#Finsubito news – Mileway la logistica italiana è matura e resiliente

Mario Costa, Head of Development Europe: nei prossimi anni un peso maggiore dei nuovi sviluppi

All’interno della grande espansione del mercato logistico in Europa e in Italia, la realtà di Mileway, piattaforma del gruppo Blackstone principale proprietario e gestore di asset immobiliari logistici dell’ultimo miglio in Europa, si è ritagliata uno spazio importante. Mario Costa ha sviluppato la piattaforma in Italia fin dal 2019 ed ha acquisito sempre maggior importanza fino al mese di gennaio di quest’anno quando è stato nominato a capo dello sviluppo dell’Europa. L’Italia ha un peso importante nella piattaforma di Mileway e rappresenta come ci dirà Costa il 14% della pipeline complessiva. Con Mario Costa allora scopriamo come si sta muovendo il settore in Italia e in Europa e quali sono le strategie della società nei prossimi anni.

COME VALUTERESTI IL MERCATO IMMOBILIARE LOGISTICO ITALIANO NELLA PRIMA METÀ DEL 2026 E COSA CI DICE LA FORZA DELLA DOMANDA DEGLI OCCUPANTI SULL’EVOLUZIONE DEL MERCATO?

La prima metà dell’anno ha dimostrato la resilienza e la crescente maturità del mercato logistico italiano. Il volume di occupazione nel settore logistico ha raggiunto livelli record nel primo semestre del 2026, con un aumento del 72% rispetto all’anno precedente, mentre il tasso di vacancy nazionale è rimasto contenuto intorno al 4,2%, con disponibilità quasi zero in alcuni sub-markets di prima fascia. Questa performance è sostenuta dalla più ampia resilienza dell’economia domestica italiana: il PIL reale si prevede cresca tra lo 0,5% e l’0,8%, grazie a un’occupazione stabile e a una spesa dei consumatori costante. Questa base di consumo resiliente sta sostenendo la domanda di spazi moderni per fulfillment e last-mile. Insieme, questi indicatori indicano una domanda di occupazione sostenuta, un’elevata occupazione e una carenza strutturale di asset logistici moderni e ben localizzati. I numeri principali sono incoraggianti, ma il messaggio più importante è che la domanda rimane selettiva. I clienti privilegiano location che offrano accesso a popolazione, forza lavoro, infrastrutture di trasporto e principali hub economici, mentre si aspettano anche maggiore efficienza, flessibilità e prestazioni energetiche dagli immobili. L’attività varia considerevolmente da città e corridor, quindi un mercato nazionale forte non elimina la necessità di un’analisi locale rigorosa. L’opportunità più grande si presenta dove la domanda chiara di clienti si combina con una offerta moderna limitata.

Il volume di occupazione nel settore logistico e industriale ha superato i 1,5-1,6 mln di mq nel primo semestre 2026, con un incremento del 59%-72% rispetto all’anno precedente (fonte JLL)

I fornitori di logistica di terze parti (3PL) e i grandi retailer continuano a dominare la domanda, concentrandosi principalmente su spazi moderni, sostenibili e ben localizzati lungo le principali direttrici di transito come Milano-Bologna e Torino Milano-Venezia. I tassi di vacancy restano bassi, intorno al 3,7% – 4,2% (fonte Colliers)

IN QUESTO CONTESTO, QUALI SONO LE PRIORITÀ DI MILEWAY PER LO SVILUPPO IN ITALIA E QUALE RUOLO RICOPRE IL PAESE ALL’INTERNO DEL PIÙ AMPIO PROGRAMMA EUROPEO?

In Italia ci concentriamo su aree urbane e industriali ben localizzate, caratterizzate da una domanda solida, un’offerta limitata di immobili moderni e un potenziale concreto di valorizzazione degli asset. L’approccio varia in base alle caratteristiche e alle potenzialità di ciascun progetto. Può prevedere la rigenerazione, la riqualificazione o l’intensificazione di un sito esistente, lo sviluppo di soluzioni Build-to-Suit sulle esigenze specifiche di un cliente oppure, in modo selettivo, la realizzazione di nuovi immobili. Osmannoro Logistics Park, in Toscana, è un buon esempio di questo approccio. Il progetto, di circa 50.000 mq, sorge in un’area industriale consolidata, in prossimità di Firenze e dell’autostrada A1, e prevede due edifici flessibili e realizzati secondo elevati standard qualitativi. Un importante produttore internazionale del settore del lusso ha sottoscritto un contratto di locazione per l’unità indipendente di 15.500 mq, a conferma dell’attrattività di una localizzazione inserita nel tessuto produttivo della regione e vicina alla sua rete di fornitori e maestranze specializzate, oltre che ai principali mercati di riferimento.

