Art. 63 disp. att. c.c.: debiti condominiali, acquirente e diritto di voto

La ripartizione delle spese condominiali rappresenta un tema oggetto di frequenti controversie fra venditore, acquirente e il condominio stesso.

L’art. 63 disp. att. c.c. prescrive:

“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

Tale disposizione, lungi dal regolare gli oneri che gravano sul proprietario condominiale, in modo inequivocabile, è fonte di fraintendimenti e dispute a non finire.

Nozione di contributi e di spese condominiali

È anzitutto da precisare che “i contributi” menzionati nell’art. 63 si riferiscono pacificamente alle quote gravanti sui singoli condomini delle spese condominiali in genere contemplate nell’art. 1123 cod. civ. (Cass. n. 8676 del 25/06/2001).

La nozione di contributi di cui all’art. 63 abbraccia quindi sia i contributi destinati a finanziare le spese “cd ordinarie” relative alla gestione ordinaria del condominio (es. pulizia scale, manutenzione ordinaria, per l’illuminazione o per l’aggiornamento degli impianti quali l’ascensore o la caldaia ecc.), ossia quelle che vengono sostenute per conservare le parti comuni e provvedere alla loro manutenzione; sia i contributi attinenti alle spese per la cd manutenzione straordinaria, che riguardano interventi più importanti, come ristrutturazioni o rifacimento delle facciate.

Il concetto di anno

Quanto al significato da attribuire alla formula “anno in corso e a quello precedente”, secondo una giurisprudenza consolidata sul punto (Cass. 7395/2017; Tribunale Cosenza, 03/09/2019, n. 1744; Tribunale sez. V – Roma, 18/02/2019, n. 3643; Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Tribunale Milano, 06/06/1991; Trib. Milano 8 luglio 1971), per “anno” non deve intendersi l’anno solare, bensì quello di gestione, composto di 365 giorni, a partire dalla data scelta dall’assemblea dei condomini o fissata nel regolamento come data di inizio della gestione annuale. Il periodo di esercizio della gestione può quindi coincidere con l’anno solare, ma non necessariamente. Quest’ultimo caso si verifica, ad esempio, quando l’assemblea o il regolamento condominiale stabilisce che la gestione inizi dal 1° settembre (anziché dal 1° gennaio).

Il legislatore ha poi specificato:

• all’articolo 1118 codice civile, che al pagamento di dette spese deve provvedere colui che è titolare di un diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile posto all’interno del complesso condominiale
• all’articolo 1123 codice civile, che il dovere di contribuzione è parametrato ai millesimi che sono attribuiti al bene medesimo, salvo che l’assemblea all’unanimità abbia deliberato diversamente.

A seguito della cessione dell’immobile, pertanto, il venditore rimane obbligato verso il condominio per il pagamento delle spese relative a servizi resi o ad interventi effettuati sul fabbricato condominiale nel periodo in cui egli era ancora proprietario dell’appartamento. Inoltre, il pagamento di tali somme è dovuto dal venditore, anche se messe a consuntivo e approvate dall’assemblea quando l’appartamento in questione era già stato ceduto.

La ripartizione delle spese condominiali tra alienante ed acquirente di unità condominiale

Ciò premesso, la giurisprudenza ritiene comunque che l’amministratore possa agire solo nei confronti dei condomini, in quanto, secondo una massima frequente, “il venditore cedendo la propria unità immobiliare perde automaticamente la sua qualifica di condomino e l’amministratore non sarà legittimato ad agire in via giudiziaria nei suo confronti ma sarà costretto ad effettuarlo esclusivamente nei confronti dell’acquirente il quale, con la sottoscrizione dell’atto di vendita, è divenuto il nuovo condomino dell’edificio” (Cass. n. 23345/2008; Cass. n. 23686/2009).

È sempre conveniente e necessario analizzare il fatto sottostante a una massima per comprendere l’esatta portata della sentenza. Non si tratta di capire il significato di una disposizione, ma di ricostruire la situazione di fatto in relazione alla norma applicata.

Per quanto riguarda la Cass. n. 23345/2008, bisogna mettere in evidenza che vi si trattava di contributi condominiali così come risultavano dal bilancio 1/5/2002 – 31/12/2002 approvato da un’assemblea alla quale il ricorrente era rimasto totalmente estraneo e al quale erano stati richiesti in pagamento nel 2003 con decreto ingiuntivo. Il ricorrente aveva però venduto la proprietà nel 1999.

Il ricorrente, quindi, opponeva 1) che da oltre cinque anni non era più condomino, e 2) che non aveva partecipato all’assemblea che aveva approvato il bilancio dal 1/5/2002 al 31/12/2002. Era del tutto pacifico il fatto che gli oneri condominiali richiesti al ricorrente fossero relativi a un periodo di tempo anteriore alla vendita dell’appartamento.

Quanto al merito della questione (se, nei confronti del condominio, il condomino alienante debba rispondere o meno dei contributi maturati quando egli era proprietario dell’unità immobiliare ma che siano stati approvati con delibera successiva all’alienazione), la corte osservava che l’art. 63 disp. att. cod. civ., comma 2, […] è applicazione in tema di condominio del principio di cui all’art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione – non esclude l’obbligo del condomino alienante di pagare i contributi maturati quando rivestiva la qualità di condomino e non ancora soddisfatti al momento della cessione. Sotto tale profilo, come è stato autorevolmente evidenziato in dottrina, l’obbligo di pagare i contributi non è caratterizzato da quella ambulatorietà passiva che, almeno entro certi limiti, dovrebbe rappresentare una caratteristica delle obbligazioni propter rem. Infatti, la disposizione in esame non prevede che l’acquirente subentri nella posizione debitoria del cedente, il quale non è liberato dalla sua obbligazione: anzi, allo scopo di rafforzare la garanzia del credito nei confronti del condominio, l’obbligazione del cessionario, tenuto in solido con il primo – peraltro limitatamente al periodo considerato – si aggiunge a quella del cedente.

