Il Friuli Venezia Giulia ha una nuova legge urbanistica. Con la
Legge regionale 16 ottobre 2026, n. 11, recante
Riforma del governo del territorio, pubblicata nel primo
supplemento ordinario n. 30 del 19 ottobre 2026 al Bollettino
Ufficiale della Regione, viene ridisegnato il sistema della
pianificazione territoriale e urbanistica, con nuove regole che
privilegiano la rigenerazione delle aree già urbanizzate, il
contenimento del consumo di suolo e una diversa distribuzione delle
competenze tra Regione e Comuni.
La riforma, articolata in 56 articoli, prevede il progressivo
superamento della zonizzazione tradizionale e introduce nuovi
strumenti per la pianificazione comunale, la perequazione
urbanistica e la gestione delle trasformazioni territoriali,
tenendo conto delle caratteristiche ambientali, insediative e
sociali dei territori.
La legge è entrata in vigore il 20 ottobre
2026, ma la maggior parte delle disposizioni si
applicherà soltanto dall’entrata in vigore della variante al Piano
di governo del territorio (PGT), mentre nel periodo
intermedio continueranno a operare le norme previgenti secondo il
regime transitorio disciplinato dagli articoli 48, 49 e 50.
Nuova legge urbanistica Friuli Venezia Giulia: principi e obiettivi
della riforma
L’articolo 2 della L.R. n. 11/2026 individua tra le finalità
della pianificazione la rigenerazione territoriale e urbana, il
contrasto al consumo di suolo, la prevenzione dei rischi e
l’adattamento ai cambiamenti climatici, orientando le scelte
urbanistiche verso il recupero del patrimonio esistente e il
contenimento dell’espansione degli insediamenti.
La legge prevede inoltre una progressiva revisione del
tradizionale sistema delle zone urbanistiche, attraverso
l’organizzazione del territorio in ambiti fisico-funzionali nei
quali la disciplina delle trasformazioni dovrà tenere conto delle
caratteristiche dei luoghi e della compatibilità tra le diverse
funzioni, senza che questo comporti l’immediata eliminazione delle
zone omogenee, che il nuovo Piano regolatore comunale sarà chiamato
a raggruppare secondo criteri differenti.
La riforma si occupa anche dei centri interessati da contrazione
demografica e abbandono del patrimonio edilizio, nei quali potranno
essere ridimensionate le previsioni insediative non attuate,
demoliti selettivamente manufatti e recuperate aree da destinare a
servizi, verde e spazi pubblici, considerando le esigenze della
popolazione e la necessità di mantenere accessibili i servizi.
Pianificazione territoriale: come cambiano PGT, area vasta e piani
comunali
Gli articoli 10 e 16 organizzano la pianificazione su tre
livelli, regionale, intermedio di area vasta e comunale,
introducendo il principio di competenza, in base
al quale ogni strumento è chiamato a disciplinare soltanto le
materie che la legge gli attribuisce.
Il rapporto tra i diversi strumenti non dipende quindi
esclusivamente dalla loro posizione nella gerarchia della
pianificazione, ma dalle funzioni assegnate a ciascuno, con la
conseguenza che, quando due piani contengono previsioni
contrastanti, prevale quello al quale la legge attribuisce la
competenza sulla materia interessata.
Al livello regionale opera il Piano di governo del
territorio (PGT), che definisce l’assetto strutturale e
strategico del territorio e coordina le politiche di sviluppo
sostenibile, tutela ambientale, infrastrutturazione e
organizzazione degli insediamenti, mentre il livello intermedio
riguarda la pianificazione di area vasta, riferita ai Sistemi
territoriali locali (STL) individuati dal PGT, attraverso i quali
vengono coordinate le strategie che interessano più Comuni senza
produrre effetti conformativi sulla proprietà.
Al livello comunale interviene invece il Piano
regolatore comunale (PRC), che traduce gli indirizzi
territoriali nelle regole per la conservazione, la valorizzazione e
la trasformazione del territorio, con effetti conformativi sui
diritti dei proprietari.
Nuovo Piano regolatore comunale: contenuti e iter di approvazione
del PRC
L’articolo 28 disciplina il nuovo PRC, adottato e approvato dal
Comune in attuazione del PGT, attribuendogli il compito di
individuare gli ambiti naturali, agricoli, forestali, urbanizzati e
non urbanizzati, riconoscere le aree dismesse o degradate e
definire le regole per il recupero, la conservazione e la
trasformazione del territorio.
Il piano raggruppa le zone omogenee in ambiti fisico-funzionali,
individua le aree destinate alla rigenerazione, definisce le
dotazioni urbanistiche e territoriali e comprende gli elaborati
necessari alla valutazione delle condizioni geologiche, sismiche e
idrauliche, mentre resta facoltativa la predisposizione del
Documento strategico comunale (DSC), privo di effetti conformativi
e destinato a sviluppare le scelte strategiche comunali nel
rispetto della pianificazione sovracomunale.
