Cancello legittimo se il cancello non altera la destinazione del pianerottolo e non impedisce agli altri condòmini di usarlo normalmente. Non serve l’unanimità: basta la delibera a maggioranza. Lo afferma Cass. n. 8012/2026, che ha ribaltato le decisioni di merito.
Due appartamenti affacciano sullo stesso pianerottolo. I proprietari di uno dei due vogliono installare un cancello che chiude il piccolo spazio davanti alle loro porte — circa un metro quadro — per ragioni di sicurezza. L’assemblea approva a maggioranza. Una condomina dissenziente impugna la delibera: quella porzione di pianerottolo è condominiale, nessuno può appropriarsela senza il consenso di tutti.
Il cancello sul pianerottolo è legittimo anche senza unanimità — questo è il principio affermato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 8012 del 31 marzo 2026, che ha ribaltato le decisioni di Tribunale e Corte d’Appello e rimandato il caso al riesame. Il punto non è se il pianerottolo è comune — lo è — ma se l’installazione del cancello ne compromette davvero l’uso da parte degli altri condòmini.
Il caso: un cancello su un metro quadro di pianerottolo
La delibera assembleare aveva autorizzato a maggioranza l’installazione di un cancello sul pianerottolo antistante le due porte di ingresso di quella che era originariamente un’unica abitazione. Lo spazio coinvolto era di circa un metro quadro. La condomina dissenziente aveva impugnato la delibera sostenendo che quella porzione di bene comune veniva sottratta all’uso collettivo, e che per farlo serviva il consenso unanime di tutti i condòmini.
Tribunale e Corte d’Appello le avevano dato ragione. La Cassazione no.
La norma applicabile: art. 1102 cod. civ.
Il punto di diritto centrale è l’interpretazione dell’art. 1102 cod. civ., che consente a ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
La Cassazione ricorda che questa norma consente anche modifiche strutturali della cosa comune e tollera persino una sottrazione parziale e una limitazione all’uso comune, purché non sia pregiudicato l’utilizzo da parte degli altri condòmini e non sia alterata la destinazione del bene.
Il pari uso, precisa la Corte richiamando la sentenza n. 2971/2023, non significa uso identico né uso contemporaneo. I limiti alle facoltà di godimento degli altri condòmini devono essere valutati in concreto — guardando a quello specifico bene, in quella specifica situazione — e non in astratto, come se qualsiasi limitazione fosse di per sé illegittima.
L’errore della Corte d’Appello: vietare ciò che la stessa sentenza escludeva fosse lesivo
Il passaggio più significativo dell’ordinanza riguarda la contraddizione interna della sentenza impugnata. La Corte d’Appello aveva accertato — e scritto nella motivazione — che il cancello non incideva minimamente sull’utilizzo del pianerottolo secondo la sua naturale destinazione di transito e accesso alle altre unità immobiliari.
Eppure aveva ugualmente ordinato la rimozione, ritenendo che qualsiasi modifica del bene comune richiedesse il consenso unanime in mancanza del quale la delibera sarebbe nulla. La Cassazione bolla questo ragionamento come errato in diritto: se il manufatto non altera la destinazione e non pregiudica l’uso degli altri, non c’è bisogno di unanimità. Basta la maggioranza assembleare.
La sentenza viene cassata con rinvio alla stessa Corte d’Appello in diversa composizione, che dovrà riesaminare il caso applicando correttamente il principio dell’art. 1102.
Chi può resistere in giudizio: l’amministratore non ha bisogno di ratifica
La Cassazione affronta anche due questioni processuali che hanno rilevanza pratica.
La prima riguarda la legittimazione passiva dell’amministratore. L’art. 1131 cod. civ. gli attribuisce il potere di resistere in giudizio alle impugnazioni di delibere relative alle parti comuni senza necessità di ratifica assembleare: l’amministratore può costituirsi e difendere la delibera anche se nessuna assemblea lo ha espressamente autorizzato a farlo. Questa regola è consolidata — la Cassazione richiama le Sezioni Unite n. 18331/2010 e la sentenza n. 23550/2020.
La seconda questione riguarda se i condòmini che hanno beneficiato della delibera — quelli che hanno installato il cancello — dovevano essere chiamati in causa. La risposta è no: l’azione diretta a eliminare un manufatto su una parte comune è legittimamente rivolta al solo condominio, che è l’unico contraddittore necessario. I singoli condòmini beneficiari non devono essere coinvolti nel giudizio.
La regola che emerge: quando il cancello è lecito e quando non lo è
La sentenza non dice che qualsiasi cancello su qualsiasi pianerottolo sia sempre legittimo. Dice che lo è quando ricorrono due condizioni cumulative.
Prima condizione: il cancello non altera la destinazione naturale del pianerottolo come spazio di transito e accesso alle unità immobiliari. Se il cancello impedisce o rende significativamente più difficile il passaggio degli altri condòmini, supera il limite dell’art. 1102.
Seconda condizione: agli altri condòmini è garantito il pari uso del bene, inteso non come uso identico ma come possibilità concreta di utilizzare il pianerottolo per le proprie esigenze. Se dopo l’installazione del cancello i vicini possono ancora passare, accedere ai propri appartamenti e usare lo spazio comune come prima, il requisito è soddisfatto.
Se entrambe le condizioni sono rispettate — come accertato dalla stessa Corte d’Appello nel caso di Caltanissetta — non serve il consenso unanime. La delibera a maggioranza è sufficiente, e la minoranza dissenziente non può ottenere la rimozione del manufatto.
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