La solidarietà prevista dall’art. 63 cit. garantisce al condominio la pronta riscossione delle spese relative al buon funzionamento dei servizi condominiali, ma limitatamente al biennio considerato. La ragione è semplice. La riscossione è agevole poiché l’acquirente è già condòmino e l’amministratore che ne conosce le generalità può comodamente contattarlo per il pagamento. Tuttavia, la solidarietà a garanzia degli altri condomini risulta limitata nel tempo.

Nonostante la solidarietà tra venditore e acquirente, la stessa cassazione riconosce che “l’obbligazione di corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servizi comuni può qualificarsi reale, nel senso che la titolarità del soggetto passivo è determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al momento in cui sorge l’obbligazione”. Vale a dire che il debitore deve essere individuato in colui che era condòmino, ossia proprietario, al momento in cui sorse l’obbligazione.

Ora, nel caso esaminato da Cass. n. 23345/2008, il debitore risultava essere lo stesso ricorrente, e tuttavia la corte osservava che “al momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all’anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l’acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa (Cass. n. 9/1990). Ne consegue che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l’art. 63 disp. att. c.p.c., comma 1, (“per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”)”.

La Cass. n. 23345/2008 distingueva così tra l’ammissibilità e validità del procedimento monitorio e la fondatezza della domanda di merito e concludeva:

1. Che l’alienante risponde dei contributi maturati quando egli era proprietario dell’unità immobiliare, anche se approvati con delibera successiva all’alienazione;
2. Che nei confronti dell’alienante non poteva essere emesso decreto ingiuntivo ex art 63 cit. perché non era più condomino al momento della domanda.

La conclusione è alquanto sconcertante, poiché si nega il decreto ingiuntivo nei confronti del debitore, in quanto non condomino (non proprietario). Ad analoghe conclusioni è comunque giunta anche la Cass. 9 novembre 2009, n. 23686, in una vicenda simile, riguardante l’alienante di un appartamento condominiale, il quale nel 2003 si opponeva a un decreto ingiuntivo, con il quale gli era stato intimato il pagamento di oneri condominiali risultati da preventivi approvati il 28.5.2002.

L’opposizione era basata sulla carenza di legittimazione passiva, in quanto l’appartamento era stato venduto a terzi, di ciò era stato informato il Condominio; e, comunque, l’alienante aveva pagato tutte le somme da lui dovute fino al momento della vendita dell’immobile.

Giunta la vicenda in cassazione, l’alienante vedeva riconoscere le sue ragioni. La cassazione osservava infatti che nella specie, 1) le spese richieste erano state deliberate il 28.5.2002; 2) l’immobile era stato venduto antecedentemente; e quindi 3) il decreto ingiuntivo non poteva più essere né chiesto né emesso nei confronti dell’alienante che non era più proprietario dell’immobile.

Nei casi sopra esaminati l’applicazione dell’art. 63 è esatta, le decisioni non si prestano a critiche. L’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo solo nei confronti di chi è condomino al momento della domanda e solo per chiedere il pagamento di contributi in base a uno stato di ripartizione approvato dall’assemblea. Nei casi sopra esaminati, la proprietà era stata trasferita nel 1999, da allora l’ingiunto aveva perso lo status di condòmino; il riparto delle spese per gli anni 2001-2002 era stato approvato nel 2002, sicché non poteva essere emesso un decreto ingiuntivo nei suoi confronti nel 2003; soprattutto perché non ne era il debitore.

Naturalmente, mentre non è possibile ottenere un decreto ingiuntivo ex art. 63, nulla impedisce di emettere un decreto ingiuntivo ex art. 633 cpc. La differenza sta nel fatto che il decreto ingiuntivo ex art. 63 è emesso sulla base del solo stato di riparto, approvato dall’assemblea, ed è per legge immediatamente esecutivo nonostante opposizione (per cui il giudice non può revocare l’esecutività del decreto), mentre per il decreto ingiuntivo ex art. 633 cpc è richiesta una prova scritta, la clausola di provvisoria esecuzione è concessa a discrezione del giudice ex art. 642 cpc, e sebbene non osti all’opposizione, il giudice può sospenderne l’efficacia ex art. 649 cpc.; sospensione che non può essere invece disposta per i decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi ex art. 63 disp. att. c.c.

Ben diversa è la situazione dell’acquirente nei cui confronti è chiesto un decreto ingiuntivo per contributi maturati quando egli non era proprietario dell’unità immobiliare oppure per contributi in base a uno stato di ripartizione approvato da un’assemblea antecedente all’acquisto e a cui ovviamente l’acquirente non ha partecipato in quanto non era ancora divenuto condòmino.

Infatti, per ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo contro l’acquirente, l’art. 63 prevede tre condizioni:

1. Che l’acquirente sia già divenuto condomino; e
2. Che esista uno stato di ripartizione approvato da un’assemblea, alla quale l’acquirente abbia avuto titolo a partecipare (irrilevante resta il fatto se egli abbia partecipato o no); e
3. Che i contributi siano relativi all’anno in corso o a quello precedente.

Il momento determinante della responsabilità per il pagamento delle spese

La Corte di Cassazione fornisce chiarimenti anche in ordine al momento esatto in cui sorge l’obbligo dell’acquirente di pagare le spese condominiali per la manutenzione ordinaria e per gli interventi di manutenzione straordinaria. La questione è stata affrontata e risolta dalla Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010 che ha prospettato una soluzione fondata sulla distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e spese di manutenzione straordinaria, in assenza di accordo tra le parti.

