Se hai un mutuo a tasso variabile, negli ultimi mesi avrai notato che la rata è salita. La Banca Centrale Europea ha alzato i tassi due volte in tre mesi e l’Euribor, l’indice a cui sono legati i mutui variabili, è passato da circa il 2,2% di maggio a oltre il 2,6%. Su un mutuo a 25 anni significa circa 20 euro in più al mese per ogni 100.000 euro di debito. Dopo circa due anni in cui si è parlato soprattutto di tagli, la direzione si è invertita.
Se invece stai per comprare casa, probabilmente ti stai chiedendo se convenga bloccare il tasso adesso o scegliere il variabile sperando che i rialzi siano finiti. Nella mia attività di consulente finanziario questa domanda me la fanno quasi ogni settimana. Secondo me la risposta non dipende da dove andranno i tassi, perché nessuno può saperlo con certezza, ma dalla tua situazione. Vediamo perché, con i numeri aggiornati.
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Cosa è successo ai tassi
Nel 2026 la BCE ha cambiato direzione. L’11 giugno ha portato il tasso sui depositi dal 2% al 2,25%, il 10 settembre al 2,50%. Il motivo è l’inflazione: a causa delle pressioni sui prezzi legate al conflitto in Medio Oriente, nelle proiezioni di settembre la BCE prevede un’inflazione media del 3% per il 2026, ben sopra l’obiettivo del 2%.
Cosa succederà ora non è scontato: un nuovo rialzo non è escluso, così come una pausa, e la BCE ha detto che deciderà “riunione per riunione”. Chi deve scegliere un mutuo deve mettere in conto questa incertezza.
Fisso e variabile seguono indici diversi
Quando leggi “la BCE alza i tassi”, viene naturale pensare che tutti i mutui diventino più cari allo stesso modo. In realtà fisso e variabile dipendono da due indici diversi.
| Mutuo variabile | Mutuo fisso | |
| Segue | L’Euribor, cioè il costo del denaro di oggi | L’IRS, cioè le aspettative sui tassi dei prossimi decenni |
| Reagisce alla BCE | Subito, rata dopo rata | Solo se cambiano le aspettative |
| Valore di riferimento oggi | Euribor 3 mesi: oltre il 2,6% | IRS 20 anni: intorno al 3,5-3,7% |
Il tasso variabile è dato dall’Euribor più lo spread della banca: quando la BCE si muove, l’Euribor la segue quasi subito, e con lui la tua rata. Il tasso fisso segue invece l’IRS, che riflette le aspettative sui tassi dei prossimi 20 o 30 anni. Lo si è visto nel 2025: la BCE tagliava i tassi, eppure i mutui fissi diventavano più cari, perché il mercato temeva più inflazione negli anni successivi.
Oggi le migliori offerte a tasso fisso si trovano sotto o intorno al 3%, quelle a tasso variabile poco sopra il 2,5%. Sono spesso promozionali o legate a requisiti particolari, come la garanzia pubblica Consap o gli immobili green, e per questo alcuni fissi sono persino sotto l’IRS. Secondo l’ABI il tasso medio dei nuovi mutui per la casa ha superato il 3,5%, quindi il tuo preventivo potrebbe essere più alto. Il ragionamento però non cambia: confronta il fisso e il variabile proposti dalla stessa banca e guarda quanto sono distanti.
Facciamo due conti
Prendiamo un mutuo da 150.000 euro a 25 anni e ipotizziamo, per semplicità, che ogni tasso resti uguale per tutta la durata.
| Scenario | Tasso | Rata mensile | Differenza col fisso |
| Variabile a maggio, prima dei rialzi | 2,20% | 650 € | -57 € |
| Variabile oggi | 2,60% | 681 € | -26 € |
| Fisso oggi | 2,95% | 707 € | – |
| Variabile se l’Euribor sale di 0,5 punti | 3,10% | 719 € | +12 € |
| Variabile se sale di 1 punto | 3,60% | 759 € | +52 € |
| Variabile se sale di 2 punti | 4,60% | 842 € | +135 € |
Con queste offerte il fisso costa 26 euro al mese in più del variabile, circa 300 euro l’anno. Puoi considerarlo il costo di un’assicurazione: in cambio sai già quanto pagherai per 25 anni.
Il variabile conviene finché l’Euribor resta su questi livelli, ma basta un aumento medio di circa 0,35 punti sull’intera durata perché il fisso diventi più conveniente. Con 2 punti in più, molto meno di quanto visto tra il 2022 e il 2023, la rata arriverebbe a 842 euro: 135 euro al mese più del fisso, oltre 1.600 euro l’anno.
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Quando ha senso il variabile
Il variabile non è una scelta sbagliata in sé. Ha senso in alcune situazioni:
- hai un reddito alto rispetto alla rata, e un aumento di 100-150 euro al mese non cambierebbe nulla nella tua vita;
- il mutuo è breve, o prevedi di estinguerlo in pochi anni;
- hai un patrimonio da parte che ti permetterebbe di ridurre il debito se i tassi salissero troppo.
Negli altri casi, prova a chiederti: quanto pagherei di rata con un tasso più alto di 2 punti? Se quella cifra metterebbe in difficoltà il bilancio familiare, il variabile non fa per te. E il variabile con cap, con un tetto massimo al tasso? La protezione si paga con uno spread più alto, e spesso il tetto scatta quando la rata è già pesante: nella maggior parte dei casi un buon fisso resta più efficiente.
E se il mutuo ce l’hai già?
Chi ha già un mutuo variabile può intervenire in due modi:
1. La surroga. Puoi portare il mutuo in un’altra banca che ti offre condizioni migliori, anche passando al fisso. Per legge è gratuita (lo stabilisce la cosiddetta legge Bersani del 2007): niente spese di istruttoria, perizia o notaio a tuo carico.
2. La rinegoziazione. Puoi chiedere alla tua banca di cambiare le condizioni, compreso il tipo di tasso. Spesso accetta, per evitare che tu porti il mutuo altrove.
Prima di muoverti conviene però fare qualche calcolo: se al mutuo restano pochi anni, il vantaggio di passare al fisso può essere minimo.
In ogni caso, che tu stia per firmare o voglia cambiare il mutuo che hai, conviene mettere a confronto le offerte, simulare la rata in diversi scenari e chiederti quanto rischio puoi permetterti di correre. È una decisione che pesa sul bilancio familiare per molti anni.
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Resto a disposizione per qualsiasi necessità,
Dott. Davide Berti
Consulente Finanziario Senior Private & Ambassador
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