#Finsubito news – Casa, l’Italia sfida l’Europa: no al regolamento sugli affitti brevi e sulla proprietà privata. Nel mirino anche il criterio degli otto anni

L’Italia apre il fronte europeo sulla proprietà immobiliare e sulle politiche abitative (ed è già stata seguita dalla Germania e dalla Francia). La Commissione Politiche dell’Unione europea del Senato e quella della Camera hanno approvato il 28 ottobre due pareri contrari alla proposta di regolamento europeo COM(2026) 599, l’Affordable Housing Act, presentata dalla Commissione europea il 9 settembre. Un’iniziativa che porta la firma politica del commissario europeo per l’Energia e l’edilizia abitativa, il danese Dan Jørgensen, e che punta a definire un quadro comune per gli interventi degli Stati membri nelle aree caratterizzate da tensioni sul mercato immobiliare. Ma lo fa in una maniera che va completamente contro il diritto alla proprietà privata sancito dalla nostra Costituzione, secondo Roberto Rosso, vicepresidente vicario di Forza Italia al Senato e responsabile nazionale del Dipartimento Casa, relatore della risoluzione approvata a Palazzo Madama. Il documento mette anche in discussione la scelta di utilizzare un regolamento direttamente applicabile, anziché lasciare agli Stati maggiore autonomia nella definizione delle proprie politiche abitative.

«In maniera inaspettata, il commissario europeo per la casa Dan Jørgensen ha preparato questa proposta di regolamento. Il problema è che si tratta di uno strumento direttamente applicabile, che rischia di condizionare le normative dei singoli Stati. Adesso è in corso una battaglia nei 27 Paesi dell’Unione: se almeno nove Parlamenti nazionali esprimono un parere motivato contrario, si attiva il cosiddetto cartellino giallo e la Commissione europea deve riesaminare la proposta. È questo l’obiettivo che stiamo cercando di raggiungere», spiega Rosso al Corriere.it.
Il meccanismo previsto dai Trattati è quello del controllo di sussidiarietà, che qui sarebbe stato violato. Ogni Parlamento nazionale dispone di due voti, uno per ciascuna Camera nei sistemi bicamerali. Il cartellino giallo scatta quando i pareri motivati raggiungono almeno un terzo dei voti complessivamente attribuiti ai Parlamenti nazionali: nel caso dell’Unione a 27, 18 voti su 54. La Commissione deve allora riesaminare il testo e può decidere di mantenerlo, modificarlo o ritirarlo, motivando la propria scelta. Non si tratta quindi di un veto automatico, ma di uno strumento di pressione istituzionale che può incidere sull’iter legislativo.

Il nodo della proprietà privata e le differenze tra i mercati immobiliari
Nel merito, la contestazione italiana riguarda soprattutto il rischio che una disciplina uniforme finisca per incidere su mercati immobiliari che hanno caratteristiche profondamente differenti. “La proposta europea riguarda due ambiti: le possibili restrizioni alle locazioni di breve durata negli immobili residenziali e le misure che limitano l’acquisto o l’utilizzo di abitazioni non destinate a residenza principale – spiega Rosso – Il testo non introduce un divieto automatico di affittare per brevi periodi o di acquistare seconde case. Stabilisce però condizioni comuni che le autorità nazionali e locali devono rispettare qualora decidano di adottare restrizioni per tutelare l’accessibilità abitativa”. Tra queste, la dimostrazione della presenza di una situazione di tensione sul mercato immobiliare e il rispetto dei criteri di necessità e proporzionalità. Le restrizioni agli affitti brevi per ragioni di accessibilità abitativa riguardano inoltre gli immobili diversi dalla residenza principale dell’host.

È proprio questa cornice che Rosso contesta. «Il primo problema è il principio di sussidiarietà. L’Europa non può calare dall’alto normative che rischiano di essere applicate allo stesso modo in Paesi con strutture immobiliari completamente diverse. In Italia circa il 76% della popolazione vive in un’abitazione di proprietà, mentre in Germania la percentuale è intorno al 47%. Sono due modelli molto differenti. Nel Nord Europa una parte importante del mercato degli affitti è legata a grandi operatori istituzionali, mentre in Italia la proprietà immobiliare è soprattutto nelle mani delle famiglie. La casa rappresenta una forma di risparmio, di sicurezza e di patrimonio familiare. Non si può pensare di disciplinare queste realtà con gli stessi strumenti».

Secondo i dati Eurostat relativi al 2024, la quota di popolazione che vive in un’abitazione di proprietà è pari al 75,9% in Italia e al 47,2% in Germania. Il confronto fotografa due modelli di accesso alla casa effettivamente differenti, anche se non misura direttamente la concentrazione della proprietà in capo agli investitori istituzionali.
La risoluzione del Senato contesta anche la base giuridica individuata dalla Commissione europea, l’articolo 114 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea, relativo al mercato interno. Secondo i senatori, non sarebbe sufficientemente dimostrato il nesso tra le divergenze normative nazionali e gli ostacoli al mercato interno che giustificherebbero un intervento di armonizzazione europea.

