Affitti sempre meno accessibili, carenza di edilizia pubblica e diffusione delle locazioni turistiche stanno trasformando le città europee, allontanando residenti e lavoratori dai centri urbani. L’Unione europea riconosce la casa come una questione di coesione sociale e territoriale e apre nuovi canali di finanziamento. La sfida è tradurre queste risorse in politiche strutturali capaci di ampliare l’offerta di alloggi accessibili e garantire il diritto all’abitare.
La casa non è più soltanto un bene privato o una questione da affidare alle amministrazioni locali. È diventata una delle principali sfide sociali, economiche e territoriali dell’Europa contemporanea. Nelle grandi città, ma anche nei centri turistici e nelle aree metropolitane, trovare un’abitazione a un prezzo sostenibile è sempre più difficile. Una condizione che coinvolge non soltanto le persone in situazioni di povertà, ma anche giovani, studenti, lavoratori, famiglie e fasce di ceto medio.
È questo il quadro che emerge dal volume Ripensare l’abitare nelle città. L’housing nelle politiche europee, curato da Raffaella Coletti e Andrea Filippetti e che sarà presentato il 13 novembre al Cnr s Roma, che raccoglie contributi di studiosi, esperti, amministratori e rappresentanti della società civile. Il lavoro propone una lettura multidisciplinare della questione abitativa, mettendo in relazione le trasformazioni del mercato immobiliare con le politiche europee di coesione e il futuro dei territori.
Il punto di partenza è una contraddizione sempre più evidente: in molti Paesi europei la popolazione cresce poco o diminuisce, mentre la domanda di abitazioni continua ad aumentare. A incidere sono soprattutto i cambiamenti nella composizione delle famiglie, con la crescita dei nuclei unipersonali, e la concentrazione della popolazione nelle aree economicamente più dinamiche. Le opportunità di lavoro e formazione attirano persone verso le grandi città, dove però i prezzi degli immobili e i canoni di locazione aumentano spesso più rapidamente dei redditi.
Si determina così una geografia diseguale: da una parte città sempre più attrattive ma difficili da abitare, dall’altra territori che dispongono di un patrimonio immobiliare inutilizzato ma perdono popolazione, servizi e opportunità. Il problema, dunque, non è soltanto quante abitazioni siano disponibili, ma dove si trovino, a chi siano destinate e a quali condizioni economiche possano essere accessibili.
L’Europa scende in campo, ma le risorse non bastano
La questione abitativa è entrata progressivamente nell’agenda dell’Unione europea. Pur non avendo una competenza diretta e generale sulle politiche della casa, Bruxelles ha iniziato a intervenire attraverso diversi strumenti: dalla politica di coesione alla transizione energetica, dalle politiche sociali alla regolamentazione delle piattaforme digitali.
Il cambiamento è diventato più evidente con il nuovo ciclo istituzionale europeo e con la presentazione del Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile. L’obiettivo è aumentare l’offerta di alloggi, mobilitare investimenti pubblici e privati, sostenere le famiglie vulnerabili e favorire riforme strutturali.
Le dimensioni della sfida sono considerevoli. L’impegno finanziario europeo per l’abitare ammonta a circa 43 miliardi di euro, a fronte di un fabbisogno stimato di 153 miliardi. Anche la revisione dei fondi di coesione ha destinato nuove risorse al settore: 3,3 miliardi di euro a livello europeo, con un contributo italiano pari a circa un terzo.
Per l’Italia, il tema si intreccia con il Piano Casa del Governo, che punta a mobilitare 10 miliardi di euro in dieci anni per realizzare 100mila alloggi a prezzi accessibili. Tuttavia, il quadro finanziario evidenzia una distanza tra gli obiettivi annunciati e le risorse immediatamente disponibili: secondo l’analisi contenuta nel volume, i fondi strutturali europei rappresentano per ora la componente certa più rilevante, con circa 1,1 miliardi di euro.
Affitti brevi e città sempre meno accessibili
Uno dei fattori che contribuiscono alla trasformazione del mercato immobiliare è la diffusione delle locazioni turistiche di breve durata. Le piattaforme digitali hanno modificato profondamente l’offerta ricettiva, rendendo spesso più conveniente per i proprietari destinare gli immobili ai visitatori anziché agli affittuari residenti.
Il fenomeno ha conseguenze particolarmente evidenti nelle città a forte vocazione turistica. Il volume richiama dati secondo cui, nel 2024, gli annunci di affitti brevi in Italia erano circa 754mila, con un’incidenza pari al 17% dello stock degli affitti a lungo termine. La quota raggiungeva il 60% a Firenze e il 35% a Milano.
La questione non riguarda soltanto il turismo, ma il modello di sviluppo delle città. Quando la rendita turistica diventa più conveniente della locazione residenziale, si riduce la disponibilità di abitazioni per chi vive e lavora sul territorio. Aumentano i canoni, cambiano le attività commerciali e i quartieri rischiano di perdere progressivamente la propria funzione residenziale.
Da qui la necessità di una governance condivisa tra Comuni, Regioni, Stato e Unione europea, capace di coordinare le regole e di bilanciare le esigenze economiche del turismo con il diritto dei residenti a rimanere nelle proprie città.
Milano e Roma, due volti della crisi abitativa
Le esperienze di Milano e Roma mostrano due declinazioni differenti della stessa emergenza.
Milano rappresenta il caso di una città economicamente dinamica e attrattiva, nella quale l’aumento dei prezzi immobiliari e degli affitti rischia di escludere proprio una parte delle persone che ne sostengono il funzionamento: lavoratori, giovani e famiglie. La difficoltà di vivere vicino al luogo di lavoro spinge una quota crescente di residenti verso l’hinterland, con conseguenze sulla mobilità, sui tempi di vita e sulla qualità dei servizi.
A Roma, invece, la crisi si intreccia con la fragilità dell’edilizia pubblica, la presenza di immobili inutilizzati, le disuguaglianze tra quartieri e la pressione delle locazioni turistiche. Il patrimonio disponibile e le iniziative della società civile rappresentano risorse importanti, ma occorrono finanziamenti stabili e una strategia condivisa tra i diversi livelli istituzionali.
Non solo costruire case: serve una nuova idea di città
La sfida, dunque, non può essere affrontata esclusivamente aumentando il numero degli immobili disponibili. Servono politiche capaci di recuperare il patrimonio inutilizzato, rafforzare l’edilizia pubblica e sociale, sostenere il mercato degli affitti a lungo termine e contenere la rendita immobiliare.
A questo si aggiunge la necessità di innovare i processi edilizi, ridurre i costi di costruzione, semplificare le procedure amministrative e promuovere interventi di riqualificazione energetica che non si traducano in nuovi oneri per le famiglie più fragili.
Un ruolo importante spetta anche alle reti civiche, alle cooperative e al terzo settore, che contribuiscono a individuare bisogni spesso invisibili alle statistiche ufficiali e a sperimentare nuove forme di gestione e riuso degli spazi.
La questione, in definitiva, riguarda il modello di sviluppo urbano che l’Europa intende perseguire. Una città competitiva non può essere tale se espelle i lavoratori, una città sostenibile non può ignorare il costo dell’abitare e una politica di coesione non può dirsi efficace se le persone perdono la possibilità di vivere nei territori che contribuiscono a sviluppare. È su questa capacità di tenere insieme crescita economica e accessibilità sociale che si misurerà la credibilità della nuova agenda europea per la casa.
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