Il commissario straordinario alla ricostruzione Marcello Giuseppe Feola modifica le regole degli indennizzi per gli immobili da delocalizzare nei territori colpiti dal terremoto del 2017 e dalla frana del 2022. Con l’ordinanza numero 45, già approvata e dichiarata provvisoriamente esecutiva, vengono rivisti i criteri economici introdotti dall’ordinanza 43, aumentano gli importi riconoscibili ai proprietari e cambiano alcuni termini per esercitare le opzioni previste dal Piano di ricostruzione. Le novità sono state illustrate ieri nel corso di una conferenza stampa durante la quale il commissario ha affrontato anche il tema delle spese tecniche, le prossime demolizioni e il rischio di perdere le risorse destinate al piano intercomunale di protezione civile.
La modifica economicamente più rilevante riguarda l’indennizzo sostitutivo, la somma che il proprietario di un immobile destinato alla demolizione può scegliere di ricevere in alternativa al contributo finalizzato all’acquisto di un altro fabbricato. La nuova disciplina interviene su alcuni criteri di calcolo che, nella versione originaria dell’ordinanza 43, avevano prodotto differenze significative tra le due possibilità.
Il primo cambiamento riguarda i valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI). Per determinare gli indennizzi non saranno utilizzate le quotazioni attuali, ma quelle del primo semestre del 2017, immediatamente precedente al terremoto del 21 agosto. Una scelta motivata dalla necessità di evitare che il valore degli immobili venga ulteriormente penalizzato dalle conseguenze degli eventi calamitosi.
Le quotazioni del 2017 saranno inoltre rivalutate attraverso gli indici Istat, in modo da adeguare gli importi alla perdita del potere d’acquisto della moneta. Il commissario ha spiegato che l’utilizzo dei valori attuali avrebbe comportato un doppio pregiudizio per i proprietari: il danno subito dall’immobile e la successiva riduzione del suo valore di mercato.
Un’altra modifica riguarda il costo convenzionale utilizzato per il calcolo dell’indennizzo. L’ordinanza 45 introduce anche per questa misura la maggiorazione del 30%, già riconosciuta nelle procedure di ricostruzione. Si tratta di un intervento che contribuisce ad aumentare gli importi spettanti ai beneficiari.
Per le attività produttive, turistico-ricettive e agricole, nelle zone interessate dalle delocalizzazioni, il calcolo sarà effettuato direttamente attraverso il costo convenzionale. In queste aree, infatti, le quotazioni OMI non prevedono valori specifici per tali destinazioni d’uso.
Una disciplina particolare viene introdotta anche per le costruzioni accessorie prive di un collegamento pertinenziale con un fabbricato principale. Tettoie e altre strutture assimilabili potranno essere valorizzate attraverso il costo convenzionale con un coefficiente di omogeneizzazione pari a 0,25, purché presentino le caratteristiche di una costruzione. Secondo le indicazioni fornite durante la conferenza stampa, il valore potrebbe collocarsi indicativamente tra 400 e 500 euro al metro quadrato.
Per gli immobili residenziali, nelle zone in cui le quotazioni OMI distinguono tra villini, abitazioni civili e abitazioni popolari, viene invece adottato come riferimento il valore intermedio delle abitazioni civili.
Le conseguenze economiche delle modifiche sono state illustrate attraverso una relazione tecnica predisposta dalla struttura commissariale, che prende in esame otto casi rappresentativi delle principali tipologie di immobili interessati dalla delocalizzazione.
Per le abitazioni principali, la differenza tra il contributo destinato all’acquisto di una nuova casa sull’isola e l’indennizzo sostitutivo passa da una forbice compresa tra il 34 e il 60% a una compresa tra il 15 e il 35%. La variazione dipende soprattutto dalla presenza e dall’estensione delle aree esterne, che incidono sulla determinazione del contributo.
Nel caso di un’abitazione priva di aree esterne, il differenziale può ridursi al 15%. Quando invece sono presenti superfici esterne di maggiore consistenza, la distanza tra le due misure può raggiungere il 35%.
Feola ha sottolineato che queste percentuali devono essere valutate considerando anche i costi connessi all’acquisto di un nuovo immobile, dalle imposte alle spese tecniche. L’indennizzo sostitutivo, infatti, consente di ricevere una somma senza l’obbligo di destinarla all’acquisto di un altro fabbricato.
Anche per gli immobili produttivi, turistico-ricettivi e agricoli la nuova disciplina determina un incremento degli indennizzi. La differenza rispetto al contributo per l’acquisto passa dal 44,88% al 29,48%. Un miglioramento di oltre quindici punti percentuali che, secondo il commissario, può rendere questa soluzione maggiormente conveniente per i proprietari, soprattutto considerando le imposte che graverebbero sull’acquisto di un nuovo immobile con la stessa destinazione.
Accanto alle modifiche economiche arrivano nuove scadenze
Per i fabbricati classificati ai sensi dell’articolo 39 delle norme tecniche di attuazione del Piano di ricostruzione, i cosiddetti immobili giallo-neri, il termine per chiedere una valutazione tecnica sulla possibilità di ricostruire nello stesso sito passa da 60 a 75 giorni dall’entrata in vigore dell’ordinanza 43.
Si tratta degli edifici per i quali il Piano prevede generalmente la delocalizzazione, lasciando però ai proprietari la possibilità di richiedere una verifica delle condizioni tecniche per la ricostruzione in sito. In assenza dell’istanza entro il termine stabilito, si applicherà il regime della delocalizzazione obbligatoria.
