Condono edilizio illegittimo e demolizione: la Cassazione

Un condono edilizio ottenuto dal Comune basta a fermare l’ordine
di demolizione contenuto nella sentenza penale di condanna? Se il
Comune ha già rilasciato il condono, il giudice penale può ancora
ritenerlo illegittimo? E chi ha pagato l’oblazione rischia comunque
di vedersi demolire la casa?

Diciamolo subito, chi si occupa di abusi edilizi e di sanatoria
sa bene che la risposta dell’ordinamento corre su due binari
distinti, quello amministrativo e quello penale, che procedono in
autonomia e si toccano soltanto in alcuni punti precisi. Per
questo, davanti alla stessa opera, le valutazioni
dell’amministrazione e quelle del giudice penale possono non
coincidere.

Su questo terreno interviene la Cassazione penale con la
sentenza
n. 33159 del 9 settembre 2026, che chiarisce uno degli
aspetti più sottovalutati quando si confida in una sanatoria
arrivata dopo la condanna, ovvero che un condono edilizio
illegittimo non estingue il reato e non travolge l’ordine
di demolizione disposto dal giudice penale. Chi ha costruito senza
titolo e ha poi ottenuto il condono può quindi ritrovarsi a dover
abbattere l’immobile, perché il giudice verifica da sé se quel
provvedimento poteva essere rilasciato, e a poco serve che l’atto
porti la firma dell’amministrazione.

Il condono non è uno scudo da esibire al giudice
dell’esecuzione. Estingue il reato soltanto se è stato rilasciato
legittimamente, nel rispetto dei requisiti fissati da ciascuna
delle tre leggi sulla sanatoria straordinaria, la Legge n. 47/1985,
la Legge n. 724/1994 e il Decreto-Legge n. 269/2003 (c.d. terzo
condono), convertito dalla Legge n. 326/2003, e la sua legittimità
resta soggetta al controllo del giudice penale.

La pronuncia affronta, inoltre, altri due aspetti meritevoli di
interesse: il primo legato al limite dei 750 metri cubi, che non
può essere superato neppure quando il Comune ha già concesso la
sanatoria; il secondo all’oblazione, il cui pagamento non basta, da
solo, a estinguere il reato.

Condono rilasciato dopo la condanna e ordine di demolizione: la
vicenda

La vicenda trae origine da una condanna pronunciata dal Pretore
nel 1996 per la costruzione di un fabbricato integralmente abusivo,
realizzato senza titolo edilizio, senza progetto esecutivo, senza
denuncia dei lavori al Genio civile e senza l’intervento di un
tecnico abilitato. Con quella sentenza era stata ordinata anche la
demolizione del manufatto.

Già nel 1995 era stata presentata domanda di condono. Come
ricorda l’ordinanza impugnata, il giudice di primo grado,
esaminandola, aveva rilevato che l’immobile comportava un aumento
di cubatura di circa 1.350 metri cubi. L’istanza, invece, si
fondava su una misurazione diversa. Nel 2001 il Comune ha
rilasciato la concessione in sanatoria per poco meno di 700 metri
cubi, senza indicare nulla su quella diversa misurazione, benché il
procedimento penale fosse scaturito proprio dalle sue valutazioni
tecniche.

Anni dopo il condannato ha chiesto al Tribunale, in funzione di
giudice dell’esecuzione, di sospendere l’ordine di demolizione. Il
Tribunale ha respinto l’istanza, ritenendo il condono illegittimo
perché riferito a un fabbricato oltre il limite di cubatura
previsto dalla legge, e l’ordinanza è stata impugnata in
Cassazione.

Con il primo motivo il ricorrente sostiene che il giudice penale
si sia sostituito all’autorità amministrativa, ritenendo superato
il limite dei 750 metri cubi a fronte di un titolo rilasciato per
una volumetria inferiore. Aggiunge che la disciplina del condono
esclude i limiti di cubatura in caso di annullamento della
concessione, valutazione che a suo dire spettava soltanto
all’amministrazione. Con il secondo richiama la stessa disciplina
nella parte in cui lega al pagamento dell’oblazione l’estinzione
del reato.