Nel caso deciso dalla sentenza n. 24654 del 3 dicembre 2010, si trattava di stabilire chi – tra venditore e acquirente di un appartamento – fosse tenuto al pagamento dei contributi relativi a opere di ristrutturazione deliberate dall’assemblea (gennaio 1995) un anno prima della vendita dell’appartamento (marzo 1996). Va precisato che le opere straordinarie oggetto della controversia erano state deliberate prima della vendita dell’immobile, ma eseguite dopo l’alienazione dello stesso.

Manutenzione ordinaria, l’esecuzione dell’attività determina l’insorgenza del debito

Ciò precisato in punto di fatto, la cassazione ha stabilito – con riferimento alle spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria – che l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale, e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo (v., in questo senso, già Cass. Civ. 21 maggio 1964, n. 1251, nonché Cass. Civ. 26 gennaio 2000, n. 857, e Cass. Civ. 22 febbraio 2000, n. 1956).

Dunque, il debito sorge nel momento in cui l’amministratore, ad esempio, stipula il contratto di pulizie oppure quando incarica un tecnico di riparare o sostituire una lampadina fulminata; e sorge in capo a coloro che, in quel momento, sono condomini.

Manutenzione straordinaria, l’approvazione della spesa determina l’insorgenza del debito

Con riguardo alle spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione, la cassazione ha invece sostenuto che l’obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo, ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare, con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l’apporto di innovazioni condominiali; tale delibera ha valore costitutivo ed è, quindi, direttamente vincolante per i condomini che l’adottano.

Sulla base di queste argomentazioni la sentenza in questione ha affermato il seguente principio di diritto: “in caso di vendita di un’ unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.

Come è stato già detto, la sentenza n. 24654 del 2010 ha valorizzato una serie di indici normativi rilevanti in materia condominiale:

1. l’art. 1104 c.c., in base al quale, in materia di comunione in generale, gli obblighi dei comunisti per le spese necessarie alla conservazione e al godimento del bene comune devono essere fondati sulle spese “deliberate” dalla maggioranza secondo le specifiche disposizioni;
2. l’art. 1121 c.c., comma 2, in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, qualora l’utilizzazione separata non sia possibile, l’innovazione può ritenersi consentita a condizione che la maggioranza dei condomini ne abbia “deliberata” la relativa spesa;
3. l’art. 1123 c.c., comma 1, che prevede che anche la ripartizione delle spese necessarie per le innovazioni deve essere “deliberata” dalla maggioranza.

Da tali indici, si desume che le spese comuni devono essere precedute da una delibera assembleare specifica ed esplicita. Il principio di diritto statuito risulta conforme alla disciplina condominiale prevista dal codice civile: in sede di approvazione del consuntivo ordinario, l’assemblea ratifica le spese ordinarie o correnti sostenute nell’anno precedente. In ogni caso, tali spese riguardano un periodo nel quale l’acquirente ha già acquisito la qualifica di condomino, beneficia dell’utilità derivante dalle spese effettuate, usufruisce dei beni e servizi comuni, ed è soggetto all’efficacia vincolante delle delibere adottate a maggioranza. Per il principio di maggioranza, tutti i condòmini, compresi quelli dissenzienti, sono obbligati pro quota millesimale alle spese deliberate.

Ben diversa è la situazione che riguarda le spese di manutenzione straordinaria, quali ad esempio quelle per il rifacimento della facciata dell’edificio. Queste spese apportano benefici, sia pure indirettamente, al venditore mediante l’incremento del valore patrimoniale dell’immobile.

Il principio di diritto surriferito appare oggi consolidato, come risulta dall’Ordinanza Cass. Civ. VI 10 settembre 2020 n. 18793), ove si legge: “secondo ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, deve farsi riferimento non al momento della concreta attuazione dell’attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839 Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 19/06/2019) 14/10/2019, n. 25839; Cass. Sez 6-2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654).” …“tale momento, che la Corte d’appello ha individuato con riferimento alla deliberazione del 1 marzo 2007 [che – si badi bene – era successiva alla compravendita dell’unità condominiale del 19 dicembre 2006], allorché venne scelta l’impresa esecutrice tra più preventivi, rileva dunque per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio (che agisca in solido verso entrambi ai sensi dell’art. 63 c.c., comma 4, disp. att.) i patti eventualmente intercorsi tra costoro.”

Il momento determinante è dunque la data della delibera con la quale l’assemblea autorizza a sostenere spese straordinarie, ai sensi dell’art. 1135 comma 1, n. 4 c.c., con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 4, c.c. Quindi, in assenza di un diverso accordo tra le parti, le spese straordinarie si considerano a carico di chi era proprietario al momento della delibera che ha disposto l’esecuzione dei lavori.

Per quanto riguarda, invece, la responsabilità del pagamento di tali spese, la cassazione richiama il principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. in forza del quale se l’acquirente paga le spese deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ha diritto di rivalsa nei confronti dell’alienante. Tuttavia, la solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. è chiaramente limitata al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. (“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”).

Nella citata sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010, gli acquirenti di un appartamento avevano richiesto ai venditori il rimborso delle somme pagate al condominio per lavori di ristrutturazione deliberati dall’assemblea condominiale nel gennaio 1995, quando l’immobile, da essi acquistato nel marzo 1996, era ancora di proprietà dei venditori. Il caso rientra, quindi, perfettamente nella fattispecie dell’art. 63. Come in tutti gli altri casi in precedenza esaminati, i contributi condominiali erano relativi all’anno in corso o a quello precedente il trasferimento della proprietà.

