Mutui CONSAP: 8,1 Miliardi erogati nel 2025 (+12%), con la forte prevalenza degli under 36

Il mercato immobiliare non è governato solo dalle dinamiche di domanda e offerta, ma è profondamente vincolato alle metriche di accessibilità al credito.
A questo proposito, la recente Relazione sull’attività svolta dal Fondo di Garanzia per la Prima Casa (CONSAP), relativa al bilancio 2025 e alle proiezioni 2026, ci consegnano un quadro macroeconomico controintuitivo e vitale per comprendere quale possa essere la tenuta dei valori immobiliari nei prossimi mesi:

La narrazione generalista celebra un mercato dei mutui agevolati in espansione, anche se l’analisi dei dati rivela che stiamo assistendo ad una spietata “scrematura” della domanda.

Il paradosso del credito: meno domande, volumi record

Mettendo a confronto i dati della Relazione Annuale Consap 2024 con l’ultimo bilancio 2025, emerge un disallineamento che merita di essere decodificato. Nel 2024, infatti, con un accesso più morbido, sono pervenute oltre 90.000 domande, ma – come noto – al 1° gennaio 2025 il legislatore ha ristretto l’accesso esclusivamente alle categorie prioritarie (giovani under 36, famiglie numerose e monogenitoriali).

Come è possibile, quindi, che a fronte di una platea ristretta e un calo delle istanze, i capitali erogati dalle banche siano balzati da circa 7,26 miliardi a oltre 8,1 miliardi?

Analisi dei dati: la discrepanza tra il calo delle pratiche e l’aumento dei capitali si spiega con la qualità e la leva finanziaria delle nuove richieste. Espellendo dal Fondo le categorie non prioritarie, sono rimasti sul mercato i soggetti (soprattutto giovani) che necessitano e ottengono l’innalzamento della garanzia statale fino all’80% o 90% (Loan-To-Value estremo). Si stipulano meno mutui in termini numerici assoluti, ma per importi medi unitari nettamente superiori. Il Fondo si è trasformato da ammortizzatore generico a bazooka finanziario per i giovani.

Geografia del credito e vantaggio competitivo:

L’efficacia del Fondo Consap non è omogenea a livello nazionale, ma segue fedelmente le mappe del valore immobiliare.
Il 60% delle garanzie, infatti, è stato assorbito dal Nord Italia, con la Lombardia leader incontrastata (oltre 110.000 posizioni storiche consolidate), tallonata da Veneto ed Emilia-Romagna. Il Centro, trainato da Roma e dal Lazio, assorbe il 21%, mentre Sud e Isole si fermano al 19%.

Questa polarizzazione indica che dove il “mattone” costa di più, l’intervento dello Stato sostiene i volumi, impedendo il congelamento delle transazioni per le fasce di reddito medie.
Il vero acceleratore è però il costo del denaro. In un mercato libero che nel 2025 ha prezzato i mutui a una media del 3,25%, le banche convenzionate Consap, in virtù della mitigazione del rischio garantita dallo Stato, hanno applicato un tasso medio del 3,04%.
Questo risparmio, unito alla quasi totale assenza di capitale iniziale richiesto agli acquirenti (il 98,58% delle richieste è per acquisto puro, senza accollo), mantiene la domanda estremamente liquida e aggressiva.

Le proiezioni 2026: l’era dell’iper-concentrazione giovanile e le nuove tutele sociali

Le evidenze preliminari registrate nei primi mesi del 2026 non si limitano a confermare le tendenze dell’anno precedente, ma delineano un ecosistema del credito ormai cristallizzato su nuovi fondamentali. L’accesso al Fondo Consap, totalmente depurato dalle istanze non prioritarie, sta disegnando un mercato immobiliare a due velocità, sostenuto da tre direttrici strategiche inequivocabili che condizioneranno l’intero biennio:

• Il monopolio degli Under 36: Nei primissimi mesi del 2026, la quota di utilizzo della garanzia statale da parte dei giovani sotto i 36 anni ha toccato il vertiginoso picco del 93,5%. Questo dato sancisce di fatto un vero e proprio monopolio demografico: il segmento delle prime case di medio taglio è oggi quasi interamente assorbito e trainato da questa specifica fascia d’età.
• L’inclusione delle fragilità (Piano Casa): Il 2026 segna l’entrata a regime delle nuove tutele previste dal Piano Casa. L’accesso al Fondo è stato esteso, a condizioni di favore, ai nuclei familiari con componenti affetti da disabilità permanente. Per blindare l’operatività di questa vitale misura di inclusione, lo Stato ha stanziato ulteriori 6 milioni di euro per il 2026 e 8 milioni per il 2027.
• Orizzonte finanziario garantito: Come ribadito dai vertici Consap, la continuità delle coperture finanziarie è stata messa in sicurezza fino al termine del 2027. Questa stabilità triennale rassicura gli istituti di credito, che potranno continuare a deliberare mutui ad altissima leva finanziaria (80-90%) senza il timore di un improvviso “credit crunch” causato dall’esaurimento dei plafond statali.

Il segnale per il mercato: Le proiezioni 2026-2027 ci dicono che il “paracadute” statale continuerà a calmierare il rischio bancario e a sostenere i prezzi. Per chi deve vendere un immobile residenziale standard, la strategia è chiara: la domanda c’è ed è altamente liquida, ma è spietatamente profilata. Il buyer dominante ha meno di 36 anni, cerca soluzioni performanti a livello energetico e, soprattutto, dipende da un iter bancario che non ammette la minima deroga sulla conformità urbanistica e catastale dell’abitazione.

Implicazioni strategiche per venditori e investitori:

Questi dati vanno considerati non solo come un mero resoconto contabile, ma anche come un radar per le decisioni e le scelte. Un mercato sostenuto per 8 miliardi di euro dalle garanzie di Stato, impone regole specifiche per chi vuole vendere, acquistare o mettere a reddito un immobile:

• Tenuta dei valori per le case medio-piccoleIl sostegno di protezione dei valori: la disponibilità di mutui fino al 90% per gli under 36 crea un sorta di protezione per i valori delle abitazioni di taglio medio-piccolo (bilocali e trilocali). Questo segmento, specialmente nei centri urbani del Centro-Nord, non subirà flessioni di valore nel breve termine, essendo la domanda maggiormente protetta dalla capacità di spesa garantita dallo Stato.
• Il “filtro” della conformità urbanisticavendere nell’era Consap: l’erogazione di queste somme massicce è subordinata a perizie bancarie inflessibili, tutelate dal MEF. Un immobile che presenta abusi edilizi, difformità catastali o planimetrie non aggiornate viene oggi scartato a priori dal 93,5% del bacino di acquirenti prioritari. La regolarità urbanistica non è più un dettaglio burocratico, ma il prerequisito assoluto.
• Il “green premium” e la prestazione energeticala direttiva EPBD come driver di valore: in un mercato dove il potere d’acquisto è massimizzato dal credito, la classe energetica diventa un selettore di prezzo. Come confermano i dati ENEA sulla riqualificazione energetica, gli immobili in classe A o B non solo si svalutano meno, ma generano un “Green Premium” sul prezzo di vendita. Al contrario, gli immobili energivori (classi F e G) subiscono un “brown discount”, risultando meno appetibili per banche e acquirenti attenti ai futuri obblighi normativi europei.
• Velocità di assorbimento (time to sell)transazioni Rapide: gli acquirenti si presentano sempre più spesso con delibere reddituali pre-approvate. Posizionare correttamente sul mercato un immobile idoneo a questo target significa abbattere drasticamente i tempi medi di permanenza sul mercato, azzerando le tempistiche di ricerca del credito.

Il riordino del Fondo di Garanzia ha dimostrato che, se lo Stato protegge l’accesso al credito delle fasce più reattive della popolazione, l’ingranaggio del settore immobiliare continua a girare producendo ricchezza.
Preparare un immobile alla vendita oggi significa, prima di tutto, renderlo urbanisticamente ineccepibile ed energeticamente efficiente, per intercettare questa rilevante onda di potenziali acquirenti.