23/09/2026 – Un intervento regolarmente assentito sotto il profilo edilizio e paesaggistico può, allo stesso tempo, risultare non consentito sul piano condominiale.
È quanto emerge dalla sentenza n. 450/2026 del Tribunale di Pordenone, che ha ordinato la demolizione di un ampliamento realizzato su una terrazza nonostante l’intervento fosse stato eseguito sulla base di una SCIA alternativa al permesso di costruire e di un’autorizzazione paesaggistica.
A rendere l’opera non consentita sul piano condominiale è stato il divieto assoluto di sopraelevazione contenuto nel regolamento contrattuale, ritenuto vincolante per i proprietari.
Il rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie e il possesso dei necessari titoli abilitativi non fanno quindi venir meno i limiti di natura privatistica derivanti dal regolamento condominiale.
Ampliamento autorizzato con SCIA e autorizzazione paesaggistica
La controversia nasce da una parziale chiusura di una terrazza-solarium a livello di un appartamento, realizzata mediante pannellature verticali in legno per ricavare una nuova camera.
Secondo il CTU, l’opera ha determinato un ampliamento dell’alloggio con una superficie lorda di 12,70 metri quadrati e un volume di 38,10 metri cubi.
L’intervento era stato realizzato nel rispetto dell’allora vigente Piano Casa Veneto (LR 14/2009) con SCIA alternativa al permesso di costruire e relativa autorizzazione paesaggistica.
Dal punto di vista tecnico, inoltre, il consulente aveva escluso problemi per la staticità dell’edificio e pregiudizi al suo aspetto architettonico.
Sotto questi profili, quindi, come osserva il Tribunale, l’intervento avrebbe potuto risultare legittimo, con l’obbligo di pagamento dell’indennità prevista per la sopraelevazione.
Il regolamento condominiale vietava qualsiasi sopraelevazione
Il problema nasceva invece sul piano dei rapporti tra i condomini. Il regolamento condominiale contrattuale conteneva infatti una clausola espressa: “È fatto divieto assoluto di sopraelevazione”.
A tal proposito il Tribunale ricorda che l’articolo 1127 del Codice civile, che disciplina la sopraelevazione, è una norma derogabile. Un regolamento condominiale di natura contrattuale può quindi limitare anche le facoltà esercitabili sulle proprietà esclusive.
Secondo la giurisprudenza richiamata nella sentenza, un divieto assoluto di sopraelevazione assume sostanzialmente la natura di una servitù “altius non tollendi” e può essere fatto valere sia dai singoli condomini sia dal condominio.
È dunque il divieto previsto dal regolamento condominiale, e non un problema relativo al titolo edilizio, a determinare l’esito della controversia.
Chiusura della terrazza, perché è stata considerata sopraelevazione
Per stabilire se il divieto fosse applicabile, il Tribunale ha dovuto anche chiarire se la trasformazione della terrazza potesse essere qualificata come sopraelevazione.
La sentenza richiama l’orientamento della Cassazione secondo cui è da considerare sopraelevazione qualsiasi intervento che determini la realizzazione di nuovi volumi oppure un aumento della superficie utile e della volumetria dell’edificio, e quindi anche se non aumenta materialmente l’altezza del fabbricato.
Nel caso concreto, la realizzazione della nuova camera attraverso il tamponamento della terrazza aveva prodotto un nuovo volume.
Per questo il giudice l’ha qualificata come sopraelevazione ai sensi dell’articolo 1127 del Codice civile, anche se l’intervento non comportava un aumento in altezza dell’edificio.
Titoli edilizi e diritti condominiali operano su piani diversi
Il fatto che un intervento rispetti la disciplina urbanistico-edilizia e sia accompagnato dai necessari titoli abilitativi non significa che il proprietario possa realizzarlo ignorando eventuali limitazioni derivanti dai rapporti privatistici.
Nel caso deciso a Pordenone, la SCIA e l’autorizzazione paesaggistica consentivano la realizzazione dell’opera sotto i profili amministrativi interessati, ma non potevano superare il divieto contenuto nel regolamento condominiale.
La stessa normativa regionale applicata all’intervento, osserva il giudice, faceva salve le disposizioni che disciplinano il condominio negli edifici quando l’ampliamento riguarda immobili composti da più unità.
La verifica della fattibilità di un intervento in condominio, pertanto, non può esaurirsi nella conformità urbanistica, edilizia, strutturale e paesaggistica. Richiede un controllo anche del titolo di proprietà, del regolamento condominiale e delle eventuali clausole contrattuali che limitano le trasformazioni delle unità immobiliari.
Quando il regolamento condominiale vincola anche l’acquirente
I proprietari sostenevano inoltre che il divieto non fosse loro opponibile perché il regolamento non risultava allegato al contratto di compravendita né trascritto.
Il Tribunale ha però respinto l’argomentazione, perché le clausole contrattuali che limitano le facoltà sulle proprietà esclusive possono essere vincolanti anche indipendentemente dalla trascrizione, quando nell’atto di acquisto viene richiamato il regolamento e l’acquirente dichiara di conoscerlo o accettarlo.
Nel caso esaminato, gli acquirenti avevano dichiarato nel rogito di conoscere e accettare il regolamento, oltre ad esse informati dell’esistenxza della controversia relativa alla sopraelevazione e del divieto contenuto nel regolamento condominiale.
Accertato quindi che la realizzazione della camera costituiva una sopraelevazione e che questa risultava vietata dal regolamento condominiale, il Tribunale ha accolto la domanda del condominio e disposto la demolizione a spese dei proprietari del volume realizzato in ampliamento dell’alloggio e il ripristino dei luoghi.
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