Venditore dichiara il falso, quando il notaio non risponde

Chi compra casa dà per scontato che la firma davanti al notaio
metta al riparo da ogni sorpresa, perché arriva in fondo a una
catena di controlli che nessuna delle parti saprebbe fare da
sola.

L’atto, però, fotografa due cose diverse, ovvero ciò che risulta
dai pubblici registri e ciò che le parti si dichiarano a vicenda, e
tra le due resta uno spazio vuoto, quello della veridicità dei
documenti che il venditore porta al tavolo.

Chi paga se il venditore dichiara il falso sull’estinzione del
mutuo e l’ipoteca resta iscritta sulla casa? Il notaio deve
controllare che la lettera della banca consegnata dal venditore sia
autentica? E chi ha accettato quella parola può poi rivalersi sul
notaio?

A questi interrogativi risponde la Corte di Cassazione con
l’ordinanza
n. 2342 del 4 febbraio 2026, che chiarisce uno degli
aspetti più sottovalutati quando si compra un immobile ancora
gravato da ipoteca, ovvero che la responsabilità del
notaio non copre la veridicità delle dichiarazioni rese
dal venditore in atto e accettate dall’acquirente senza
contestazioni. Per chi sta comprando significa che, se quella
dichiarazione si rivela falsa, l’ipoteca resta iscritta
sull’immobile appena pagato, che rimane esposto all’azione del
creditore, e il conto va presentato al venditore, non al
professionista che ha ricevuto l’atto. Non lo mettono al riparo la
presenza del notaio al tavolo, la corretta indicazione dell’ipoteca
nel rogito, l’apparente regolarità della certificazione bancaria
esibita dalla controparte e neppure la buona fede con cui ha scelto
di fidarsi.

La decisione toglie spazio all’idea che la diligenza
qualificata richiesta dall’art. 1176, comma 2, del codice
civile trasformi il notaio in un verificatore dei documenti
privati. Quella diligenza copre la legalità dell’atto e le
risultanze dei registri, non la veridicità di ciò che una parte
afferma e l’altra accetta.

La pronuncia affronta, inoltre, altri due aspetti meritevoli di
interesse. Il primo riguarda la facoltà di chiedere al notaio
accertamenti ulteriori, che esiste ma va esercitata in forma
espressa, il secondo il riparto del rischio contrattuale, che
l’accettazione sposta per intero su chi compra.

Ipoteca non cancellata e mutuo mai estinto, come nasce la causa
contro il notaio

La vicenda trae origine da una compravendita stipulata nel 2014
su un bene ancora gravato da un’iscrizione ipotecaria a garanzia di
un mutuo. Il venditore consegna al notaio rogante una
certificazione apparentemente proveniente dalla banca, che attesta
l’estinzione del debito, e afferma di avere già chiesto la
cancellazione della garanzia.

Il notaio dà atto nel rogito dell’iscrizione ancora esistente e
della dichiarazione del venditore, l’acquirente accetta quel
contenuto e l’atto viene stipulato. Soltanto dopo emerge che la
certificazione era falsa e che nessuna richiesta di cancellazione
era mai stata presentata. Il raggiro induce in errore il notaio,
l’acquirente e anche la banca che finanziava l’acquisto, con un
prezzo pagato come se l’immobile fosse libero da pesi.

L’acquirente agisce contro il notaio per il risarcimento dei
danni patrimoniali e non patrimoniali, sostenendo che il
professionista non si fosse adeguatamente assicurato di quanto
attestato. Il giudice di primo grado accoglie la domanda, la Corte
d’appello riforma e la rigetta, ritenendo non esigibile una
verifica spinta fino alla veridicità di un documento che non
lasciava adito a sospetti e considerando il notaio vittima della
truffa al pari dell’acquirente. Il ricorso poggia su un unico
motivo, la violazione degli artt. 2055 e 1176 del codice
civile.

Quali controlli fa il notaio in una compravendita e quali restano
fuori

Per comprendere la decisione è necessario inquadrare bene la
normativa di riferimento. L’art. 1176, comma 2, del codice civile
impone al professionista una diligenza qualificata, commisurata
alla natura dell’attività esercitata, e su quel parametro si misura
il perimetro dei doveri notarili, che comprende la legalità
dell’atto e la ricognizione dei pubblici registri, dai quali
emergono le formalità pregiudizievoli da rappresentare alle
parti.

Nella vicenda quel passaggio non è mai stato in discussione,
perché l’iscrizione ipotecaria era stata regolarmente indicata nel
rogito con i propri estremi. Diverso è il terreno delle
dichiarazioni negoziali, ovvero di ciò che una
parte afferma in presenza dell’altra e che l’altra decide di
accettare, dove non c’è un dato da attingere a un registro pubblico
ma una valutazione di credibilità che appartiene ai contraenti. Su
questo confine si gioca anche il richiamo alla responsabilità
solidale dell’art. 2055 del codice civile, che presuppone a monte
un illecito imputabile pure al notaio.

Va poi ricordato, benché la pronuncia non se ne occupi, il
meccanismo che governa la cancellazione dell’ipoteca a garanzia di
un mutuo bancario. L’art. 40-bis del Testo Unico Bancario (D.Lgs.
n. 385/1993) prevede che l’ipoteca si estingua automaticamente alla
data di estinzione dell’obbligazione garantita, che il creditore
rilasci la quietanza e trasmetta al conservatore la comunicazione
entro 30 giorni, e che il conservatore, accertata la presenza di
quella comunicazione e in mancanza di una comunicazione di
permanenza dell’ipoteca, proceda d’ufficio alla cancellazione entro
il giorno successivo, senza alcuna autentica notarile.