Sicché si può concludere che se le spese (di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria) sono state deliberate o nell’anno in corso al momento del trasferimento della proprietà condominiale o in quello precedente, l’amministratore di condominio ha la facoltà – non l’obbligo – di richiedere all’acquirente il pagamento dei corrispondenti contributi pro quota millesimale, e l’acquirente ha il diritto di rivalersi sul venditore.

Mentre la solidarietà opera limitatamente ai rapporti verso il condominio, nei rapporti interni tra venditore e acquirente vige, invece, il principio generale della personalità delle obbligazioni. Ciò significa che, se non è stato stabilito diversamente tra le parti, l’acquirente dell’immobile in condominio risponde solo delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva all’acquisto e, nel caso in cui sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, avrà diritto di rivalersi nei confronti del venditore ex condòmino. In altre parole, l’acquirente risponde solidalmente col venditore, ma non al suo posto.

Così è stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 14531 del 9 maggio 2022: “la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al Condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., secondo cui il principio dell’ambulatorietà, in base al quale l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidamente con lui, ma non al suo posto, opera solo nei confronti dei rapporti esterni con il condominio, non anche nei rapporti interni tra acquirente e venditore: in quest’ultimo rapporto, infatti, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’appartamento risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandolo, è divenuto condomino e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell’ambulatorietà, ha comunque diritti a rivalersi nei confronti del suo dante causa”.

La situazione assume una connotazione diversa quando le spese di manutenzione straordinaria sono deliberate molti anni prima dell’alienazione dell’unità immobiliare condominiale, ossia ben oltre il termine biennale stabilito dall’art. 63.

Prima di passare a esaminare questa ipotesi, occorre però soffermarsi su un altro aspetto rilevante.

I requisiti della delibera costitutiva

La Corte di Cassazione non si limita ad affermare che la delibera assembleare che approva l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria ha valore costitutivo dell’obbligazione dei condòmini verso il terzo creditore, ma chiarisce altresì i requisiti minimi che deve possedere la delibera per costituire titolo costitutivo dell’obbligazione. Nell’ordinanza in precedenza esaminata (Cass. Civ. VI 10 settembre 2020 n. 18793), la Corte precisa che, al fine di imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, “non rileva la data in cui siano stati approvati gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori. Occorre, invero, l’autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 4, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale (si vedano indicativamente Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria (Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 02/05/2013, n. 10235; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 62, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889).”

La Corte di Cassazione con sentenza n. 24654 del 3 dicembre 2010 è così giunta ad affermare che in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.” (Sent. Cass. n. 8782/2013; Sent. Trib. di Salerno del 09/07/2014; Sent. Trib. di Roma del 12/01/2016 e del 22/05/2018).

Serie di delibere condominiali

Quando le spese straordinarie siano state approvate da più delibere condominiali, la Suprema Corte, con la sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013, ha precisato che “la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi. Pertanto, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.”

Tale sentenza ha quindi confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. La delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con cui gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, non sortendo alcun effetto giuridicamente rilevante l’adozione di una precedente delibera preparatoria o interlocutoria, come tale non propriamente vincolante per il condominio.

Riassumendo, dobbiamo anzitutto osservare che i precedenti sopra citati presuppongono la seguente successione (fig. 1) giuridico-temporale degli eventi:

In questa situazione, la discriminante è la delibera costitutiva dell’obbligazione dei condomini (avente per oggetto l’esecuzione di lavori straordinari e il corrispettivo che i condòmini sono disposti a pagare).

L’obbligo di pagare la propria quota pro-millesimi di spese ricade su chi era condomino e ha contribuito a formare con la propria volontà (in forma di assenso, dissenso o astensione, è irrilevante) la volontà assembleare partecipando all’assemblea che ha approvato tale delibera.

Siccome il condominio è una comunità di proprietari e non un soggetto autonomo e distinto da essi, la struttura soggettiva della delibera condominiale è tipicamente quella di un atto collettivo e non di un atto complesso: le volontà dei singoli condòmini non si fondono in una sola ma, pur realizzando un identico interesse comune, restano separate. Giuridicamente la delibera condominiale costituisce un fascio di distinte dichiarazioni di volontà tenute insieme dal nastro dell’interesse comune. La delibera equivale ad una pluralità di decisioni autonome, ciascuna imputabile a ciascuno dei condomini. Al singolo condòmino che ha partecipato all’atto collettivo ne sono imputati anche gli effetti che ne discendono. Anche per questo motivo l’obbligazione derivante dalla delibera di approvazione dei lavori straordinari (con la quale si determina “… l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa…”) si pone in capo a colui che era condomino al momento della delibera stessa.

Anche dal punto di vista economico risulta non conforme ai principi dell’ordinamento distinguere tra il venditore che delibera spese senza sostenerle, l’acquirente che non ha approvato tali spese né assunto la relativa responsabilità. Solo una delibera costitutiva dell’obbligazione può avere effetti diretti sulla sfera giuridico-patrimoniale dei singoli condòmini. Del resto, le spese deliberate contribuiscono ad accrescere il valore della proprietà, consentendo al venditore di recuperarle includendole nel prezzo di vendita. Pertanto, l’obbligo di pagamento dei contributi inerenti a tali spese grava esclusivamente sul venditore, anche qualora abbia trasferito l’immobile prima dell’esecuzione dei lavori straordinari ma dopo la delibera costitutiva, o non abbia partecipato all’assemblea deliberante, oppure vi abbia espresso voto contrario.