La soglia degli otto anni e il rischio di criteri uniformi
Un altro punto contestato riguarda i parametri utilizzati per individuare le aree in tensione abitativa. L’articolo 6 della proposta stabilisce una soglia di otto anni di reddito disponibile pro capite per acquistare un’abitazione di dimensione media. Il superamento di questo valore non è però sufficiente da solo: devono essere considerati anche l’aumento del rapporto prezzo-reddito nell’ultimo decennio e la previsione che la situazione di tensione non si risolva nei tre anni successivi in assenza di interventi.
«Il criterio degli otto anni è un altro elemento problematico. Si prende il costo medio di acquisto di un appartamento – che in Italia ha poco senso, vista la natura delle costruzioni, spesso antiche e la variabilità del valore anche solo cambiando un numero civico o passando da una finestra panoramica a una sul cortile interno. Questo valore lo si rapporta al reddito disponibile pro capite: se servono almeno otto anni di reddito per comprare l’abitazione media, si raggiunge una delle condizioni previste per individuare un’area in tensione. Ma è evidente che un parametro uniforme rischia di non cogliere le differenze e soprattutto il limite degli 8 anni di stipendio rischia di essere superato ovunque».

La critica investe anche la scelta dello strumento normativo. «C’è una contraddizione nell’impostazione europea: le restrizioni alla proprietà e agli affitti vengono disciplinate con un regolamento vincolante, mentre le misure che servirebbero davvero ad affrontare l’emergenza abitativa sono contenute in una raccomandazione. Recuperare il patrimonio inutilizzato, costruire edilizia sociale, realizzare alloggi per studenti e lavoratori, semplificare le autorizzazioni e incentivare gli investimenti: queste sono le politiche strutturali di cui abbiamo bisogno. Ma vengono lasciate alla discrezionalità degli Stati, mentre si cerca di uniformare le condizioni per limitare l’utilizzo degli immobili».

«Limitare gli affitti brevi non significa creare case a prezzi accessibili»
La questione degli affitti brevi è uno dei terreni più delicati del confronto. Secondo Rosso, intervenire sulla possibilità di utilizzare un immobile per locazioni turistiche non significa necessariamente aumentare l’offerta di abitazioni a canone sostenibile.
«La guerra agli affitti brevi può avere una sua logica in alcuni contesti europei, ma bisogna capire che cosa succede nei singoli mercati – spiega il Senatore – Prendiamo un appartamento di 50 metri quadrati con vista sul Pantheon: oggi il proprietario può metterlo sul mercato delle locazioni turistiche. Se lo si obbliga a passare a un contratto residenziale 4+4, non è detto che lo affitti a un prezzo accessibile. Potrebbe chiedere un canone molto elevato, anche di diverse migliaia di euro al mese. In quel caso non si è risolto il problema di chi cerca una casa a prezzi sostenibili».
Il tema assume particolare rilevanza in Italia, dove, secondo le stime del Centro studi AIGAB riportate da ANSA nel settembre 2026, su 35,6 milioni di abitazioni residenziali circa 510mila risultano attualmente offerte sul mercato degli affitti brevi attraverso annunci online. Si tratta dell’1,4% del patrimonio abitativo complessivo. Le seconde case non utilizzate sono invece stimate in circa 9,6 milioni. Il dato non significa che tutte queste abitazioni siano immediatamente disponibili per la locazione residenziale: una parte si trova in località turistiche, altre sono utilizzate stagionalmente o non sono in condizioni adeguate. Ma restituisce la dimensione di un problema che non può essere ricondotto soltanto alla diffusione delle locazioni brevi.

