Mentre nel capoluogo si continua a discutere su come arginare o regolamentare il fenomeno, il mercato degli affitti brevi a Cagliari ha smesso di crescere da solo. Il picco dell’offerta si è registrato nell’agosto del 2024, con 2.400 annunci censiti, una soglia mai più superata nei tre anni successivi, in cui l’offerta si è stabilizzata intorno ai 2.100 alloggi. Anche la domanda appare ferma da tempo a quota 268 mila notti vendute, mentre il segno più registrato nel 2026 (+6% nei ricavi) è figlio esclusivamente della spinta inflattiva sui prezzi (+4,5%), e non di un reale aumento dei flussi turistici.
A fotografare lo stato di salute del comparto è un’indagine elaborata dall’associazione Extra di Maurizio Battelli su tre stagioni consecutive di dati (aprile-ottobre dal 2024 al 2026) relativa all’intero perimetro urbano, che fotografa una realtà ben lontana dai cliché della speculazione edilizia: un universo composto da 2.789 case, 1.700 host e un giro d’affari complessivo pari a 31 milioni di euro.
Chi c’è dietro gli annunci: piccoli proprietari e offerta urbana
I numeri del report smontano la narrazione dei grandi speculatori immobiliari: il 46% dei proprietari gestisce un unico immobile, l’82% si ferma a un massimo di cinque case, mentre gli operatori strutturati con sei o più unità si contano sulle dita di due mani in tutta la città. L’offerta rispecchia la fisionomia di una città capoluogo e non di una località balneare pura. Sette alloggi su dieci sono monolocali o bilocali dotati di wi-fi e aria condizionata, mentre una casa su quattro è semplicemente una stanza all’interno di un’abitazione.
Gli appartamenti di grandi dimensioni per famiglie o gruppi si fermano al 7%, solo il 3% accetta soggiorni mensili, una casa su cinque non dichiara la presenza del riscaldamento e sei su dieci sono sprovviste di parcheggio, indicato dagli ospiti come il secondo motivo di lamentela subito dopo i rumori notturni. Elementi di lusso come piscine e jacuzzi sono una rarità assoluta (rispettivamente 15 e 70 unità su un totale di quasi 2.800). Si tratta, in sintesi, di un’offerta onesta ma pensata per il turista estivo di fascia media, ancora impreparata a intercettare stabilmente la domanda dei mesi freddi o dei soggiorni di lunga durata.
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Il nodo dei mesi di spalla: persi 5 milioni di potenziale inespresso
Il vero campanello d’allarme per l’amministrazione comunale arriva dai mesi di spalla della stagione. Nei mesi di aprile e ottobre del 2026 si sono persi ben 5 punti percentuali di occupazione ciascuno. Secondo i calcoli del dossier, se quei mesi avessero registrato gli stessi tassi di riempimento di giugno, Cagliari avrebbe staccato 12 mila notti in più e incassato 1,2 milioni di euro aggiuntivi, senza bisogno di aggiungere neppure un posto letto. Allargando lo sguardo all’intero arco dell’anno, il potenziale economico inespresso supera i 5 milioni di euro annui.
Il problema, sottolinea il report, non è logistico: ad aprile e ottobre l’orario estivo dei voli è ancora pienamente operativo. Il limite risiede nella mancanza di motivazioni strutturali per raggiungere la città. Se la flessione si registra quando i collegamenti aerei sono garantiti, la situazione si aggrava inevitabilmente da novembre in poi, quando i voli si diradano e nessun calendario di eventi sostiene la domanda.
Eppure, il confronto con il resto della Sardegna evidenzia un paradosso e un’opportunità. Cagliari assorbe l’8% delle notti vendute nell’isola ma si ferma al 6% dei ricavi complessivi, con una tariffa media di 116 euro a notte rispetto ai 169 euro della media regionale. Nel 2026 la Sardegna ha incassato 49 milioni in più a parità di notti, mentre dal capoluogo ne sono arrivati meno di due. Ciononostante, Cagliari resta l’unica grande destinazione sarda in grado di vendere metà delle proprie notti fuori dai mesi caldi di luglio e agosto. È già, nei fatti, una città dalle “spalle larghe”: le manca soltanto un sistema capace di riempirle.
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La mappa degli alloggi: picco nel centro storico, il Poetto è per l’élite
L’analisi disaggregata quartiere per quartiere svela la vera anatomia del mercato extralberghiero cagliaritano, evidenziando profonde differenze di prezzo, densità e vocazione tra le diverse aree della città. Il fulcro indiscusso resta il centro storico (Castello, Marina, Stampace e Villanova), che da solo concentra il 58% degli annunci complessivi (1.607 unità) e produce il 61% dei ricavi cittadini (circa 22,2 milioni di euro). All’interno del perimetro spicca la Marina, che con 338 annunci si conferma l’area più redditizia grazie alla vicinanza al porto e alla ristorazione (ricavo mediano di 14.000 euro e tariffa media di 110 euro), seguita da Castello e via Manno (599 annunci, l’82% dei quali costituiti da intere case) e da Villanova e Stampace, dove quest’ultimo quartiere si distingue per il peso delle stanze private, pari al 40% dell’offerta.
Fuori dalle mura storiche, il mercato cambia. La fascia costiera del Poetto, Sant’Elia e Quartiere del Sole si conferma il segmento d’élite: con appena 207 annunci (il 7% del totale) genera il 10% dei ricavi complessivi di Cagliari, vantando la tariffa media giornaliera più alta della città (147 euro, un valore superiore del 40% rispetto al centro) e un ricavo mediano per alloggio di 15.831 euro, sostenuto da metrature più ampie e dalla combinazione di domanda balneare e urbana.
Nella seconda corona residenziale, San Benedetto e il centro moderno (331 annunci) insieme a Bonaria, Monte Urpinu e Genneruxi (263 annunci) garantiscono un’offerta stabile e diffusa con tariffe attorno ai 100 euro a notte, pensata per famiglie e professionisti. Dinamiche differenti si registrano infine a Pirri e nei quartieri nord (231 annunci), dove l’affitto breve perde i connotati turistici per intercettare una domanda transitoria legata a studenti, lavoratori e pendolari sanitari, con un’occupazione al 56% e un ricavo mediano che scende a 6.607 euro.
Quando la città si muove, i numeri rispondono
Ogni volta che la macchina organizzativa cittadina offre un gancio, i risultati sono immediati. Durante i quattro giorni della regata preliminare dell’America’s Cup (21-24 maggio), le case di Cagliari hanno toccato i picchi tariffari di primavera, oscillando tra i 116 e i 117 euro a notte (+10% rispetto ai weekend precedenti) e segnando il primo fine settimana sopra quota 115 euro dell’intera stagione, trasformando lo scorso maggio nel migliore degli ultimi tre anni. Sorte simile per settembre, quando la BJJ Summer Week richiama un millimetro di atleti da cinquanta Paesi per un’intera settimana.
Le basi strutturali non mancano: la città dispone di aeroporto, università, ospedali, un teatro lirico e una base di 1.600-2.000 alloggi pronti fuori stagione a prezzi ribassati del 20-30%. A mancare, secondo l’analisi di Maurizio Battelli, è la regia strategica: dall’assenza (e intermittente ritorno) di tornei tennistici internazionali alla scarsa valorizzazione di eventi velici mondiali a ottobre, passando per una Festa di Sant’Efisio confinata in pochi giorni, la totale assenza di festival musicali autunnali e la mancanza di una sede congressuale all’altezza di un capoluogo di regione.
Il report integrale è ora a disposizione degli amministratori locali per aprire un confronto operativo.
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