#Finsubito news – Assegnazione agevolata beni ai soci 2027: regole e date

Di cosa si tratta

Molte società italiane hanno in bilancio beni che con l’attività hanno poco a che fare: l’appartamento comprato anni fa e dato in affitto, la villa al mare usata dai soci, l’auto d’epoca, la barca. Tenerli in società costa: imposte sui redditi, IRAP, contabilità, a volte il rischio di finire fra le società di comodo. Portarli fuori, alle condizioni ordinarie, costa ancora di più, perché l’uscita fa emergere la differenza fra il valore del bene e il suo costo fiscale e la tassa come una vendita.

L’assegnazione agevolata dei beni ai soci serve proprio a questo: permette alla società di passare questi beni ai soci, o di cederli loro, pagando un’imposta sostitutiva dell’8% su quella differenza invece delle imposte ordinarie, con l’imposta di registro ridotta e le imposte ipotecarie e catastali fisse. Accanto all’assegnazione ci sono la trasformazione agevolata in società semplice, per le società che vivono solo di gestione di questi beni, e l’estromissione dell’immobile per l’imprenditore individuale.

Non è una novità assoluta: la misura era già nella legge di stabilità 2016 (commi da 115 a 121 dell’articolo 1 della legge 208 del 2015, di cui avevamo scritto in questo articolo) ed è stata riproposta, da ultimo, con la legge di bilancio 2026 (commi da 35 a 41 dell’articolo 1 della legge 199 del 2025). Ora torna nel disegno di legge di bilancio 2027, presentato alla Camera il 30 ottobre 2026 (A.C. 3174), all’articolo 13, con date nuove e una differenza importante sul pagamento.

In questo articolo spiego che cosa prevede il testo presentato, quali beni e quali società possono usarlo, quanto costa, cosa succede ai soci, come funzionano la trasformazione e l’estromissione e come capire se conviene. Il testo può ancora cambiare durante l’esame del Parlamento: ne terremo conto quando la legge sarà approvata. Lungo il testo trovate due fac-simile in PDF: la check-list prima della delibera e il calendario delle date da rispettare.

Che cosa prevede il disegno di legge di bilancio 2027

L’articolo 13 del disegno di legge si intitola «Riapertura dei termini per l’assegnazione agevolata, la trasformazione e l’estromissione». Tecnicamente inserisce un nuovo articolo 364-bis nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, di cui abbiamo parlato nella guida al nuovo TUIR 2027.

In sintesi, il testo prevede:

• l’assegnazione o la cessione ai soci, entro il 30 settembre 2027, di immobili e di beni mobili registrati non strumentali;
• la trasformazione in società semplice, entro la stessa data, delle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di questi beni;
• un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP dell’8%, che sale al 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti;
• un’imposta sostitutiva del 13% sulle riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione o possedute dalle società che si trasformano;
• l’imposta di registro ridotta alla metà, quando è dovuta, e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per le assegnazioni e le cessioni;
• il versamento dell’imposta sostitutiva entro il 30 settembre 2027, senza rate;
• la riapertura dell’estromissione degli immobili per l’imprenditore individuale, dal 1° gennaio al 31 maggio 2027, con pagamento in due rate.

È un’operazione che tocca insieme il fisco e il diritto societario: la seguiamo nell’ambito della consulenza fiscale e delle operazioni straordinarie.

Quali beni si possono assegnare

Il disegno di legge individua due gruppi di beni.

Gli immobili. Sono agevolabili i beni immobili diversi da quelli «indicati nell’articolo 45, comma 2, primo periodo» del nuovo testo unico. Per orientarsi, è utile il testo unico del 1986, che si applica ancora alle operazioni del 2026: al comma 2, primo periodo, dell’articolo 43 del TUIR considera strumentali gli immobili «utilizzati esclusivamente» per l’esercizio dell’impresa da parte del possessore, i cosiddetti strumentali per destinazione. Il secondo periodo dello stesso comma riguarda invece gli immobili che per le loro caratteristiche non possono avere un’altra destinazione senza radicali trasformazioni, strumentali anche se dati in locazione. Per questo la prima domanda è sempre come l’immobile viene usato oggi: l’appartamento affittato a terzi o tenuto a disposizione dei soci è il caso tipico da cui si parte.