Solo a condizione che la delibera costitutiva sia stata assunta nel biennio precedente la vendita, si potrà applicare l’art. 63, consentendo all’amministratore del condominio di richiedere direttamente all’acquirente, attuale condomino, la quota pro-millesimi “deliberata” dal venditore. Come è già stato detto, si tratta di una forma di tutela degli altri condòmini e non di una responsabilità personale dell’acquirente, al quale spetta comunque l’azione di rivalsa contro il venditore.

La responsabilità per spese maturate negli anni anteriori al biennio precedente all’acquisto

Molto diversa è invece la situazione esaminata dal tribunale di Parma, con la sentenza n. 1386 dell’11 ottobre 2017, che riguardava la responsabilità dell’acquirente per le spese condominiali maturate negli anni anteriori al biennio precedente all’acquisto.

Qui la scansione degli eventi è radicalmente diversa: in successione (fig. 2) le circostanze fattuali sono:

1. delibera,
2. esecuzione dei lavori,
3. approvazione dello stato di riparto per la riscossione dei contributi,
4. mancato o parziale pagamento del creditore condominiale; eventualmente:
1. decreto ingiuntivo contro il condominio,
2. opposizione al d.i., e
3. esecuzione forzata;
5. vendita,
6. riscossione dei contributi per pagare il precetto.

A seguito dell’acquisto di un’unità immobiliare facente parte di un condominio, l’acquirente si vedeva poste a proprio carico le morosità che erano maturate nei quattro anni precedenti. Lo stesso, dunque, impugnava la delibera assembleare, ritenendola illegittima perché in contrasto con l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., che “limita la responsabilità dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio da parte del venditore al biennio precedente all’acquisto”.

Il ricorrente aveva acquistato un’unità immobiliare facente parte di un condominio in data 24 giugno 2011. Nel corso dell’assemblea del condominio del 19 luglio 2011 venne approvato il rendiconto consuntivo della gestione 1° luglio 2010 – 30 giugno 2011 e venne posto a carico del ricorrente non soltanto la morosità relativa alle annualità 2009 – 2010 e 2010 – 2011, ma anche quella dell’annualità 2008 – 2009 e ciò in violazione dell’art. 63 secondo comma disp. att. cc che limita la responsabilità dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio da parte del venditore al biennio precedente all’acquisto.

Il tribunale di Parma, accogliendo la domanda dell’acquirente, osservava che, effettivamente, la delibera assembleare impugnata aveva violato l’art. 63 disp. att. c.c., in quanto la stessa aveva posto a carico dell’acquirente anche le morosità anteriore al biennio precedente all’acquisto (la morosità dell’annualità 1° luglio 2008 – 30 giugno 2009) violando così il “criterio legale di imputazione dei contributi condominiali”. Alla luce di tali considerazioni, il tribunale di Parma dichiarava la nullità della delibera assembleare impugnata per violazione dell’art. 63 secondo comma disp. att. cc.

Il Tribunale ha confermato la natura dell’art. 63, co. 2., disp. att. cod. civ. come norma speciale (Cass. 16975/2005), rispetto all’art. 1104, ult. co. cod. civ. Quest’ultimo, relativo alla comunione in generale, prevede l’obbligo solidale e illimitato nel tempo del cessionario di corrispondere i contributi dovuti ma non pagati dal cedente. Tale disposizione, tuttavia, risulta inapplicabile in materia condominiale in quanto il rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio.

La succitata sentenza del Tribunale di Parma ha chiarito importanti aspetti relativi alla responsabilità dell’acquirente, contribuendo a definire un quadro più preciso in materia. Da esse si può dedurre il principio giuridico per cui l’acquirente di un’unità immobiliare in un condominio è responsabile – in solido col venditore ma non al suo posto – solo per i debiti condominiali maturati nell’anno in corso e in quello precedente all’acquisto, mentre l’art. 63 è inapplicabile per spese deliberate prime del biennio ivi indicato. I debiti ultra-biennali non solo rimangono a carico del venditore, ma il pagamento delle relative quote millesimali può essere richiesto solo a costui, ossia al precedente proprietario. I debiti condominiali ultra-biennali sono quindi responsabilità esclusiva del venditore.

Pertanto, per le spese condominiali ultra-biennali il pagamento può essere richiesto dal condominio esclusivamente al precedente proprietario dell’immobile.

La prescrizione dei contributi condominiali

Per spese ordinarie

Non bisogna dimenticare che i contributi condominiali per spese ordinarie (pulizie, luce scale, manutenzione ascensore, compenso amministratore, ecc.) si prescrivono in 5 anni ex art.2948 n. 4 cc. riferendosi a spese condominiali di natura periodica, con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino, dovendosi in ogni caso escludere che le delibere successive, per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, ancorché riportanti i crediti precedenti, possano costituire un nuovo fatto costitutivo del credito (Cass. 25/02/2014, n. 4489; Cass. 28/08/2002, n. 12596).

Per spese straordinarie

I contributi condominiali per spese straordinarie (ad es. lavori di ristrutturazione, rifacimento tetto/facciata, ecc.) si prescrivono, invece, in 10 anni ex art. 2496 cc., a decorrere dalla data in cui sia stata deliberata non solo la spesa.

La partecipazione e il diritto di voto in assemblea condominiale per spese maturate negli anni anteriori al biennio precedente all’acquisto

La normativa e la giurisprudenza italiane stabiliscono principi chiari per la ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente. In assenza di un accordo specifico tra le parti, il principio generale è quello della solidarietà passiva del venditore e dell’acquirente per le spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. Tale principio è però limitato alle spese ordinarie e al biennio dell’anno in corso e di quello precedente all’acquisto, essendo una deroga eccezionale rispetto al principio generale della responsabilità personale delle obbligazioni (obligatio est iuris vinculum, quo necessitate adstringimur alicuius solvendae rei secundum nostrae civitatis iura).