Condono edilizio del 1994, oblazione e ordine di demolizione: le
norme di riferimento

Per comprendere la decisione della Cassazione occorre partire
dall’art. 39 della Legge n. 724/1994, che ha riaperto i termini del
condono (c.d. secondo condono) rinviando alla disciplina dei capi
IV e V della Legge n. 47/1985. Il condono si applica alle opere
ultimate entro il 31 dicembre 1993 che non abbiano comportato un
ampliamento superiore al 30 per cento della volumetria della
costruzione originaria oppure, indipendentemente da questa,
superiore a 750 metri cubi, nonché alle nuove costruzioni
realizzate nello stesso termine e non superiori a 750 metri cubi
per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, ipotesi
che riguarda più da vicino un fabbricato interamente abusivo. Lo
stesso comma precisa che i limiti di cubatura non trovano
applicazione nel caso di annullamento della concessione edilizia,
clausola invocata dal ricorrente.

Il rinvio alla Legge n. 47/1985 porta con sé anche le norme che
regolano gli effetti dell’oblazione sul procedimento penale, ed è a
questa disciplina che guarda il secondo motivo.

Quanto all’ordine di demolizione, per le opere realizzate in
assenza di titolo, in totale difformità o con variazioni essenziali
il giudice penale lo impartisce con la sentenza di condanna, se la
demolizione non sia stata ancora altrimenti eseguita, secondo una
regola già contenuta nell’art. 7 della Legge n. 47/1985 e oggi
riprodotta nell’art. 31, comma 9, del d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia).

Il giudice penale può sindacare il condono edilizio? I principi
della Cassazione

Alla luce di questo quadro, gli ermellini ribadiscono che il
giudice penale ha il potere e insieme il dovere di verificare in
via incidentale la legittimità del permesso di costruire in
sanatoria e del condono edilizio, oltre alla conformità delle opere
agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alla
disciplina legislativa urbanistico-edilizia, secondo un
orientamento consolidato (sentenze n.
46477/2017 e n. 18764/2003).

La ragione sta nella funzione che il titolo in sanatoria,
ordinario o in condono, svolge nel processo penale. Non rimuove un
limite né attribuisce un diritto al cittadino, ma opera come
fatto estintivo di un reato già commesso, e come
ogni fatto estintivo deve essere controllato dal giudice. La
sanatoria o il condono rilasciati per un’opera non conforme alla
normativa urbanistica non producono l’estinzione del reato
(sentenze n. 2256/1997 e n. 16591/2011), e la Corte estende la
stessa conclusione al condono rilasciato in assenza dei requisiti
stringenti previsti dalla legge.

Sul terreno dell’esecuzione, la Corte richiama l’indirizzo
secondo cui l’ordine di demolizione impartito con la sentenza di
condanna non viene caducato in modo automatico dal rilascio della
sanatoria, per cui il giudice dell’esecuzione deve controllare la
legittimità dell’atto sotto un duplice profilo, verificando che ne
sussistessero i presupposti e che il potere di rilascio sia stato
esercitato nel rispetto dei requisiti di forma e di sostanza
richiesti dalla legge (sentenze n. 42164/2013 e n. 55028/2018).

L’ordinanza impugnata, che aveva escluso la condonabilità di
un’opera oltre la soglia di legge, risulta per la Corte, in linea
con le conclusioni del Procuratore generale, conforme a questo
indirizzo. Il primo motivo è quindi manifestamente infondato,
perché non si confronta con la giurisprudenza sedimentata di
legittimità.

Stessa sorte per il secondo motivo. Il mero pagamento
dell’oblazione non estingue il reato, perché l’effetto estintivo
presuppone un titolo edilizio legittimo, che qui manca. La Corte
ricorda, a titolo di esempio, che è stato giudicato illegittimo, e
inidoneo a estinguere il reato previsto dall’art. 44, lettera b),
del Testo Unico Edilizia, il permesso in sanatoria condizionato
all’esecuzione di interventi volti a ricondurre il manufatto alla
conformità urbanistica (sentenze n. 28666/2020 e n. 51013/2015). Il
titolo non conforme alla normativa che ne regola l’emanazione, o
alle disposizioni di settore, resta improduttivo di validi effetti
(sentenza n. 12389/2017).