I beni mobili registrati. Sono agevolabili i beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali per l’attività: le auto, le barche, gli aerei che la società possiede ma non usa per lavorare.

La classificazione del singolo bene non va data per scontata. Lo stesso immobile può essere strumentale per una società e non per un’altra, a seconda di come viene usato; un bene che compare nel registro dei cespiti può non essere davvero strumentale, e viceversa. Il primo controllo, che trovate nella check-list prima della delibera, è proprio questo: quale bene, come è usato oggi, come è iscritto in bilancio.

Quali società e quali soci

Possono usare l’agevolazione le società di persone e di capitali: società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni. Il disegno di legge comprende anche le società non operative, con la sola differenza dell’aliquota più alta.

La condizione più delicata riguarda i soci. Tutti i soci devono risultare iscritti nel libro dei soci, quando è previsto, alla data del 30 settembre 2026. In alternativa, devono essere iscritti entro trenta giorni dall’entrata in vigore della norma, ma solo in forza di un titolo di trasferimento che abbia data certa anteriore al 1° ottobre 2026.

Che cosa significa in pratica:

• chi è diventato socio dopo il 30 settembre 2026 con un atto successivo non è in regola, e la sua presenza blocca l’agevolazione per tutta la società;
• chi ha comprato o ricevuto le quote prima del 1° ottobre 2026, con un atto di data certa, ma non è ancora iscritto, può essere iscritto nei trenta giorni;
• la condizione vale alle date indicate, non al momento dell’atto.

La norma chiede che la condizione valga per tutti i soci, non solo per quello che riceve il bene. Prima di ogni ragionamento sui numeri, quindi, conviene ricostruire la compagine sociale e i passaggi di quote degli ultimi anni, con le loro date.

Dal lato civilistico, l’assegnazione richiede una decisione dei soci sulle riserve o sul capitale che si usano per dare il bene. Nella S.r.l., per esempio, l’articolo 2478-bis del codice civile consente di distribuire solo gli utili realmente conseguiti e risultanti da un bilancio approvato, e, se il capitale ha subito una perdita, impedisce di farlo finché il capitale non è reintegrato o ridotto. La consulenza societaria serve a far tornare insieme i conti del fisco e quelli del codice civile.

Quanto costa: l’imposta sostitutiva e il valore catastale

L’imposta sostitutiva si calcola sulla differenza fra due valori:

• il valore normale del bene assegnato oppure, in caso di trasformazione, dei beni posseduti al momento della trasformazione;
• il costo fiscalmente riconosciuto del bene, cioè il valore che il fisco riconosce alla società, al netto degli ammortamenti dedotti.

Su questa differenza si paga l’8%, oppure il 10,5% se la società è stata non operativa in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti a quello dell’operazione. L’imposta sostituisce le imposte sui redditi e l’IRAP che si pagherebbero normalmente.

Il valore normale è, in generale, il prezzo mediamente praticato per beni della stessa specie o simili: è la definizione dell’articolo 9 del TUIR, ripresa con le stesse parole dall’articolo 9 del nuovo testo unico. Per gli immobili, però, c’è una possibilità in più che spesso cambia il risultato: su richiesta della società, il valore normale può essere determinato in base alla rendita catastale, applicando i moltiplicatori previsti dall’articolo 299, comma 5, del testo unico adempimenti e accertamento (decreto legislativo 5 agosto 2026, n. 141).

Il valore catastale è spesso più basso di quello di mercato, soprattutto per gli immobili più vecchi o in zone di pregio, e quindi riduce la base su cui si paga l’imposta. Ma non sempre conviene: se il costo fiscale del bene è alto, un valore più basso può azzerare la differenza, e quel valore ha effetti anche dal lato del socio. Per questo il conto si fa sempre con entrambi i valori.

La cessione ai soci. Se invece di assegnare la società vende il bene al socio, il corrispettivo pattuito, se è più basso del valore normale o del valore catastale, si considera ai fini dell’imposta sostitutiva in misura non inferiore a uno dei due. In altre parole, un prezzo di favore non riduce l’imposta sotto la soglia del valore catastale.

