Dopo una fase di relativa stabilità, il mercato dei mutui torna a fare i conti con l’incertezza. Le tensioni sul fronte energetico, le nuove pressioni inflazionistiche e le aspettative sulle prossime mosse della Banca centrale europea stanno cambiando le prospettive per chi deve acquistare casa e finanziare l’acquisto con un mutuo.
In questo scenario, se il tasso fisso continua a rappresentare la scelta privilegiata per chi cerca stabilità e prevedibilità della rata, cresce l’attenzione verso soluzioni alternative, capaci di combinare flessibilità e protezione dai rialzi: è il caso del variabile con cap e del tasso misto, formule che guadagnano spazio tra le preferenze dei mutuatari, pur restando ancora marginali rispetto alle opzioni tradizionali.
Il tasso misto e il variabile con cap
Secondo l’analisi dell’Osservatorio del comparatore MutuiOnline.it, negli ultimi mesi il mercato dei mutui ha registrato una progressiva inversione di tendenza sul fronte dei tassi. Infatti, dopo un avvio di 2026 caratterizzato da condizioni relativamente stabili, la crisi energetica, la crescita dell’inflazione e le aspettative di mercato sui futuri interventi della Banca Centrale Europea hanno progressivamente spinto verso l’alto il costo dei finanziamenti, con effetti sia sui mutui a tasso fisso sia su quelli indicizzati all’Euribor.
A settembre il Tan medio dei mutui a tasso fisso con durate comprese tra 20 e 30 anni ha raggiunto il 3,53%, il livello più elevato da novembre 2023, quando aveva toccato il 3,60%. Per quanto riguarda il tasso variabile, invece, le rilevazioni di settembre indicano una media del 2,84%.
In questo contesto di mercato si evidenzia una crescita d’interesse verso soluzioni ibride capaci di coniugare la convenienza del variabile e la sicurezza del fisso, come il variabile con cap e il tasso misto.
Il variabile con cap segue l’andamento dell’Euribor, ma prevede un tetto massimo al Tan, stabilito alla stipula, che limita la crescita della rata. Questa formula consente quindi di beneficiare di eventuali ribassi dei tassi proteggendosi dai rialzi, a fronte di condizioni iniziali meno convenienti rispetto a un variabile. Nel 2026 la sua quota sulle richieste è salita dallo 0,2% al 2,1%, guadagnando 1,9 punti percentuali rispetto al 2025 (+950%).
Secondo le rilevazioni di MutuiOnline.it del 20 ottobre, per un mutuo ventennale da 150mila euro, la migliore offerta con cap presenta un Tan del 2,89% e una rata di 824 euro al mese, 34 euro in più rispetto ai 790 euro mensili del miglior mutuo a tasso variabile puro, con Tan al 2,44%. Nell’offerta considerata, il cap al 4,25% limita la rata massima a 929 euro.
Il confronto con il fisso, invece, cambia in base all’efficienza energetica dell’immobile.
Il confronto tra mutuo fisso, variabile e soluzioni green
Nel segmento green, la migliore offerta a tasso fisso presenta un Tan del 2,99% e una rata di 831 euro per tutta la durata del finanziamento. Il miglior variabile con cap, invece, offre un risparmio limitato a 7 euro al mese, circa 1.800 euro in 20 anni. Se il tasso raggiungesse il tetto massimo, il fisso avrebbe, invece, una rata mensile inferiore di 98 euro e comporterebbe oltre 23.500 euro di interessi in meno sull’intera durata del mutuo.
Per i mutui tradizionali il vantaggio iniziale del variabile con cap è più evidente: la migliore offerta ha un Tan del 2,94% e una rata di 827 euro, contro il 3,19% e 846 euro del miglior fisso; la differenza è di 19 euro al mese, circa 4.500 euro in 20 anni. Con un cap al 3,85%, tuttavia, la rata potrebbe raggiungere 897 euro, ovvero 51 euro in più rispetto al fisso, per circa 12.200 euro complessivi.
Un’altra opzione è il tasso misto: si tratta di una formula che permette di passare dal fisso al variabile o viceversa alle scadenze contrattuali, adattando quindi il finanziamento allo scenario economico senza ricorrere alla surroga.
Nel 2026 la quota sulle richieste di mutuo misto in Italia è salita da 0,8% dell’anno precedente a 2,1%, guadagnando 1,3 punti percentuali (+163%). Mantenendo gli stessi parametri considerati in precedenza, la migliore offerta green mista sul mercato parte con un Tan fisso del 3,14% e una rata di 842 euro mensili.
Questa soluzione permetterebbe poi di passare al variabile dopo 12 mesi, con un massimo di quattro cambi nell’intero mutuo. Rispetto al miglior fisso green, con Tan del 2,99%, la rata è superiore di 11 euro al mese, pari a poco più di 2.700 euro sul totale degli interessi.
Nel segmento tradizionale, la migliore offerta a tasso misto presenta un Tan del 2,81% e una rata mensile di 818 euro: si può poi scegliere un periodo iniziale a tasso fisso di 2, 3 o 5 anni, seguito dal variabile per la restante durata del finanziamento.