Per i debiti sorti in periodi anteriori al biennio, si deve sicuramente affermare che l’unico soggetto obbligato al loro pagamento nei confronti del condominio è il venditore, in qualità di proprietario dell’unità immobiliare al momento dell’adozione delle delibere condominiali, con conseguente diritto dell’acquirente ad agire nei confronti del suo dante causa per indebito soggettivo.

L’acquirente dell’unità condominiale risponde soltanto delle obbligazioni sorte dal giorno in cui diviene condomino, cioè in epoca successiva alla data dell’acquisto. Pertanto, nel caso in cui sia chiamato a rispondere di oneri sorti anteriormente, l’acquirente potrà rivolgersi al venditore e rivalersi nei suoi confronti (v. figura “CHI PAGA?”).

Resta da chiarire un’ulteriore questione che concerne la legittimità della partecipazione e del diritto di voto in assemblea condominiale in relazione a debiti sorti anteriormente al biennio precedente il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare.

In mancanza di una specifica disposizione che riguardi la fattispecie de qua, è prudente rifarsi ai principi dell’ordinamento.

1. Titolarità dell’obbligazione

Il debito condominiale nasce al momento della delibera che approva la spesa. L’affermazione che il condominio è debitore va intesa come una sineddoche. Dire che il condominio è debitore significa dire che lo sono i singoli condòmini che hanno assunto l’obbligazione e lo restano fino alla sua estinzione. Il condominio non è un soggetto distinto dalla comunità dei condomini che assumono obbligazioni per le spese relative alle parti e ai servizi comuni. L’obbligazione si costituisce in capo a ciascun condòmino, ossia ogni comproprietario è obbligato soltanto pro quota millesimale: l’obbligazione non è solidale, ma parziaria. La responsabilità è quindi personale. Pertanto, il soggetto obbligato è il singolo condòmino titolare della proprietà in quel momento. L’acquirente dell’unità condominiale che subentra nella proprietà non è parte del rapporto obbligatorio originario.

Pertanto, nel caso in cui il condominio stipulasse, ad esempio, un contratto di appalto, il debitore del corrispettivo contrattuale è il condominio, inteso come collettività dei condomini al momento della delibera. Ogni debitore risponde col proprio patrimonio dei propri debiti: è un principio valido anche per ogni singolo condòmino per quanto riguarda i debiti contratti per spese comuni. Ogni condòmino quindi risponde, con il proprio patrimonio, di quel corrispettivo contrattuale pro quota millesimale, cioè risponde della quota di obbligazione proporzionale al proprio diritto (art. 63 comma 2 disp. att. c.c.: I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini).

Se successivamente a quel contratto di appalto, si ha la compravendita di un’unità condominiale, è pacifico che il debito appartiene al patrimonio del venditore che resta obbligato al suo pagamento.

Ora, se per qualsiasi ragione dopo, ad es., dieci anni dalla stipula di quel contratto di appalto, fosse convocata un’assemblea condominiale per discutere, proseguendo l’esempio, del pagamento del corrispettivo dovuto, farvi partecipare l’attuale condomino, che abbia acquistato un’unità da poco (meno di due anni), significherebbe coinvolgere un terzo estraneo alla vicenda da cui deriva quel debito. Se ritenessimo l’acquirente legittimato a votare in assemblea, le conseguenze finanziarie delle sue decisioni ricadrebbero sul patrimonio del venditore, rimasto estraneo alla decisione assunta dall’assemblea condominiale. Ciò è particolarmente evidente nel caso in cui il voto dell’acquirente fosse decisivo per una delibera che potrebbe pregiudicare il patrimonio a cui appartiene il debito, ossia il patrimonio del venditore. Il venditore sarebbe in tal modo esposto agli effetti di decisioni a cui non ha preso minimamente parte (il caso non insolito potrebbe essere quello del voto dell’acquirente decisivo per deliberare, ad es., il rifiuto di pagare un debito o l’opposizione a un decreto ingiuntivo).

2. Assenza di titolo per l’acquirente

L’attribuire all’acquirente il potere di deliberare sulla sorte di debiti altrui, sorti anteriormente al biennio dall’acquisto, non ha fondamento giuridico: egli non è un rappresentante del venditore, non ha mandato e la legge non prevede tale facoltà.

L’obbligo dell’amministratore di convocare i condomini non implica necessariamente convocare gli attuali proprietari. Nulla vieta di convocare chi era condomino al momento dell’insorgenza del debito, poiché non solo costui è il vero debitore ma è il suo patrimonio a risentire degli effetti derivanti dalla decisione dell’assemblea. L’avviso di convocazione dell’assemblea deve indicare un preciso ordine del giorno. E se l’assemblea è convocata per deliberare sulla questione relativa al pagamento del corrispettivo del contratto di appalto di cui all’esempio precedente, l’interessato, unico e solo, è colui che risulta obbligato al pagamento e per questa ragione è anche legittimato a partecipare alle decisioni che si prendono in assemblea. La legittimazione a partecipare all’assemblea va determinata in base agli interessi giuridici e patrimoniali in gioco, in relazione alle persone titolari dell’obbligazione.

3. Tutela del venditore

Qualora l’acquirente votasse contro il pagamento del debito e il suo voto fosse stato decisivo, il venditore rischierebbe di ricevere un decreto ingiuntivo e di pagare capitale, spese e interessi senza aver potuto difendere i propri interessi già in assemblea. Anche se il voto non fosse determinante, sarebbe comunque ingiusto che la decisione spettasse a chi non è titolare dell’obbligazione parziaria, e privare così il venditore, che è il vero e unico (con)debitore, della possibilità di tutelare i propri interessi secondo le sue preferenze e decisioni.