Il pagamento. L’imposta sostitutiva si versa entro il 30 settembre 2027, secondo le regole del testo unico versamenti e riscossione (decreto legislativo 24 marzo 2025, n. 33). Il disegno di legge non prevede rate: è un’uscita di cassa unica, da mettere in conto prima della delibera.

Registro, IVA e riserve in sospensione

Le imposte sui redditi non sono l’unico costo dell’operazione.

Imposta di registro, ipotecaria e catastale. Per le assegnazioni e le cessioni ai soci le aliquote dell’imposta di registro, quando è dovuta, sono ridotte alla metà, e le imposte ipotecarie e catastali si pagano in misura fissa. Per un immobile di valore il risparmio rispetto a un trasferimento ordinario è spesso consistente.

IVA. Il disegno di legge non contiene regole sull’IVA. Per l’IVA, quindi, valgono le regole ordinarie: l’articolo 2 del decreto IVA considera cessioni di beni anche le assegnazioni ai soci fatte a qualsiasi titolo da società di ogni tipo. Se l’operazione rientri nel campo dell’IVA, e con quale regime, dipende dal bene, da come è stato acquistato e da chi lo assegna: è un controllo da fare bene per ogni bene, perché l’IVA può cambiare la convenienza dell’intera operazione e il rapporto con il registro.

Riserve in sospensione d’imposta. Molte società hanno in bilancio riserve in sospensione d’imposta, nate da rivalutazioni o agevolazioni del passato. Se l’assegnazione le annulla, o se la società si trasforma, quelle riserve sono tassate con un’imposta sostitutiva del 13%. Va calcolata accanto all’8% o al 10,5%, perché a volte pesa quanto l’imposta sul bene.

Che cosa succede ai soci

L’assegnazione non riguarda solo la società: cambia la posizione fiscale dei soci, ed è la parte che più spesso viene trascurata.

Il disegno di legge prevede tre regole:

• per i soci delle società che si trasformano in società semplice, il costo fiscale delle partecipazioni è aumentato della differenza assoggettata all’imposta sostitutiva;
• per i soci assegnatari non si applicano alcune regole ordinarie sulla tassazione degli utili, quelle dei commi 1, 5, 6, 7 e 8 dell’articolo 49 del nuovo testo unico;
• il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscale delle quote o delle azioni possedute dal socio.

Che cosa significa in concreto per il singolo socio dipende da due elementi: quali riserve si usano per l’assegnazione (utili accumulati o riserve di capitale) e quanto vale fiscalmente la sua partecipazione. Un socio con quote che hanno un costo basso può trovarsi con un costo ridotto a zero e con effetti da valutare; un socio che si accolla il mutuo sull’immobile riduce invece il valore che abbassa il costo delle sue quote.

Per questo il calcolo va fatto socio per socio, prima della delibera, e messo per iscritto. Nelle società di famiglia è anche il momento di chiedersi se l’assegnazione rispetta gli equilibri fra i soci: chi riceve l’immobile, chi riceve altro, chi resta in società. Spesso l’assegnazione si inserisce in un riassetto più ampio, come quello che descriviamo nella guida alla holding di famiglia.

La trasformazione in società semplice

Quando la società vive solo della gestione di immobili o di beni mobili registrati, assegnare i beni uno per uno può non avere senso. Il disegno di legge offre un’alternativa: la trasformazione agevolata in società semplice, entro il 30 settembre 2027, per le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di questi beni.

La società semplice è la forma più leggera fra le società di persone: il contratto sociale, dice l’articolo 2251 del codice civile, non richiede forme speciali, salvo quelle richieste dalla natura dei beni conferiti. È spesso usata come contenitore del patrimonio di famiglia, come spieghiamo nella guida alla società semplice di famiglia.

Sul piano fiscale, l’imposta sostitutiva dell’8% o del 10,5% si calcola sulla differenza fra il valore normale dei beni posseduti al momento della trasformazione e il loro costo fiscale, e le riserve in sospensione d’imposta della società che si trasforma sono tassate al 13%. Il costo delle partecipazioni dei soci aumenta della differenza tassata.