È inoltre possibile tornare al fisso una sola volta, in qualsiasi momento, con una comunicazione scritta da consegnare in filiale almeno 30 giorni prima della scadenza di una rata. Nel periodo iniziale il risparmio rispetto al miglior fisso standard (Tan 3,19%) è di 28 euro al mese; in seguito, la convenienza dipenderà dall’Euribor. Il tasso misto offre quindi una maggiore flessibilità, senza garantire in assoluto il costo più basso, con le condizioni che variano sia in base all’offerta scelta sia in base all’istituto di credito che eroga il mutuo.
Nonostante la crescita di richieste per queste forme alternative di mutuo, c’è da osservare che queste soluzioni rappresentano ancora una quota ridotta delle richieste complessive, con il tasso fisso che resta di gran lunga il preferito dai mutuatari italiani, totalizzando il 92,3% delle richieste totali nel 2026 finora. Considerando il variabile, nonostante la convenienza alla luce di un Tan inferiore di 69 punti base la quota di richieste quest’anno si attesta al 3,5%.
L’impatto delle decisioni della Bce sui mutui
Nella riunione di giovedì 29 ottobre la Bce non è intervenuta sui tassi. Le rate dei mutui variabili, tuttavia, potrebbero continuare ad aumentare, secondo l’analisi del comparatore Facile.it. Questo perché l’Euribor (l’indice di riferimento per i tassi variabili) tende ad anticipare le mosse della Bce, e quindi è realistico pensare che anche nelle prossime settimane l’indice continuerà a crescere in vista della previsione di un nuovo intervento della Banca Centrale Europea nella riunione di dicembre.
Nonostante l’aumento dell’inflazione, infatti, il mercato si aspetta che la Bce attenda fino a dicembre per un nuovo intervento, sia per valutare gli eventuali miglioramenti a seguito della riapertura dello stretto di Hormuz, sia per evitare di creare ulteriore pressione sui consumi, sugli investimenti e sulla crescita, già frenati nelle scorse settimane dall’aumento dei rendimenti obbligazionari europei.
La possibilità di un nuovo aumento dei tassi a dicembre trova conferma anche nei futures: l’indice aggiornato al 27 ottobre prevede che entro fine anno l’Euribor a 3 mesi arrivi a 2,86% portando la rata del mutuo standard a 635 euro.
Per il 2027 le aspettative sono di un ulteriore rialzo: sempre guardando ai futures, emerge che il mercato si aspetta un ulteriore incremento dell’indice Euribor, che dovrebbe arrivare a superare il 3,30% nel secondo semestre del prossimo anno, con una rata del mutuo variabile standard che, quindi, arriverebbe a 670 euro. Se da inizio anno a oggi i mutuatari con finanziamento variabile standard hanno già speso 200 euro in più di interessi rispetto alla rata iniziale, qualora le previsioni fossero corrette, nel 2027 spenderanno quasi 960 euro in più.
L’andamento dell’importo medio e le caratteristiche dei richiedenti
Considerando come sta andando la richiesta di mutui, secondo l’Osservatorio Facile.it – Mutui.it, nei primi nove mesi del 2026 l’importo medio richiesto dagli aspiranti mutuatari è aumentato dell’1,4% rispetto allo stesso periodo del 2025, arrivando a 139.644 euro. Rimangono stabili il piano di restituzione medio, pari a 25 anni, e il Loan to Value (vale a dire il rapporto tra valore del mutuo e il valore dell’immobile) pari a 74%.
Dall’analisi risulta, inoltre, che l’età media dei richiedenti è in calo e scende a poco più di 39 anni (era quasi 40 e mezzo lo scorso anno); limitando l’analisi alle sole richieste di mutuo prima casa, l’età media scende a 37 anni (era 38 nei primi nove mesi del 2025) e diminuisce anche il peso delle surroghe, che passa dal 25% al 18%.
Il tasso fisso si conferma quello preferito dagli italiani (con il 94% delle richieste), ma va notato che, rispetto allo scorso anno, la quota di chi ha optato per il variabile è salita dal 2% al 6%, spinta soprattutto dalle ottime condizioni offerte nella prima parte del 2026, prima che la Bce tornasse ad aumentare gli indici.
Secondo l’analisi di Facile.it, attualmente le migliori offerte sul mercato sono quelle a tasso variabile, ma la distanza con i fissi è minima e la possibilità che gli indici risalgano nei prossimi mesi è quasi certa.
Guardando alle migliori offerte sul mercato, secondo le simulazioni di Facile.it realizzate prendendo a campione un finanziamento da 126mila euro con piano di ammortamento in 25 anni a copertura del 70% del valore dell’immobile, i migliori tassi variabili disponibili online partono da un Tan pari a 2,83%, con una rata iniziale di 586 euro.
Si tratta di circa 24 euro in meno rispetto alle migliori offerte a tasso fisso, che invece partono da un Tan pari a 3,19% e una rata di 610 euro. A ottobre il parametro di riferimento per questa tipologia di mutui, l’Eurirs ha mostrato una lieve flessione rispetto all’inizio del mese e questo potrebbe tradursi, nelle prossime settimane, in un miglioramento delle condizioni offerte alla clientela. (riproduzione riservata)
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