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Nuova analisi di idealista/data sui costi iniziali e mensili di acquisto e locazione, per numero di locali, in Italia, nelle province e nei capoluoghi
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Il vero ostacolo all’acquisto è l’anticipo: servono in media 38.000 euro per comprare un bilocale, contro i 3.400 euro necessari per entrare in un appartamento in affitto.
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A Milano per un bilocale servono 81.200 euro per comprare e 4.700 per affittare, con una rata (1.059 euro) vicina al canone (1.178); a Roma 64.700 euro contro 4.500, con 844 euro di rata e 1.118 di canone
Milano – Per entrare in un bilocale di seconda mano servono in media in Italia 38.200 euro se si compra e 3.400 euro se si affitta. Una volta dentro, però, il rapporto si ribalta: la rata mensile di un mutuo si ferma a 499 euro, mentre il canone medio è di 847 euro. È quanto emerge dall’analisi di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia, relativa al terzo trimestre 2026, che per la prima volta mette a confronto i costi di acquisto e di affitto a parità di dimensione dell’abitazione.
La stima parte dai prezzi richiesti, ridotti del margine di trattativa, per approssimare il prezzo effettivo di vendita: 139.000 euro per un bilocale. Si ipotizza un mutuo pari all’80% del prezzo, della durata di 30 anni, a un tasso medio del 3,49%. Il costo iniziale dell’acquisto comprende il 20% di anticipo e il 7,5% di oneri accessori (imposte, notaio, agenzia, spese del mutuo). Per l’affitto si considerano quattro mensilità: tre di deposito cauzionale, che si recupera a fine contratto, ma va comunque anticipato e una di provvigione all’agenzia.
Lo schema si ripete su tutti i tagli. Per un monolocale sono necessari 28.900 euro per comprare e 2.600 per affittare, con una rata di 377 euro contro un canone di 662. Per un trilocale si passa a 48.800 euro contro 4.000, con 636 euro di rata e 1.012 di canone. Per un quadrilocale, 58.800 euro contro 4.800, con 767 euro di rata e 1.203 di canone. In ogni caso la rata è inferiore al canone, ma la distanza tra i due costi iniziali resta molto ampia.
Rispetto a cinque anni fa, però, il vantaggio della rata si è ridotto. A settembre 2021, con il tasso medio dei nuovi mutui all’1,4%, la rata di un bilocale era di 316 euro, circa la metà del canone dello stesso periodo (619 euro). Da allora la rata è cresciuta del 58% e il canone del 37%: oggi la rata resta più bassa, ma equivale a quasi il 60% del canone.
Nelle grandi città il quadro cambia sensibilmente. A Milano, per un bilocale, sono necessari 81.200 euro per comprare e 4.700 per affittare, e la rata (1.059 euro) è vicina al canone (1.178). A Roma servono 64.700 euro contro 4.500, con 844 euro di rata e 1.118 di canone; a Firenze 65.900 euro contro 4.400, con 860 e 1.105 euro. Bologna richiede 55.800 euro per l’acquisto e 3.300 per la locazione, con 728 euro di rata e 829 di canone; Napoli 40.200 e 3.200 euro, con 524 e 797 euro. Torino è la più accessibile tra le grandi città: 29.600 euro per comprare, 2.700 per affittare, con una rata di 387 euro e un canone di 683.
Sui 110 capoluoghi la rata di un bilocale risulta inferiore al canone in 105 casi. Le 5 eccezioni sono: Bolzano (rata di 1.132 euro contro un canone di 853), Venezia (1.007 contro 998), Trento (730 contro 700), Rimini (678 contro 640) e Verbania (580 contro 565).
Bilocale nei principali capoluoghi
“Non esiste una risposta univoca alla domanda se sia meglio comprare o affittare casa. I dati indicano che, a livello nazionale, la rata del mutuo è in media più bassa del canone di affitto, ma l’acquisto richiede un esborso iniziale importante e immobilizza buona parte dei risparmi”, afferma Vincenzo de Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista.
“Nella scelta intervengono molti fattori soggettivi: la stabilità lavorativa, la situazione economica della famiglia, l’eventuale aiuto dei genitori e i progetti di vita in una città. Per chi prevede di restare pochi anni nello stesso luogo, ad esempio, gli oneri legati all’acquisto potrebbero pesare più dei vantaggi. Con questo studio non intendiamo indicare quale sia la scelta giusta, ma offrire uno strumento di orientamento a chi si trova di fronte a questa decisione, lasciando a ciascuno la valutazione più adatta sulla base del proprio profilo finanziario”.
Metodologia
L’analisi confronta, per ogni zona e per numero di locali, i costi che una famiglia deve sostenere per comprare o per affittare la stessa tipologia di casa, sia in termini di esborso iniziale sia di spesa mensile. Il perimetro comprende tutte le abitazioni residenziali di seconda mano in vendita e in affitto a lungo termine, dai monolocali alle case con cinque locali e oltre, in Italia, nelle province e nei capoluoghi. I dati sono aggiornati al terzo trimestre 2026, con confronti a tre, sei e dodici mesi e a cinque anni.
Il calcolo parte dai prezzi e dai canoni richiesti negli annunci su idealista, a cui viene applicato lo sconto medio di trattativa stimato da idealista/data, così da avvicinarsi al prezzo effettivamente pagato. Per l’acquisto si ipotizza un mutuo che copre l’80% del prezzo totale della casa, della durata di 30 anni, a tasso fisso pari al tasso medio dei nuovi mutui rilevato dalla BCE nel trimestre e con rata costante. Il costo iniziale dell’acquisto è stimato nel 27,5% del prezzo effettivo: il 20% come anticipo e il 7,5% per gli oneri accessori, cioè imposta di registro con agevolazione prima casa, notaio, agenzia immobiliare e spese di accensione del mutuo. Per l’affitto il costo iniziale corrisponde a quattro mensilità: tre di deposito cauzionale, che si recupera a fine contratto ma va comunque anticipato, e una di provvigione per l’agenzia.
Le stime hanno valore indicativo e servono a dare un ordine di grandezza.
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