Sul piano civilistico:

• se a trasformarsi è una società di capitali, servono la delibera con le maggioranze previste per le modifiche dello statuto, il consenso dei soci che con la trasformazione assumono responsabilità illimitata e la relazione degli amministratori, come prevede l’articolo 2500-sexies del codice civile;
• se è una società di persone, la trasformazione modifica il contratto sociale, e per l’articolo 2252 del codice civile serve il consenso di tutti i soci, se il contratto non prevede diversamente;
• in entrambi i casi la società trasformata conserva i diritti e gli obblighi di prima, per l’articolo 2498 del codice civile: contratti di locazione, mutui e rapporti in corso proseguono.

La trasformazione ha senso quando i soci vogliono tenere insieme il patrimonio, con regole di gestione comuni. Se invece ognuno vuole il proprio bene, l’assegnazione resta la strada più diretta.

L’estromissione dell’immobile per l’imprenditore individuale

La terza misura riguarda chi lavora come imprenditore individuale. Per lui gli immobili strumentali fanno parte dell’impresa solo se sono indicati nell’inventario (per le imprese minori, anche nel registro dei beni ammortizzabili), come prevede l’articolo 65 del TUIR. Una volta dentro, farli uscire alle regole ordinarie fa emergere la differenza fra il loro valore e il costo fiscale, tassata come avviene per gli altri beni dell’impresa.

Il disegno di legge riapre l’estromissione agevolata prevista dal comma 121 dell’articolo 1 della legge 208 del 2015: l’imprenditore individuale può escludere dal patrimonio dell’impresa gli immobili strumentali pagando un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP dell’8%. Le nuove date sono:

• gli immobili devono essere posseduti al 30 settembre 2026;
• l’esclusione va fatta dal 1° gennaio al 31 maggio 2027;
• gli effetti decorrono dal 1° gennaio 2027;
• l’imposta sostitutiva si versa in due rate, entro il 30 novembre 2027 e entro il 30 giugno 2028.

Qui, a differenza dell’assegnazione, il pagamento è in due rate. È una scelta da valutare soprattutto quando l’imprenditore sta pensando di chiudere l’attività, di passarla ai figli o di trasformarla in società: portare prima l’immobile nel patrimonio personale evita che segua le sorti dell’impresa. Le date dell’estromissione sono nella seconda tabella del calendario.

Quando conviene e quando no

L’assegnazione agevolata non conviene a tutti. In base all’esperienza delle edizioni passate, i casi in cui di solito vale la pena fare i conti sono:

• la società che tiene immobili non usati per l’attività e li vuole portare ai soci prima di una vendita, di una liquidazione o di un passaggio generazionale;
• la società non operativa o a rischio di diventarlo, per cui la gestione dei beni è diventata un costo;
• la società che ha beni mobili registrati usati di fatto dai soci;
• la società che si sta preparando alla liquidazione e vuole chiudere con meno imposte sui beni.

I casi in cui invece serve prudenza:

• quando il bene serve ancora all’attività o garantisce un finanziamento della società;
• quando la società non ha la cassa per pagare l’imposta entro il 30 settembre 2027, visto che il testo non prevede rate;
• quando i soci non sono d’accordo su chi riceve che cosa;
• quando la differenza fra valore e costo fiscale è piccola: in quel caso il vantaggio è modesto, mentre i costi dell’atto restano.

Nello stesso disegno di legge, all’articolo 14, c’è anche una rivalutazione dei beni immobili d’impresa: è una strada diversa, per chi vuole tenere l’immobile in società. Quando la legge sarà approvata la confronteremo con l’assegnazione.

Un esempio: l’appartamento della S.r.l. di famiglia

Ecco un caso costruito per l’esempio. Una S.r.l. commerciale di Milano, con due soci fratelli iscritti nel libro soci dal 2015, possiede da vent’anni un appartamento affittato a terzi. Il costo fiscale dell’immobile è di 210.000 euro; il valore di mercato stimato è di 380.000 euro. I soci vorrebbero portarlo fuori dalla società prima di un passaggio generazionale.

