 chiarisce il confine tra verifica amministrativa e controversie civilistiche condominiali.
Il Comune deve accertare l’esistenza di un titolo di disponibilità idoneo e di un assenso riferibile all’intervento progettato, senza sostituirsi al giudice civile nella risoluzione delle controversie proprietarie.
La modifica della facciata, di un muro comune o della volumetria non impone automaticamente l’unanimità, dovendosi verificare l’eventuale lesione dei diritti individuali.
La delibera assembleare può quindi essere sufficiente per il rilascio del titolo edilizio, ma non elimina eventuali violazioni dei diritti dei condòmini.
Il permesso di costruire non certifica definitivamente la validità della deliberazione condominiale, che resta contestabile davanti al giudice ordinario.
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