Il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap resta operativo nel 2026 e la sua estensione è confermata fino al 31 dicembre 2027: chi rientra in una delle categorie prioritarie con ISEE non superiore a 40.000 euro può ottenere una garanzia statale fino all’80% della quota capitale del mutuo, su un finanziamento massimo di 250.000 euro. Quello che invece non esiste più, dal 1° gennaio 2025, è la parte fiscale del vecchio “bonus under 36”: l’esenzione dall’imposta di registro, dalle imposte ipotecaria e catastale e il credito d’imposta IVA sono scaduti, e oggi chi acquista paga le imposte prima casa ordinarie come chiunque altro.
Per il quadro completo di documenti e procedura d’acquisto vedi la guida all’acquisto casa in Italia; se stai anche pianificando lavori sull’immobile, l’altro pezzo del nostro cluster è la guida al Bonus Ristrutturazione 2026.
Sommario
Cosa resta attivo nel 2026 e cosa è scaduto
Il vecchio “pacchetto under 36” nasceva da due misure distinte, spesso confuse tra loro: una garanzia sul mutuo (che riduce il rischio per la banca, non il costo dell’immobile) e uno sconto fiscale diretto sulle imposte d’acquisto. Solo la prima è ancora in vigore.
| Misura | Stato nel 2026 | Scadenza |
| Fondo di Garanzia Consap (garanzia sul mutuo) | Attivo | 31/12/2027 |
| Esenzione imposta di registro (0% anziché 2%) | Scaduta | dal 01/01/2025 |
| Esenzione imposte ipotecaria e catastale (0 € anziché 50+50 €) | Scaduta | dal 01/01/2025 |
| Credito d’imposta IVA (acquisto da costruttore) | Scaduto | dal 01/01/2025 |
| Agevolazioni prima casa ordinarie (registro 2%, ipo/catastali 50 € fisse) | Attive per tutti | nessuna |
Le richieste per le esenzioni fiscali rafforzate si sono chiuse il 31 dicembre 2023, con un regime transitorio fino al 31 dicembre 2024 riservato a chi aveva già registrato un preliminare entro fine 2023. Chi acquista oggi, anche se under 36 con ISEE bassissimo, paga le stesse imposte prima casa di un quarantenne: la parte fiscale del bonus non è mai stata riproposta nelle ultime due manovre.
Come funziona il Fondo di Garanzia Consap
Il Fondo non eroga soldi al richiedente: garantisce una parte del mutuo direttamente alla banca, riducendo il rischio dell’istituto e rendendo più facile ottenere un finanziamento con un anticipo (down payment) basso, anche vicino al 100% del valore dell’immobile. Non abbassa il tasso d’interesse né sostituisce la valutazione del merito creditizio, che resta sempre a discrezione della banca.
Il finanziamento massimo garantibile è di 250.000 euro. La copertura standard è del 50% della quota capitale; sale all’80% per chi appartiene a una categoria prioritaria con ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
Le categorie prioritarie ammesse (novità agosto 2026)
Dal 2025 l’accesso al Fondo non è più aperto a chiunque compri la prima casa: è riservato esclusivamente a chi rientra in una di queste categorie, verificate secondo dati Consap aggiornati:
| Categoria prioritaria | Requisito principale |
| Soggetti under 36 | Età anagrafica, ISEE ≤ 40.000 € per l’80% |
| Giovani coppie | Almeno un componente under 36, sposati o conviventi da 2+ anni |
| Nuclei monogenitoriali | Con figli minori a carico |
| Famiglie numerose | 3 o più figli under 21, limiti ISEE specifici |
| Conduttori di alloggi IACP | Inquilini di case popolari che acquistano la prima casa |
| Persone con disabilità permanente (new) | Disabilità accertata, o familiare convivente della persona disabile; ISEE ≤ 40.000 € per l’80% |
L’ultima categoria, persone con disabilità permanente accertata e relativi familiari conviventi, è stata aggiunta ufficialmente il 3 agosto 2026: è una delle novità più recenti sul Fondo, ancora poco raccontata. Chi non rientra in nessuna di queste sei categorie non può più accedere al Fondo, indipendentemente dall’ISEE.