Sul procedimento è tornata da ultimo l’Agenzia delle Entrate con
la Risoluzione
n. 23/E del 19 giugno 2026, che ne individua il
presupposto esclusivo nell’estinzione dell’obbligazione garantita e
ammette la cancellazione semplificata anche sulla singola quota di
un mutuo frazionato estinta senza accollo, ipotesi ricorrente per
chi acquista da un’impresa costruttrice.

Perché il notaio non risponde della dichiarazione falsa accettata
dall’acquirente

Tornando al perimetro dei doveri notarili, gli ermellini
ribadiscono, in continuità con un proprio precedente del 2015, che
il notaio il quale inserisca nell’atto pubblico di trasferimento
immobiliare la dichiarazione del venditore, accettata
dall’acquirente, di avvenuta estinzione del debito garantito da
ipoteca e di già inoltrata richiesta di cancellazione, non risponde
della mancata veridicità di quelle dichiarazioni.

La ragione non sta in una benevolenza verso la categoria, ma
nella struttura del rapporto. A fronte dell’esercizio del potere
valutativo del contraente non c’è alcuna attività di accertamento
da compiere, perché spetta soltanto a lui apprezzare il rischio
dell’operazione, e al notaio è anzi preclusa la possibilità di
intervenire su quel rapporto. La veridicità delle dichiarazioni e
l’adempimento degli obblighi assunti gravano sulla sola parte
venditrice, mentre il notaio, inserendole nell’atto, ha assolto ai
propri doveri.

L’acquirente che, lungi dal contestarne la veridicità, ne
accetta il contenuto fattuale assume su di sé la valutazione sulla
credibilità della controparte e il correlativo rischio
contrattuale, perché quelle dichiarazioni appartengono
alla sola dimensione negoziale del rapporto tra le parti.

Resta ferma, però, la libertà di scegliere. La parte interessata
può accettare il contenuto della dichiarazione oppure contestarne
la veridicità, e può perfino chiedere al notaio rogante ulteriori
accertamenti, iniziativa che i giudici considerano subordinata
all’onere di un’espressa manifestazione di volontà. Non essendo
emersa alcuna richiesta di quel tipo, e apparendo la certificazione
esibita di per sé tale da non lasciare adito a sospetti,
l’invocabilità di una responsabilità notarile resta esclusa e il
motivo è infondato.

Come si protegge chi compra una casa con un’ipoteca ancora
iscritta

Dal punto di vista operativo il passaggio più istruttivo
riguarda l’onere della manifestazione espressa, che sposta la
tutela da un piano passivo a uno attivo. Il silenzio davanti a una
dichiarazione altrui vale come accettazione del rischio, mentre una
richiesta di verifica messa per iscritto prima della stipula cambia
la posizione di chi compra.

La cautela più semplice è anche la più trascurata, perché una
volta trasmessa dalla banca la comunicazione di estinzione è
conoscibile a chi la richieda ancora prima che la cancellazione sia
eseguita, per cui il riscontro non passa dal documento esibito dal
venditore ma da un’ispezione ipotecaria aggiornata al giorno della
stipula, tenendo conto che l’istituto dispone di trenta giorni
dall’estinzione per provvedere. Restano poi le cautele note alla
prassi, dalla partecipazione all’atto di un delegato della banca
creditrice al deposito del prezzo presso il notaio con svincolo
condizionato alla cancellazione.

Cosa fare prima del rogito quando l’ipoteca non è ancora
cancellata

In conclusione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso e
ha confermato la lettura della Corte d’appello, che aveva escluso
ogni responsabilità professionale del notaio rogante.

La postura che ne discende per chi assiste un acquirente è di
metodo. La fiducia nella controparte non è un vizio, ma va
trasformata in un riscontro documentale prima della firma, perché
le cautele funzionano solo se richieste nella forma che lascia
traccia.

La decisione si colloca in una linea rimasta stabile per oltre
un decennio, che tiene separato il controllo di legalità dell’atto
dalla valutazione di rischio che appartiene ai contraenti. Chi
compra non firma soltanto un contratto, firma anche la propria
fiducia, e di quella nessun pubblico ufficiale può rispondere al
posto suo.

Notaio e ipoteca non cancellata, le domande più frequenti

Il notaio risponde se il venditore dichiara il falso?

Non risponde quando la dichiarazione riguarda un fatto
negoziale, come l’avvenuta estinzione del debito garantito da
ipoteca, e l’acquirente ne ha accettato il contenuto senza
contestarlo. La veridicità di quanto dichiarato resta a carico
della sola parte venditrice.

Cosa succede se il mutuo non era stato davvero estinto?

L’ipoteca continua a gravare sull’immobile acquistato, che resta
aggredibile dal creditore anche se l’acquirente non è il debitore,
e la pretesa risarcitoria va rivolta al venditore che ha reso la
dichiarazione mendace, non al notaio che l’ha inserita in atto su
accettazione dell’acquirente. Diverso è il caso del debito
realmente estinto e non ancora cancellato, dove resta soltanto una
formalità da eliminare.

Come tutelarsi quando l’ipoteca risulta ancora iscritta?

Dalla pronuncia si ricava che l’acquirente può chiedere al
notaio ulteriori accertamenti, purché lo faccia con una
manifestazione di volontà espressa prima della stipula. Sul piano
operativo il riscontro più immediato è un’ispezione ipotecaria
aggiornata al giorno della stipula, perché l’avvenuta estinzione
del mutuo lascia traccia nei registri.