Il Piano Casa: 60mila alloggi da recuperare e 100mila nuove abitazioni
Rosso rivendica una strategia alternativa che il Governo sta portando avanti attraverso il Piano Casa, con interventi su più livelli: recupero del patrimonio pubblico inutilizzato, edilizia convenzionata e incentivi fiscali alle locazioni.
«In Italia abbiamo scelto di intervenire sull’offerta. Il Piano Casa prevede innanzitutto il recupero di 60mila alloggi di edilizia residenziale pubblica che oggi non sono disponibili perché necessitano di lavori di ristrutturazione e manutenzione. Sono abitazioni che esistono già, ma che non possono essere assegnate. Il Governo ha stanziato 970 milioni di euro per il programma 2026-2030, con l’obiettivo di rimetterle a disposizione delle famiglie».
Il secondo pilastro riguarda la realizzazione di nuove abitazioni in edilizia convenzionata, attraverso accordi tra pubblico e privato. «L’obiettivo complessivo è rendere disponibili circa 100mila alloggi nell’arco di dieci anni, con un investimento superiore a 10 miliardi. Ci rivolgiamo soprattutto alla cosiddetta fascia grigia: famiglie che hanno un reddito troppo elevato per accedere all’edilizia popolare, ma che non riescono ad acquistare o affittare un’abitazione ai prezzi di mercato. L’edilizia convenzionata deve consentire di acquistare o abitare una casa a condizioni più accessibili, anche con prezzi inferiori di circa un terzo rispetto ai valori di mercato della zona».
Il programma governativo, previsto dal decreto-legge n. 66 del 7 maggio 2026, si articola appunto nel recupero del patrimonio pubblico e sociale e nella promozione di interventi di edilizia integrata, con l’obiettivo di mobilitare risorse pubbliche e private. I 60mila alloggi da recuperare rappresentano il primo pilastro, mentre i 100mila alloggi costituiscono l’obiettivo complessivo del Piano nel decennio.
Un altro intervento riguarda la leva fiscale. Nella manovra per il 2027 il Governo ha previsto una riduzione della cedolare secca per i contratti a canone concordato dal 10% al 5%, con un’ulteriore aliquota dell’1% per i contratti con inquilini under 36. Misure che, una volta completato l’iter parlamentare, dovrebbero rendere più conveniente per i proprietari scegliere la locazione residenziale a canone concordato.
«Dobbiamo fare in modo che chi possiede un’abitazione e oggi non la mette sul mercato trovi conveniente affittarla. La leva fiscale è importante: se riduciamo il peso delle imposte, possiamo incentivare il passaggio dagli affitti a libero mercato a quelli a canone concordato, ampliando l’offerta di abitazioni a prezzi più sostenibili».

Il nodo degli sfratti e la paura dei proprietari
Resta poi il problema della tutela dei proprietari e dei tempi per rientrare in possesso degli immobili in caso di morosità o mancata restituzione. È un elemento che, secondo Rosso, contribuisce a mantenere fuori dal mercato una parte consistente del patrimonio abitativo.
«In Italia abbiamo circa 36 milioni di abitazioni e quasi 9 milioni di seconde case non occupate stabilmente, di cui 2,5 milioni si trova nei capoluoghi, dove esiste una domanda abitativa molto forte. Non possiamo però ignorare che molti proprietari hanno paura di affittare perché temono di non riuscire a rientrare in possesso dell’immobile in tempi ragionevoli o di dover pagare le spese se per qualche motivo il locatario non riesce più a pagare l’affitto. Se il rischio percepito è troppo elevato, preferiscono lasciare la casa vuota. Per aumentare l’offerta bisogna anche intervenire su questo problema», afferma Rosso.
Il riferimento è alla proposta di accelerazione delle procedure di rilascio degli immobili, sulla quale è in corso il confronto parlamentare. «In questo momento il Senato sta esaminando le disposizioni sugli sfratti. L’obiettivo è ridurre i tempi necessari per riottenere la disponibilità dell’abitazione. Se si riduce il rischio per il proprietario, si possono convincere più persone a mettere gli immobili in affitto. E se aumenta l’offerta, si crea anche una pressione al ribasso sui prezzi».

Il fronte europeo: «La Francia è vicina alla nostra posizione»
La battaglia italiana si sposta ora a Bruxelles. Rosso annuncia una missione nella capitale europea per incontrare i rappresentanti degli altri Parlamenti nazionali e cercare adesioni alla contestazione.
«La prossima settimana saremo a Bruxelles per sensibilizzare i rappresentanti degli altri Paesi. Stiamo lavorando attraverso una rete di contatti tra le Commissioni parlamentari competenti per gli affari europei e quelle che si occupano di economia e politiche abitative. La Francia sembra orientata verso la nostra posizione e ci sono altri tre Paesi che stanno valutando argomentazioni simili. Se riusciamo a coinvolgere Paesi come Francia, Germania e Spagna, il peso politico della contestazione diventa significativo».
L’obiettivo, secondo il senatore, non sarebbe necessariamente fermare qualsiasi iniziativa europea sul tema della casa, ma modificarne la natura. «Se emerge una posizione comune tra i principali Paesi, possiamo chiedere che il regolamento venga profondamente rivisto, anche trasformandolo in una direttiva. In questo modo ogni Stato avrebbe la possibilità di recepire gli obiettivi europei attraverso regole coerenti con le caratteristiche del proprio mercato immobiliare». La partita resta aperta. La Commissione europea dovrà proseguire l’esame della proposta insieme al Parlamento europeo e al Consiglio, mentre i Parlamenti nazionali hanno tempo fino al 17 novembre per esprimere i propri pareri motivati sulla sussidiarietà. Per l’Italia, la questione non riguarda soltanto il futuro degli affitti brevi, ma il margine di autonomia che gli Stati intendono conservare nel decidere come affrontare una crisi abitativa che, pur comune a tutta l’Unione, assume forme molto diverse da un Paese all’altro.