Volumi dichiarati e volumi reali nel condono: l’analisi
tecnica

Dal punto di vista tecnico, un fabbricato di circa 10,70 per
16,60 metri in pianta, alto 7,60 metri, sviluppa vuoto per pieno
circa 1.350 metri cubi, quasi il doppio della volumetria assentita
con il condono e ben oltre la soglia dei 750. La sentenza non
rivela su quali criteri poggiasse la diversa misurazione
dell’istanza, e in astratto uno scarto anche ampio può dipendere
dalle regole di computo, per esempio dal diverso trattamento di
porzioni non residenziali o di volumi tecnici. Il nodo è che
nessuno ne ha dato conto, e l’ordinanza ha fondato l’illegittimità
del titolo sul superamento della soglia, rimarcando proprio il
silenzio del Comune sulla diversa misurazione.

Va precisato che la Cassazione non ha rifatto il calcolo né
stabilito quale fosse la misurazione corretta, accertamento che
resta al giudice di merito. Anche la clausola sull’annullamento
della concessione invocata dal ricorrente non trova nella sentenza
un esame specifico, perché la Corte ha ritenuto il motivo
manifestamente infondato alla luce del potere di sindacato del
giudice penale, senza soffermarsi su quella previsione. Sul piano
sistematico, e in una lettura che non appartiene alla Corte, quella
clausola, per come è formulata, sembra riferirsi alle opere
realizzate in forza di una concessione poi annullata, mentre il
fabbricato era stato costruito senza alcun titolo.

Condono illegittimo e ordine di demolizione: cosa cambia per
proprietari e tecnici

In conclusione, la Cassazione ha dichiarato inammissibile il
ricorso, lasciando ferma l’ordinanza con cui il giudice
dell’esecuzione aveva respinto la richiesta di sospendere la
demolizione.

Per chi possiede, acquista o deve verificare un immobile
condonato, il titolo va letto insieme alla domanda, alle
misurazioni su cui poggiava e agli eventuali procedimenti penali
sull’opera, perché un condono rilasciato su una misurazione diversa
da quella reale può rivelarsi inservibile davanti al giudice penale
proprio quando serve.

La decisione si inserisce in una linea giurisprudenziale
costante, che nel processo penale tratta la sanatoria non come un
atto intangibile ma come un fatto da verificare, e trova sul
versante amministrativo un riscontro speculare. In una vicenda di
acquisizione al patrimonio comunale seguita alla mancata
demolizione, il Consiglio di
Stato (sentenza n. 9408/2025) ha ribadito l’autonomia del c.d.
doppio binario sanzionatorio, che trova il suo punto di convergenza
nella condanna penale che ordina la demolizione, cioè proprio il
terreno della vicenda qui commentata. Ha ricordato che la
demolizione non punisce una condotta ma ricompone l’assetto
urbanistico alterato, e che l’assoluzione penale non basta, di per
sé, a travolgere l’ingiunzione a demolire.

Lette insieme, le due pronunce descrivono lo stesso sistema da
lati opposti, perché il giudice penale non si arresta davanti al
titolo rilasciato dal Comune, né l’azione amministrativa davanti
all’assoluzione penale. In sede penale il condono protegge soltanto
l’opera che la legge consente di condonare, e nessun timbro può
trasformare 1.350 metri cubi in una volumetria condonabile.

Condono edilizio e demolizione penale: le domande più
frequenti

Il condono edilizio blocca l’ordine di demolizione del giudice
penale?

Non in modo automatico. Secondo la Cassazione il giudice
dell’esecuzione verifica la legittimità del condono e, se il titolo
è stato rilasciato in assenza dei presupposti o dei requisiti
previsti dalla legge, l’ordine di demolizione resta efficace.

Pagare l’oblazione del condono estingue il reato edilizio?

Non da solo. Con la sentenza n. 33159/2026 la Cassazione ha
escluso l’effetto estintivo del pagamento dell’oblazione in assenza
di un titolo edilizio legittimo, come nel caso di un condono
rilasciato oltre i limiti di cubatura previsti dalla legge.

Qual è il limite di cubatura del condono edilizio del
1994?

Per le opere ultimate entro il 31 dicembre 1993, l’art. 39 della
Legge n. 724/1994 esclude gli ampliamenti superiori al 30 per cento
della volumetria della costruzione originaria o a 750 metri cubi e
ammette le nuove costruzioni entro 750 metri cubi per singola
richiesta di concessione edilizia in sanatoria. I limiti di
cubatura non si applicano in caso di annullamento della concessione
edilizia.