Un’altra scadenza riguarda i fabbricati inseriti nell’elaborato A.04 del Piano di ricostruzione, relativo alle delocalizzazioni volontarie. I proprietari dovranno confermare entro il 15 dicembre 2026 la volontà di trasferire altrove il proprio immobile. Chi non presenterà la manifestazione di volontà entro questa data perderà la possibilità di ricorrere alla delocalizzazione volontaria e dovrà procedere con la ricostruzione in sito.
Sul fronte delle spese tecniche, il commissario ha annunciato un incremento contenuto delle percentuali riconosciute per alcune misure, tra cui l’acquisto di immobili sostitutivi e l’indennizzo. Gli aumenti oscillano tra mezzo punto e un punto percentuale.
Resta invece fermo il limite previsto dall’articolo 30, comma 3, del decreto legge 109 del 2018, che disciplina le spese tecniche per la ricostruzione a Ischia. Feola ha ribadito che si tratta di un vincolo legislativo non derogabile attraverso un’ordinanza commissariale.
Viene inoltre introdotta la possibilità di riconoscere un contributo aggiuntivo del 2% per studi specialistici e approfondimenti tecnici, a condizione che le relative spese siano documentate.
Il commissario ha annunciato anche la presentazione di un emendamento legislativo per equiparare il trattamento delle spese tecniche della ricostruzione ischitana a quello previsto per il Centro Italia. La proposta è stata discussa a Roma con il Dipartimento Casa Italia, ma la sua approvazione dipenderà anche dalle valutazioni del Ministero dell’Economia e delle Finanze sulla copertura finanziaria.
«Io non sono contrario, anzi per me va bene non essere discriminato rispetto all’Italia centrale», ha dichiarato Feola, precisando che l’eventuale equiparazione dovrà necessariamente passare attraverso una modifica della legge.
La conferenza stampa ha affrontato anche il programma delle demolizioni pubbliche. Il commissario ha annunciato l’imminente approvazione di due ordinanze, una per Lacco Ameno e una per Casamicciola Terme, relative ai fabbricati classificati come neri dal Piano di ricostruzione.
Complessivamente gli immobili interessati sono circa 300. Le demolizioni previste dal programma precedente all’approvazione del Piano sono intanto riprese a Casamicciola, dopo la sospensione estiva legata alle difficoltà di transito dei mezzi nelle strade interessate dagli interventi.
Feola ha chiarito che le demolizioni potranno essere eseguite indipendentemente dalla presentazione delle domande di contributo. Allo stesso modo, i proprietari potranno presentare le istanze e ottenere i benefici previsti senza attendere l’abbattimento dell’immobile.
Per consentire questa separazione tra le due procedure, la struttura commissariale sta predisponendo un censimento delle consistenze degli edifici da demolire, con il rilievo delle superfici e dei volumi. L’obiettivo è conservare una documentazione precisa delle caratteristiche dei fabbricati, necessaria anche per calcolare i contributi richiesti successivamente alla demolizione.
L’avvio del nuovo programma è previsto in coincidenza con il quarto anniversario della frana del 26 novembre 2022. Il commissario ha spiegato che le operazioni dovranno comunque tenere conto delle condizioni sociali ed economiche delle famiglie eventualmente ancora presenti negli immobili interessati.
«Se ci sono situazioni vere di disagio dal punto di vista sociale, economico, familiare, io non mi sognerò mai di fare una cosa del genere», ha dichiarato, riferendosi all’ipotesi di procedere senza prima individuare una soluzione per le persone coinvolte. Diverso, ha aggiunto, sarà l’atteggiamento nei confronti di eventuali comportamenti speculativi.
Un passaggio è stato dedicato anche al piano intercomunale di protezione civile. Feola ha fissato al 15 novembre il termine entro il quale i sei Comuni dell’isola dovranno approvare le necessarie deliberazioni consiliari, così da consentire l’utilizzo delle risorse previste, pari indicativamente a 500.000 euro.
Il commissario ha spiegato che il 27 novembre la gestione delle misure emergenziali residue passerà alla Regione Campania, alla scadenza del periodo previsto dalla normativa nazionale. I sindaci avevano chiesto di poter arrivare al 25 novembre, ma la struttura commissariale ha anticipato il termine per consentire gli adempimenti amministrativi e contabili.
La mancata approvazione entro la scadenza potrebbe mettere a rischio la concreta utilizzazione delle risorse, che passerebbero comunque alla gestione regionale, con possibili ulteriori ritardi.
Infine, Feola ha confermato la pubblicazione della modulistica relativa all’ordinanza 44, dedicata agli investimenti di ammodernamento e innovazione tecnologica delle imprese beneficiarie delle misure di sostegno. La prossima settimana saranno organizzati incontri presso la struttura commissariale con i funzionari incaricati, per assistere gli interessati nella predisposizione delle domande. Giorni e orari saranno comunicati attraverso il sito istituzionale.
È stata inoltre pubblicata la modulistica per richiedere i contributi e gli indennizzi sostitutivi disciplinati dall’ordinanza 43, come modificata dalla nuova ordinanza 45. Per agevolare cittadini e professionisti, la struttura commissariale ha predisposto anche un testo coordinato delle due ordinanze, che riunisce in un unico documento le disposizioni aggiornate.
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