Quanto costava il bonus completo, quanto costa oggi
Per capire cosa è cambiato davvero in euro, prendiamo un esempio concreto: acquisto prima casa da un privato, valore catastale rivalutato 150.000 euro (un valore tipico per un appartamento di fascia media in una città medio-grande).
| Voce | Prima casa ordinaria (oggi, chiunque) | Bonus under 36 (scaduto) |
| Imposta di registro (2% su 150.000 €) | 3.000 € | 0 € |
| Imposta ipotecaria | 50 € | 0 € |
| Imposta catastale | 50 € | 0 € |
| Totale imposte d’acquisto | 3.100 € | 0 € |
Su questo esempio, un under 36 che avesse comprato entro il 2023-2024 avrebbe risparmiato per intero i 3.100 euro di imposte. Oggi quella cifra va messa in conto in aggiunta al prezzo dell’immobile, anche se si resta perfettamente nei requisiti anagrafici e ISEE che un tempo davano diritto all’esenzione: quello che è rimasto è solo la garanzia sul mutuo, non uno sconto in denaro.
Secondo la nostra valutazione, è proprio questa la confusione più diffusa tra chi sta valutando l’acquisto della prima casa da under 36: si informa su articoli del 2022-2023 ancora online, imposta il budget sull’idea di pagare zero imposte, e scopre solo dal notaio che quella parte del bonus non esiste più. Vale la pena controllare questo dato prima di fare un’offerta, non dopo.
Come richiederlo in banca
Il Fondo di Garanzia non si richiede direttamente allo Stato: è la banca che, in fase di istruttoria del mutuo, verifica se il richiedente rientra in una delle categorie prioritarie e attiva la garanzia Consap come parte del pacchetto di finanziamento. Serve quindi un ISEE in corso di validità, la documentazione che attesta l’appartenenza alla categoria (età anagrafica, stato di famiglia, certificazione di invalidità, contratto di locazione IACP a seconda dei casi) e i normali documenti richiesti per un mutuo prima casa. Non tutte le banche aderiscono automaticamente: conviene chiederlo esplicitamente al momento della simulazione, prima di firmare la proposta.
Per confrontare le condizioni (tasso fisso o variabile, spread, tempi di erogazione) tra le banche che utilizzano più spesso questa garanzia, la guida di riferimento resta quella di finanza.economia-italia.com sui mutui. Per il calcolo dell’ISEE necessario a verificare i requisiti, vedi la nostra guida ISEE 2026.
Domande frequenti
Il Fondo di Garanzia Prima Casa Under 36 è ancora attivo nel 2026?
Sì, la garanzia statale sul mutuo è confermata fino al 31 dicembre 2027, ma solo per chi rientra in una delle sei categorie prioritarie.
Chi può ancora accedere al Fondo Consap nel 2026?
Solo sei categorie: under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, famiglie numerose, conduttori IACP e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità permanente e i loro familiari conviventi.
Le esenzioni fiscali per gli under 36 esistono ancora?
No, sono scadute dal 1° gennaio 2025. Oggi si pagano le imposte prima casa ordinarie: registro 2%, ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna.
Quanto copre la garanzia statale sul mutuo?
Fino all’80% della quota capitale per chi ha ISEE non superiore a 40.000 euro; il 50% per le altre situazioni ammesse, su un mutuo massimo di 250.000 euro.
La garanzia Consap fa risparmiare soldi come lo sconto fiscale?
No, non è un risparmio diretto: riduce il rischio della banca e facilita l’accesso al credito con un anticipo più basso, ma non abbassa le imposte né il prezzo dell’immobile.
Disclaimer
Questo articolo ha finalità informativa e non sostituisce una consulenza personalizzata: requisiti ISEE, categorie prioritarie e condizioni bancarie possono variare da caso a caso. Prima di impegnarsi in un acquisto si consiglia di verificare la propria posizione con la banca, il notaio incaricato e le fonti ufficiali: Consap – Fondo Prima Casa e Dipartimento del Tesoro – MEF.
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