L’articolo 29 distingue i Comuni che hanno già conformato i
propri strumenti al Piano paesaggistico regionale
(PPR), per i quali è previsto un tavolo di pianificazione attivato
dalla Regione, da quelli che devono ancora completare tale
adeguamento, per i quali il procedimento si coordina con la
conferenza di servizi prevista dalle norme di attuazione del
PPR.
Dopo l’adozione, il PRC viene depositato per trenta giorni
effettivi, durante i quali chiunque può presentare osservazioni e i
proprietari degli immobili vincolati possono proporre opposizioni,
mentre la Giunta regionale esprime il parere vincolante sulla
coerenza del piano con il PGT e con l’accordo di pianificazione del
livello intermedio.
Il Consiglio comunale si pronuncia sulle osservazioni e approva
il piano, che viene successivamente sottoposto alla conferma di
esecutività regionale ed entra in vigore il giorno successivo alla
pubblicazione nel Bollettino Ufficiale dell’estratto della relativa
deliberazione.
Le varianti al PRC, disciplinate dall’articolo 31, richiedono la
verifica della conformità al PGT, accompagnata dall’asseverazione
del professionista incaricato e dagli adempimenti ambientali
previsti dalla normativa applicabile.
Consumo di suolo: quando è ammesso e come funziona la
compensazione
L’articolo 5 stabilisce che il riuso e la rigenerazione delle
aree già urbanizzate o impermeabilizzate devono essere privilegiati
rispetto all’individuazione di nuove superfici da trasformare,
introducendo un sistema di bilancio del consumo di suolo che
collega le nuove previsioni insediative e infrastrutturali al
recupero di superfici già compromesse.
Il consumo di nuovo suolo deve essere
compensato attraverso la
rinaturalizzazione di aree precedentemente urbanizzate o
impermeabilizzate di superficie almeno equivalente,
considerando che, secondo la definizione contenuta nell’articolo 3,
costituisce consumo di suolo la trasformazione stabile di superfici
libere, naturali, seminaturali o agricole, indipendentemente dal
grado di permeabilità delle opere realizzate.
Il bilancio viene previsto anche a scala regionale e di area
vasta, con un parametro minimo quinquennale di riduzione
dell’impermeabilizzazione complessiva, ma la disponibilità di
superfici da rinaturalizzare non rende automaticamente ammissibile
una nuova trasformazione.
L’articolo 5, comma 4, stabilisce infatti che, quando non
sussistono alternative basate sul riuso o sulla rigenerazione, il
consumo di suolo è consentito esclusivamente per opere pubbliche e
agglomerati industriali di interesse regionale, purché le
previsioni siano coerenti con il PGT, con gli esiti della
Valutazione ambientale strategica (VAS) e con le misure di
mitigazione e compensazione ambientale richieste.
Le previsioni urbanistiche contenute negli strumenti comunali
vigenti alla data di entrata in vigore della legge non vengono
invece computate come nuovo consumo di suolo, mentre quelle
insediative non ancora attuate possono essere trasferite a
condizione che venga contestualmente eliminata una previsione di
superficie territoriale equivalente.
Il regolamento attuativo previsto dall’articolo 47 dovrà
definire le modalità di applicazione del bilancio e le condizioni
relative alle fattispecie ammesse.
Rigenerazione urbana: Programma operativo e nuove regole per gli
usi temporanei
L’articolo 4 disciplina la rigenerazione territoriale e urbana,
prevedendo il recupero degli edifici e delle aree degradate e il
miglioramento degli spazi pubblici, anche attraverso la riduzione
selettiva del patrimonio costruito quando la demolizione di
manufatti privi di rilevante interesse storico, architettonico o
testimoniale consenta di migliorare accessibilità, sicurezza,
servizi e qualità urbana.
Per gli interventi di rigenerazione viene disciplinato il
Programma operativo (PO), previsto dall’articolo
37, uno strumento di natura urbanistica, finanziaria e gestionale
che può interessare anche aree non contigue, purché funzionalmente
collegate, e comprendere interventi di recupero, ristrutturazione,
demolizione e riqualificazione degli spazi pubblici. Il programma
deve essere accompagnato dalla richiesta del titolo abilitativo
edilizio, mentre il PRC individua gli ambiti nei quali può essere
utilizzato e gli eventuali incrementi volumetrici massimi.
L’articolo 33 consente inoltre ai Comuni di autorizzare
usi temporanei di immobili e aree pubbliche o
private, anche in deroga alle destinazioni funzionali
degli strumenti urbanistici, purché le attività risultino
compatibili con gli obiettivi della pianificazione e gli interventi
necessari siano reversibili.
L’utilizzo temporaneo non comporta un mutamento della
destinazione d’uso né l’acquisizione di nuovi diritti urbanistici e
può essere autorizzato anche prima dell’entrata in vigore della
variante al PGT, come espressamente previsto dall’articolo 48,
comma 14.
Piani attuativi comunali: titoli edilizi, perequazione e diritti
edificatori
Gli articoli 34, 35 e 36 disciplinano i Piani attuativi
comunali (PAC), che possono essere di iniziativa pubblica
o privata e consentono di definire gli interventi necessari
all’attuazione delle previsioni del PRC.
