La disciplina delle donazioni ha subito una modifica di rilievo con la Legge 2 dicembre 2025, n. 182, che ha inciso profondamente sulle regole relative all’azione di restituzione dei beni oggetto di donazione. La riforma, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, interviene in particolare sugli articoli 561 e 563 del Codice civile e mira a rendere più sicura la circolazione dei beni provenienti da donazione.
La novità più importante riguarda i terzi che acquistano dal donatario: in presenza dei presupposti previsti dalla nuova disciplina, il legittimario che ritenga lesa la propria quota di riserva non può più ottenere la restituzione del bene direttamente dal terzo acquirente. La tutela successoria si sposta quindi, in larga misura, dal piano reale a quello patrimoniale.
Che cos’è l’azione di restituzione
Per comprendere la portata della riforma occorre distinguere l’azione di riduzione dall’azione di restituzione.
I legittimari – in particolare coniuge, figli e, in determinate situazioni, ascendenti – sono titolari di una quota dell’eredità che la legge riserva loro anche contro la volontà del defunto. Se una donazione effettuata in vita ha leso questa quota, il legittimario può chiedere la riduzione della liberalità nella misura necessaria a reintegrare la propria legittima.
Nel precedente sistema, tuttavia, la tutela non si esauriva necessariamente in un diritto a ricevere denaro dal donatario. In determinate circostanze, il legittimario poteva arrivare a chiedere la restituzione del bene, con conseguenze particolarmente rilevanti quando l’immobile era stato successivamente venduto a un terzo.
Era proprio questo meccanismo a creare difficoltà nella compravendita degli immobili di provenienza donativa: l’acquirente poteva trovarsi esposto, anche a distanza di anni, al rischio di una controversia successoria.
Cosa cambia con la riforma
La Legge n. 182/2025 ha modificato questo equilibrio.
Per le successioni alle quali si applica la nuova disciplina, il legittimario non può più utilizzare l’azione di restituzione per recuperare l’immobile nei confronti del terzo acquirente dal donatario. L’acquisto del terzo viene quindi maggiormente tutelato e la provenienza donativa dell’immobile non costituisce più, di per sé, un ostacolo alla sua successiva circolazione.
La tutela del legittimario non scompare: cambia il suo contenuto. In presenza di una lesione della quota di riserva, il diritto viene ricondotto principalmente a una pretesa economica nei confronti del donatario, anziché alla possibilità di sottrarre il bene al terzo che lo abbia acquistato.
Questo rappresenta un cambiamento significativo perché separa più nettamente la tutela della legittima dalla stabilità della circolazione dei beni.
Gli eredi “rischiano tutto”?
Il titolo può essere fuorviante se interpretato alla lettera.
La riforma non significa che gli eredi perdano automaticamente ogni tutela e neppure che qualsiasi donazione diventi intoccabile. Il legittimario conserva la possibilità di far valere la lesione della propria quota attraverso gli strumenti previsti dal diritto successorio.
Il punto centrale è un altro: il rischio viene trasferito dal bene al valore economico della lesione.
Se, per esempio, un genitore dona un immobile a uno dei figli e, dopo la sua morte, un altro legittimario dimostra che la donazione ha compromesso la propria quota di riserva, il problema successorio può tradursi in una pretesa economica. Se nel frattempo il bene è stato venduto a un terzo, quest’ultimo non è più esposto, nei termini previsti dalla nuova disciplina, alla tradizionale azione reale di restituzione.
Perché la riforma interessa soprattutto gli immobili
La modifica ha una rilevanza pratica particolare per il mercato immobiliare.
Prima della riforma, un immobile proveniente da donazione poteva essere considerato problematico da acquirenti, banche e intermediari. Il timore era che una futura controversia tra eredi potesse incidere sulla stabilità dell’acquisto o rendere più complessa la concessione di un mutuo.
Il legislatore ha quindi cercato di eliminare una delle principali cause di incertezza nella circolazione degli immobili donati. Anche il Consiglio Nazionale del Notariato ha evidenziato tra gli obiettivi della riforma la maggiore sicurezza degli acquisti e la possibilità di utilizzare più agevolmente questi immobili come garanzia per il credito.
La nuova disciplina non riguarda soltanto le nuove donazioni
Un aspetto particolarmente importante riguarda il regime transitorio.
La nuova disciplina opera in relazione alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della riforma, ma il quadro applicativo delle donazioni anteriori al 18 dicembre 2025 richiede un’analisi specifica delle condizioni previste dalla normativa transitoria, delle eventuali opposizioni e delle trascrizioni già effettuate. Il Notariato ha dedicato uno specifico studio proprio alla questione dell’applicabilità della nuova disciplina alle donazioni precedenti.
Di conseguenza, non è corretto affermare in modo generalizzato che tutte le vecchie donazioni siano automaticamente sottoposte alle nuove regole.
Cosa deve verificare chi acquista un immobile donato
La riforma riduce sensibilmente il rischio connesso alla provenienza donativa, ma non elimina la necessità di effettuare le normali verifiche giuridiche e catastali sull’immobile.
Prima di acquistare è opportuno verificare, con il notaio e con i professionisti incaricati:
- l’atto con cui il bene è stato trasferito al donatario;
- la corretta trascrizione della donazione;
- la situazione ipotecaria e catastale;
- l’eventuale presenza di domande giudiziali o altri atti trascritti;
- la data della donazione e quella di apertura della successione;
- l’applicabilità del regime transitorio;
- l’eventuale esistenza di controversie successorie già instaurate.
La riforma rende quindi più sicura la circolazione del bene, ma non trasforma la provenienza donativa in un elemento giuridicamente irrilevante.
Il vero effetto della riforma
La novità può essere sintetizzata in una diversa distribuzione dei rischi.
Nel sistema precedente, il problema della lesione della legittima poteva proiettarsi sul bene e arrivare a coinvolgere il terzo acquirente. Con la nuova disciplina, il legislatore ha privilegiato la stabilità degli acquisti e la libera circolazione dei beni, lasciando al legittimario una tutela prevalentemente economica nei confronti del soggetto responsabile della lesione.
Si tratta, dunque, di una riforma che incide contemporaneamente su diritto successorio, donazioni e mercato immobiliare.
Per chi acquista un immobile proveniente da donazione, il cambiamento è potenzialmente molto favorevole: viene meno uno dei principali fattori di incertezza legati alla possibilità di una futura restituzione del bene. Per gli eredi legittimari, invece, diventa ancora più importante valutare tempestivamente la propria posizione successoria e la consistenza del patrimonio del donatario.
Conclusioni
La riforma dell’azione di restituzione segna una svolta nel rapporto tra tutela dei legittimari e sicurezza della circolazione dei beni.
L’obiettivo è chiaro: evitare che una controversia successoria possa mettere in discussione, a distanza di anni, la proprietà di chi ha acquistato in buona fede un immobile proveniente da donazione. La protezione dell’erede leso viene mantenuta, ma attraverso strumenti prevalentemente patrimoniali.
Per questo, davanti a una donazione o a una compravendita di un immobile di provenienza donativa, non è sufficiente conoscere la regola generale: occorre verificare date, trascrizioni, soggetti coinvolti e disciplina transitoria. La valutazione del singolo caso resta quindi essenziale.
Il presente articolo ha finalità informative e non costituisce parere legale. Nei casi concreti è opportuno rivolgersi a un notaio o a un avvocato esperto in diritto successorio e immobiliare.
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