Nel caso in cui, invece di un’unità condominiale, venisse venduto un edificio singolo, non ci sarebbe alcuna difficoltà a riconoscere che il creditore si debba rivolgere direttamente al venditore e il venditore possa trattare direttamente e personalmente con il suo creditore, lo stesso principio di coerenza dovrebbe applicarsi al condominio. Non vi è ostacolo normativo alla ricostituzione temporanea della comunità originaria dei condomini per deliberare su questioni pregresse. Il registro dell’anagrafe condominiale (art. 1130 cc) agevola l’individuazione dei soggetti legittimati a partecipare e votare in assemblea, ovviamente limitatamente a vicende debitorie anteriori al biennio dal trasferimento della proprietà.

4. Tutela dell’acquirente

È parimenti irragionevole costringere l’acquirente a ingerirsi in affari altrui, attribuendogli la legittimazione a deliberare su questioni di cui ignora l’origine e le motivazioni.

L’argomento letterale per cui all’assemblea devono partecipare i condomini ex art. 1135 e 1136 cc è debole. La disciplina del condominio dettata dal codice civile presuppone una sana e prudente amministrazione condominiale, nella quale le spese comuni sono regolarmente pagate su base annuale e raramente la “vecchiezza” dei debiti risale oltre i due anni antecedenti (ex art. 63 cit.).

La normativa del condominio prevede la convocazione annuale dell’assemblea (art. 1130.1.1 cc); l’approvazione annuale del rendiconto finale (art. 1135.1.3 cc); l’attribuzione all’amministrazione del compito di curare la riscossione, anche coattiva (entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, art. 1129, 9° co. c.c.), dei contributi per spese ordinarie e straordinarie risultanti dallo stato di riparto approvato. La riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese (art. 1130, n. 3, c.c.) sono svolte, normalmente, sulla base di un preventivo annuale, che indica la misura del contributo dovuto da ciascun condomino, e che andrà a formare un fondo a disposizione dell’amministratore (art. 1135, 1° co., n. 2, c.c.). Insomma, in una situazione di fisiologica e corretta amministrazione è del tutto normale che eventuali debiti si estinguano nel giro di uno o due anni.

I problemi emergono dalle situazioni patologiche, che, in mancanza di una disciplina ad hoc, vanno risolte facendo ricorso ai principi generali dell’ordinamento.

Data la normativa in materia di condominio, è corretto, in condizioni di normale amministrazione, convocare all’assemblea l’attuale proprietario in quanto titolare dell’interesse patrimoniale che può essere effettivamente inciso dalle delibere assembleari nonché diretto e immediato beneficiario dell’utilità delle spese condominiali.

Quando, al contrario, l’assemblea è chiamata a deliberare su vicende e argomenti di gestioni passate, relative all’epoca in cui condomino era il venditore, nessun ostacolo giuridico impedisce di convocare costui quale condòmino “ratione temporis”, essendo egli obbligato a sostenere i debiti sorti prima del biennio anteriore al trasferimento della proprietà.

5. Ricadute giudiziali e finanziarie sul venditore

L’acquirente di un’unità condominiale non ha interesse né i mezzi né le informazioni per assumere decisioni che riguardano vicende molto anteriori al suo ingresso nella comunità condominiale.

Le decisioni prese dall’acquirente in assemblea avrebbero le seguenti conseguenze per il venditore:

Di conseguenza:

• L’acquirente decide sul futuro del debito in quanto attuale condomino (legittimazione a votare).
• Il venditore sopporta le conseguenze finanziarie della decisione in quanto debitore originario del debito decennale (obbligo di pagamento).

Le decisioni dell’acquirente vincolano l’amministratore, e gli altri condòmini-condebitori, nella gestione condominiale, ma non trasferiscono l’obbligo di pagamento di un debito ultrabiennale sull’acquirente stesso, salvo che il rogito notarile abbia previsto espressamente un accollo del debito da parte del nuovo proprietario; accordo, questo, che vale solo tra le parti e che non è opponibile al condominio. Se, per ipotesi, questo accordo prevedesse che l’acquirente si accolli i debiti pregressi, anche quelli ultra biennali, il condominio, non essendogli opponibile l’accordo, non potrebbe comunque rivolgersi all’acquirente. Obbligato verso il condominio resterebbe pur sempre il venditore. Ed è solo a costui che il condominio potrebbe richiedere il pagamento.

Posto che il debito è anteriore al biennio e appartiene al patrimonio del venditore, occorre domandarsi se all’assemblea in cui si discute riguardo alle vicende di quel debito debba partecipare e votare il venditore o l’acquirente.

Il quesito non è ozioso, perché capita più spesso di quanto non si immagini che l’assemblea decida di opporsi a un decreto ingiuntivo, e perda l’opposizione, venendo condannata a pagare spese e interessi. Supponiamo che ai condomini venga richiesto di pagare un debito sorto dieci anni prima e che all’assemblea convocata per esaminare e deliberare al riguardo venga convocato l’acquirente diventato condomino da appena un anno. Sarebbe costui legittimato a votare e decidere, ad esempio, di non pagare? Le conseguenze delle decisioni assunte dall’acquirente non ricadrebbero giuridicamente e finanziariamente sul venditore? È legittimo che un terzo (rispetto a debitore e creditore) prenda decisioni su debiti altrui e i cui effetti ricadono nella sfera giuridica altrui? O è assolutamente più corretto convocare solo e unicamente coloro che erano condomini al momento in cui è sorto il debito, poiché sono costoro a dover rispondere delle relative conseguenze patrimoniali?