Per i PAC di iniziativa privata, la legge prevede che, su
richiesta del proponente e alle condizioni stabilite dalla
disciplina, la deliberazione di approvazione possa assumere anche
valore di titolo abilitativo edilizio per tutti o parte degli
interventi previsti, purché siano stati acquisiti gli atti di
assenso necessari.
Gli articoli 42 e 43 regolano invece la perequazione e la
compensazione territoriale e urbanistica, attraverso le quali
possono essere distribuiti i benefici e gli oneri derivanti dalle
scelte pianificatorie, favorendo anche l’acquisizione di aree per
servizi e la riqualificazione degli spazi urbani.
A livello comunale, la perequazione permette di ripartire
diritti edificatori e relativi obblighi tra i proprietari degli
immobili interessati dalle trasformazioni, attraverso convenzioni e
nell’ambito dei PAC e dei Programmi operativi, mentre la
compensazione consente di riconoscere diritti edificatori da
utilizzare in ambiti preventivamente individuati, privilegiando
quelli destinati alla rigenerazione urbana.
L’articolo 43 prevede anche un registro pubblico dei
diritti volumetrici, nel quale documentare i diritti
riconosciuti attraverso i meccanismi compensativi, disciplinando
inoltre le condizioni per il riconoscimento di diritti volumetrici
connessi alla demolizione di manufatti quando questa risponde a un
interesse pubblico.
Digitalizzazione dei piani urbanistici: la Banca Dati per la
Pianificazione
L’articolo 46 prevede l’istituzione della Banca Dati per
la Pianificazione (BDP), attraverso la quale la Regione
raccoglierà e organizzerà le informazioni territoriali contenute
negli strumenti urbanistici comunali, utilizzando metodologie
informatiche standardizzate che consentano lo scambio e
l’aggiornamento dei dati.
I Comuni dovranno utilizzare gli strati informativi messi a
disposizione dalla Regione e trasmettere quelli relativi agli
strumenti approvati e alle successive varianti, secondo modalità e
formati che saranno definiti con decreto del Direttore del Servizio
regionale competente.
La disposizione non riguarda soltanto la gestione informatica
degli elaborati, perché l’efficacia urbanistica degli
strumenti e delle loro varianti viene subordinata alla trasmissione
alla Regione dei relativi strati informativi
geografici.
Durante la fase transitoria, fino all’adozione delle specifiche
disposizioni tecniche, l’articolo 48 prevede la trasmissione dei
piani approvati su supporto digitale, nei formati GeoPackage o
Shapefile corredati dei relativi metadati.
L.R. FVG n. 11/2026: entrata in vigore, applicazione e norme
transitorie
La legge è entrata in vigore il 20 ottobre
2026, ma l’applicazione delle nuove disposizioni, fatta
eccezione per gli articoli 48, 49 e 50, è stata differita alla data
di entrata in vigore della variante al PGT.
L’articolo 48 stabilisce che gli strumenti urbanistici e le
varianti adottati prima dell’entrata in vigore della variante al
PGT continuano a essere disciplinati dalla precedente L.R. n.
5/2007, così come i procedimenti per i quali siano già state
deliberate le direttive alla data di entrata in vigore della nuova
legge.
Durante questo periodo, le varianti agli strumenti comunali
vigenti seguono le disposizioni degli articoli 49 e 50, che
disciplinano rispettivamente le modifiche consentite nella fase
transitoria e le procedure semplificate per la conformazione degli
strumenti urbanistici al PPR.
La legge consente inoltre, prima dell’entrata in vigore della
variante al PGT, la conclusione degli accordi di pianificazione
previsti dall’articolo 26 e l’autorizzazione degli usi
temporanei.
Con l’entrata in vigore della variante al PGT cesserà
l’efficacia del Piano urbanistico regionale generale (PURG) del
1978, mentre il piano struttura comunale perderà efficacia con
l’entrata in vigore del nuovo PRC.
Infine, l’articolo 54 dispone infine l’abrogazione di numerose
disposizioni regionali, con decorrenze differenti: una prima
abrogazione opera dall’entrata in vigore della legge, mentre le
altre sono collegate all’entrata in vigore della variante al PGT.
La L.R. n. 5/2007 non viene abrogata
integralmente, ma soltanto nelle disposizioni
espressamente individuate dalla riforma.
Adeguamento dei piani comunali al PGT: termini e conseguenze dei
ritardi
L’articolo 48, comma 10, stabilisce che i Comuni devono
adottare il nuovo PRC entro tre anni dall’entrata in vigore del
regolamento attuativo, termine elevato a quattro anni
quando Comuni contermini procedono in forma associata.
Decorso inutilmente il termine, verrà sospesa ogni
determinazione comunale sulle domande di rilascio dei titoli
abilitativi edilizi in contrasto con il PGT, con effetti che
potranno riguardare anche le iniziative edilizie private nei
territori comunali non ancora adeguati.
L’articolo 47 prevede l’emanazione del regolamento attuativo
entro 180 giorni dall’entrata in vigore della legge, mentre i
termini di tre e quattro anni per l’adozione dei nuovi strumenti
comunali decorreranno dall’entrata in vigore del regolamento
stesso.
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