Anche la sostenibilità è parte integrante del progetto fin dalle prime fasi di progettazione. L’obiettivo è conseguire la certificazione BREEAM Excellent e sono previsti impianti fotovoltaici in copertura, sistemi di ventilazione e illuminazione naturale, raccolta e riutilizzo delle acque meteoriche, oltre a interventi sulle infrastrutture e sugli spazi esterni e alla realizzazione di aree verdi. L’Italia riveste un ruolo importante nel programma di sviluppo europeo di Mileway: rappresenta il 14% della nostra pipeline complessiva e il 20% dei progetti di sviluppo ex novo, distribuiti in diverse regioni. A livello europeo, Mileway ha già completato 72 progetti, per un totale di 625.000 mq tra nuovi spazi logistici, ampliamenti e riqualificazioni. La pipeline attuale e futura comprende altri 61 progetti, per complessivi 830.000 mq. Il ruolo dell’Italia all’interno di questo programma riflette le opportunità che continuiamo a vedere nel Paese e, allo stesso tempo, il nostro approccio selettivo agli investimenti. Ci concentriamo sui mercati in cui una domanda solida si accompagna a un’offerta limitata di immobili moderni e alla presenza di collegamenti infrastrutturali consolidati.

LEI CONOSCE MOLTO BENE IL MERCATO ITALIANO, AVENDO GUIDATO MILEWAY PRIMA IN ITALIA E SUCCESSIVAMENTE NEL SUD EUROPA. IN CHE MODO QUESTO PERCORSO HA INFLUENZATO IL SUO APPROCCIO MANAGERIALE E QUALE ESPERIENZA PORTA OGGI NEL RUOLO DI HEAD OF DEVELOPMENT PER L’EUROPA?

Il percorso che mi ha portato dalla guida dell’Italia a quella del Sud Europa, fino all’attuale responsabilità dello sviluppo a livello europeo, mi ha permesso di osservare da vicino realtà e mercati diversi e, soprattutto, di comprendere quanto le decisioni prese a livello locale possano incidere sul valore e sulle performance del portafoglio nel lungo periodo. L’esperienza maturata in Italia, lavorando a stretto contatto con i clienti, i team locali e le amministrazioni, è stata particolarmente importante. Mi ha permesso di comprendere concretamente le dinamiche del territorio e il ruolo che le scelte locali hanno nel determinare il successo di un asset di logistica urbana nel tempo. È un’esperienza che continua a guidare il mio approccio anche oggi: valorizzare le competenze locali, mantenere un dialogo costante con i clienti e, allo stesso tempo, sfruttare la dimensione europea di Mileway per condividere esperienze, competenze e best practice e continuare ad alzare i nostri standard. Il punto, però, non è replicare ovunque lo stesso modello, ma trovare la soluzione più adatta alle caratteristiche di ciascun mercato.

CON L’EVOLUZIONE DELLE ESIGENZE DEI CLIENTI, QUALI CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI E QUALI STANDARD DI SOSTENIBILITÀ STANNO DIVENTANDO SEMPRE PIÙ IMPORTANTI NEI NUOVI SVILUPPI LAST-MILE E NELLA RIQUALIFICAZIONE DEGLI ASSET ESISTENTI?