I requisiti. I soci sono iscritti da prima del 30 settembre 2026 e nessuno è entrato dopo. L’appartamento è affittato a terzi, non è usato dalla società per lavorare: rientra fra i beni agevolabili. La società non è stata non operativa in due dei tre esercizi precedenti: l’aliquota è l’8%.

Il calcolo. Con il valore di mercato la differenza è di 170.000 euro e l’imposta sostitutiva è di 13.600 euro. Chiedendo il valore catastale, che per questo immobile, con i moltiplicatori previsti, risulta di 260.000 euro (cifra di fantasia), la differenza scende a 50.000 euro e l’imposta a 4.000 euro. A questa si aggiungono l’imposta di registro ridotta alla metà, se dovuta, e le imposte ipotecarie e catastali fisse, oltre al controllo del trattamento IVA dell’atto.

I soci. L’appartamento viene assegnato ai due fratelli in parti uguali usando riserve di utili. Per ciascuno si calcola l’effetto sulla partecipazione: il valore normale dei beni ricevuti riduce il costo fiscale delle quote, e si verifica che cosa resta da tassare. Uno dei due si accolla metà del mutuo residuo, che riduce quel valore.

Il risultato. L’assegnazione si fa con atto notarile a giugno 2027, l’imposta si versa entro il 30 settembre 2027 in un’unica soluzione, già prevista nel piano di cassa. La società esce dalla gestione immobiliare e si concentra sull’attività, mentre l’appartamento entra nel patrimonio dei soci a un costo molto più basso di una vendita ordinaria. I numeri sono semplificati: nella realtà vanno considerati anche le imposte locali, i costi notarili e la situazione personale dei soci.

Gli errori che vediamo più spesso

Decidere sull’aliquota. L’8% colpisce, ma l’imposta sostitutiva è solo una parte del conto: registro, IVA, riserve in sospensione al 13% ed effetti sui soci possono cambiare il risultato.

Dimenticare un socio. Basta un socio entrato dopo il 30 settembre 2026, senza un titolo di data certa anteriore al 1° ottobre 2026, per perdere l’agevolazione. Il libro soci va controllato per primo.

Dare per scontato che ogni immobile sia agevolabile. Restano fuori gli immobili indicati all’articolo 45, comma 2, primo periodo, del nuovo testo unico. La classificazione va controllata sui fatti, cioè su come l’immobile è usato, non sulle abitudini.

Non programmare la cassa. Il disegno di legge non prevede rate per assegnazione, cessione e trasformazione: chi arriva a settembre 2027 senza la liquidità rischia di non poter completare l’operazione come previsto.

Usare solo il valore di mercato, o solo quello catastale. Il conto si fa con entrambi, guardando anche gli effetti sul socio.

Lasciare la decisione all’ultimo mese. Delibere, perizie, atti notarili e versamenti richiedono tempo. Il 30 settembre 2027 sembra lontano, ma le date per i soci sono già passate e il resto si prepara ora.

Dimenticare che è ancora un disegno di legge. Le regole possono cambiare in Parlamento: si prepara tutto, ma si firma sul testo approvato.

Da dove cominciare

Il primo passo è un elenco dei beni che la società potrebbe assegnare, con il loro uso effettivo, il costo fiscale, il valore di mercato e, per gli immobili, la rendita catastale. Da lì si capisce subito se l’operazione ha senso e quanto può costare, con la check-list prima della delibera come traccia.

Per il primo incontro sono utili l’ultimo bilancio con il registro dei beni ammortizzabili, le visure catastali degli immobili, il libro soci o la visura aggiornata, gli atti di acquisto dei beni, i contratti di locazione in corso, i mutui collegati e lo statuto o i patti sociali.

Potete prenotare un appuntamento in studio, in via Abbondio Sangiorgio 18 a Milano, o in videochiamata, oppure chiamare lo studio allo 02 80897709. Se l’assegnazione fa parte di un riassetto più ampio, come una scissione, una trasformazione o un passaggio generazionale, potete partire dallo strumento online per le operazioni straordinarie, che arriva allo studio già ordinato.