Nulla impedisce di ricostituire (sulla base del registro di anagrafe condominiale, o anche solo sulla base del rendiconto degli anni cui si riferisce il debito e relativo stato di riparto) la comunità di coloro che erano illo tempore condòmini, quando l’assemblea condominiale è chiamata a deliberare su questioni tali che hanno un impatto diretto e immediato sul patrimonio di costoro.

Questa distinzione (tra acquirente-proprietario e venditore-debitore) è fondamentale per garantire equità e trasparenza nella gestione delle obbligazioni condominiali. In tal modo si evita che soggetti estranei al debito vengano ingiustamente coinvolti, tutelando sia la correttezza procedurale sia gli interessi patrimoniali dei singoli (debitore e terzo creditore). Tale principio trova riscontro anche nella prassi giurisprudenziale, che, come abbiamo visto in precedenza, sottolinea l’importanza di individuare correttamente i soggetti tenuti all’adempimento in relazione al momento in cui l’obbligazione è sorta.

È vero che il codice civile prevede la convocazione dei condomini in assemblea, ma non è scontato che debbano essere necessariamente gli attuali proprietari. Come abbiamo già osservato, il codice civile presuppone una gestione ordinata, in cui le spese vengono saldate entro uno o due anni; l’art. 63 disp. att. cc limita la solidarietà tra acquirente e venditore solo all’anno corrente e a quello precedente.

In caso di gravi disfunzioni, come quando l’assemblea deve deliberare su questioni risalenti a dieci anni prima, l’attribuire agli attuali proprietari la responsabilità della decisione risulta incoerente e inappropriato.

Conclusione

Non sussiste alcuna valida ragione giuridica per attribuire all’acquirente il diritto di voto sulla sorte di debiti che restano a carico del venditore per essere sorti anteriormente al biennio dal trasferimento della proprietà. È irragionevole scindere la sorte del debito dal responsabile del debito, ossia dal debitore, attribuendo a un terzo estraneo, qual è l’acquirente, l’onere di tutelare gli interessi e far valere le ragioni del debitore. Tale scissione contrasta con i principi generali dell’ordinamento (ognuno risponde dei debiti col proprio patrimonio, che comprende, come è noto, i diritti di proprietà, di credito e i debiti, facenti capo a un soggetto, e di conseguenza è onerato ad agire personalmente a tutela dei propri interessi) e con la disciplina del condominio, che presuppone la correlazione tra titolarità della proprietà e obbligazione, ma non necessariamente l’attualità di tale correlazione.

A questa conclusione conduce anche la Cass. 20/03/2025 n. 7489 che riconosce all’acquirente il diritto di opporre in sede esecutiva la propria estraneità al debito condominiale essendo sorto ben cinque anni prima dell’acquisto. È vero che in questa pronuncia la cassazione ha affrontato la questione del mezzo di tutela giudiziale con cui far valere il fatto che l’acquirente non è debitore (parziario) verso il creditore condominiale. Ma, così come essa riconosce sussistere una frattura tra la difesa dell’acquirente e la difesa del condominio, allo stesso modo è possibile ammettere che l’estraneità dell’acquirente al debito condominiale può essere fatta valere primariamente in assemblea sia verso lo stesso amministratore del condominio, sia verso gli altri condòmini, sia verso lo stesso venditore che è il vero debitore, evitando così la necessità di sobbarcarsi tempi e costi di un inutile contenzioso giudiziale.

Militano a favore di questa conclusione ragioni di giustizia, economicità del sistema giudiziario e di efficienza dell’ordinamento giuridico. Se l’acquirente può far valere in giudizio la propria estraneità al debito, vuoi con l’azione di rivalsa, vuoi con l’opposizione all’esecuzione, vuoi infine anche con l’eccezione di prescrizione quinquennale dei contributi (ex artt. 2948 e 2939 cc), non c’è motivo perché egli non possa far valere tale estraneità anche in via pre-giudiziale, nei confronti dell’amministratore del condominio, degli altri condòmini e dello stesso venditore, che sono, l’uno e gli altri i veri condebitori.

Se l’acquirente è estraneo al debito e non è quindi tenuto al pagamento del debito, non c’è fondamento né per giustificare il suo potere di decidere sulla sorte dei debiti altrui né per convocarlo in assemblea allorché si tratti di deliberare, come nel caso della Cass. 20/03/2025 n. 7489, se prestare acquiescenza alla sentenza di condanna oppure se proporre opposizione al precetto nel frattempo notificato dal creditore. Quindi se l’acquirente è esentato dal pagare il debito, a fortiori deve essere escluso dalla partecipazione all’assemblea che ne discute.

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NOTE

[1] Non mancano però pronunce in senso contrario, come ad es. Tribunale di Roma, Sez. V, Sent., 07/02/2017, n. 2265 che con riguardo all’anno in corso e quello precedente di cui alla citata norma, afferma doversi “tenere in cale l’anno solare, come da calendario, in corso al momento dell’acquisto (nel caso in esame l’anno 2014) e quello precedente (nel caso l’anno 2013 per intero) e non gli anni di gestione, atteso che il legislatore non ha fatto alcun riferimento a criteri inerenti la gestione che ben può riguardare anche spese straordinarie, svincolate dagli annuali rendiconti e che maturano, come si dirà, solo al momento dell’approvazione della delibera”.

[2] Altalex, 2 marzo 2009. Nota di Giuseppe Mommo Spese condominiali: ripartizione tra alienante ed acquirente nel caso di vendita.