Le soluzioni più efficaci sono quelle che migliorano concretamente l’operatività quotidiana dei clienti e, allo stesso tempo, rendono gli immobili più efficienti, resilienti e capaci di adattarsi nel tempo. Parliamo, ad esempio, di illuminazione LED e sistemi impiantistici ad alta efficienza, elettrificazione del riscaldamento dove possibile, impianti fotovoltaici in copertura, infrastrutture di ricarica per i veicoli elettrici e sistemi di smart metering, che consentono anche un monitoraggio più puntuale delle performance energetiche. Anche la disponibilità di un’adeguata potenza elettrica e di infrastrutture di ricarica sta assumendo un peso crescente, soprattutto con la progressiva elettrificazione delle flotte. Allo stesso tempo, layout flessibili permettono agli immobili di adattarsi all’evoluzione delle attività dei clienti, dalla gestione dei resi ai servizi di assistenza, fino all’assemblaggio leggero e alle attività legate all’economia circolare. Per i nuovi sviluppi puntiamo alla certificazione BREEAM Excellent, o a uno standard locale riconosciuto equivalente, con BREEAM Very Good o equivalente come requisito minimo. Sugli asset esistenti, invece, adottiamo un approccio mirato: gli interventi vengono definiti tenendo conto delle caratteristiche dell’immobile, delle esigenze del cliente e dello specifico contesto locale.

QUALI SETTORI STANNO TRAINANDO LA DOMANDA IN ITALIA E COME STANNO EVOLVENDO LE ESIGENZE IN TERMINI DI SPAZI PER LA LOGISTICA URBANA?

La domanda non è più legata prevalentemente all’e-commerce, ma proviene da una base di utilizzatori sempre più diversificata. A trainarla sono gli operatori della logistica conto terzi, il retail e la distribuzione, il settore manifatturiero, le PMI e i servizi essenziali.

A questi si aggiungono attività in crescita legate alla gestione dei resi, ai servizi di assistenza, all’assemblaggio leggero, all’elettrificazione delle flotte e all’economia circolare. Per queste aziende è fondamentale essere vicine ai consumatori, alla forza lavoro e ai principali centri di attività economica. La localizzazione rimane quindi il principale driver della domanda. Parallelamente, cresce la richiesta di immobili capaci di adattarsi a modelli operativi diversi e di evolvere insieme alle esigenze dei clienti. Questo significa layout efficienti e flessibili, un’adeguata disponibilità di potenza elettrica, infrastrutture di ricarica e dati affidabili sulle performance dell’edificio. La localizzazione resta quindi il punto di partenza di ogni progetto di sviluppo, ma è altrettanto importante realizzare immobili flessibili, efficienti e in grado di rispondere alle esigenze dei clienti nel lungo periodo.

LO SVILUPPO STA ASSUMENDO UN RUOLO SEMPRE PIÙ STRATEGICO PER MILEWAY. QUALE CONTRIBUTO AVRÀ NELLA PROSSIMA FASE DI CRESCITA DELL’AZIENDA E QUALI SONO I SUOI OBIETTIVI PER LA FUNZIONE DEVELOPMENT A LIVELLO EUROPEO?

Per Mileway, lo sviluppo va ben oltre la semplice realizzazione di nuovi immobili. Significa mettere a sistema la conoscenza del nostro portafoglio, il rapporto con i clienti e le competenze maturate nei diversi mercati, investendo nel tempo per migliorare la qualità e il valore dei nostri asset. Ci permette inoltre di valorizzare al meglio una risorsa sempre più scarsa come il suolo urbano, attraverso interventi di rigenerazione e riqualificazione, una maggiore valorizzazione dei siti esistenti, soluzioni Build-to-Suit e, in modo selettivo, nuovi sviluppi. Allo stesso tempo, ci consente di anticipare l’evoluzione delle esigenze dei clienti e di adeguare il nostro portafoglio di conseguenza. Il mio obiettivo è consolidare una funzione Development europea solida e strutturata, capace di coniugare standard comuni con una profonda conoscenza dei singoli mercati e una forte capacità di realizzazione a livello locale. Sono convinto che la nostra pipeline continuerà a crescere nei prossimi anni, con un peso sempre maggiore dei nuovi sviluppi e un approccio selettivo alle opportunità di riqualificazione. La pipeline comprenderà sia sviluppi speculativi sia progetti Build to-Suit, permettendoci di rispondere alle diverse esigenze del mercato mantenendo al tempo stesso un approccio rigoroso nella selezione degli investimenti e nella valutazione dei ritorni.

Fonte: il Quotidiano Immobiliare

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