#Finsubito news – cosa cambia per i termini delle agevolazioni?

Spostare la residenza, vendere la vecchia casa, ricomprarne un’altra: per conservare le agevolazioni prima casa ci sono scadenze precise, oggi diverse tra loro. La manovra 2027 le porta tutte a due anni, anche per chi ha già comprato.

Chi compra casa con le agevolazioni prima casa non ha solo il vantaggio di pagare meno imposte al rogito. Si impegna anche a rispettare alcune condizioni entro scadenze precise: trasferire la residenza nel Comune, vendere la casa che già possiede, oppure, se rivende presto, ricomprarne un’altra. Chi sbaglia i tempi perde lo sconto e paga una sanzione. In questo articolo vedremo, per la prima casa, cosa cambia per i termini delle agevolazioni.

Oggi le scadenze sono diverse: diciotto mesi per la residenza, due anni per vendere la casa già posseduta, un anno per il riacquisto dopo una vendita anticipata e per il credito d’imposta. L’art. 41 del disegno di legge di bilancio per il 2027 porta tutti questi termini a due anni e chiarisce che il credito d’imposta per il riacquisto spetta anche quando la vecchia casa viene venduta dopo l’acquisto della nuova, entro due anni. I nuovi termini si applicheranno anche agli acquisti e alle vendite fatti prima del 1° gennaio 2027, se a quella data il vecchio termine non è ancora scaduto. Il testo deve ancora essere approvato dal Parlamento.

Quali sono le agevolazioni per la prima casa?

Le agevolazioni consistono in una riduzione delle imposte dovute per l’acquisto. Non spettano per le abitazioni di lusso, classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Se la casa si compra da un’impresa che applica l’Iva, l’aliquota è del 4% invece che del 10%. Si pagano inoltre le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, 200 euro ciascuna, oltre all’imposta di bollo, ai tributi speciali catastali e alle tasse ipotecarie.

Se la casa si compra da un privato, o da un’impresa che non applica l’Iva, l’imposta di registro è del 2% invece che del 9%, con un minimo di 1.000 euro. Le imposte ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuna, e non sono dovuti l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

Le regole sui requisiti e sul credito d’imposta per il riacquisto, finora contenute nella legge sull’imposta di registro (nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, d.p.r. n. 131/1986) e nella legge n. 448/1998 (art. 7, commi 1 e 2), sono confluite nel nuovo Testo unico dell’imposta di registro e delle altre imposte indirette (d.lgs. n. 123/2025), che si applica dal 1° gennaio 2027 (nota I all’art. 1 della Tariffa, parte prima).

Entro quando bisogna trasferire la residenza?

Per avere le agevolazioni l’acquirente deve avere la residenza nel Comune in cui si trova la casa, oppure deve trasferirla lì entro un certo termine, se alla data del rogito abita altrove. Oggi il termine è di diciotto mesi dall’acquisto. Con la manovra 2027 diventa di due anni.

L’impegno a trasferire la residenza va dichiarato nell’atto di acquisto. Se il termine scade senza che la residenza sia stata trasferita, l’acquirente perde le agevolazioni.

Davide vive a Roma e compra un appartamento a Frascati il 1° settembre 2026, con le agevolazioni prima casa, impegnandosi a trasferirvi la residenza. Con le regole attuali avrebbe tempo fino al 1° marzo 2028. Poiché al 1° gennaio 2027 il termine è ancora in corso, si applica il nuovo termine di due anni: Davide potrà trasferire la residenza fino al 1° settembre 2028.

Si può comprare con le agevolazioni se si ha già una casa?

Si può, a una condizione. Chi è già proprietario di un’altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa può usufruirne di nuovo per il nuovo acquisto, purché venda la casa già posseduta entro due anni dal nuovo acquisto. In questo modo acquista il requisito di non possedere altre case agevolate in un secondo momento.

Questo termine era già di due anni e resta invariato. La manovra lo prende come riferimento per tutti gli altri.

Cosa succede se si vende la prima casa prima di cinque anni?

Chi vende la casa comprata con le agevolazioni prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto perde le agevolazioni, a meno che non compri un’altra casa da destinare ad abitazione principale entro un certo termine dalla vendita. Oggi il termine è di un anno. Con la manovra 2027 diventa di due anni.

Se l’acquirente decade dalle agevolazioni, l’Agenzia delle entrate recupera la differenza tra le imposte pagate e quelle ordinarie, con gli interessi e una sanzione del 30%.

Come funziona il credito d’imposta per il riacquisto?

Chi vende la prima casa comprata con le agevolazioni e ne compra un’altra, sempre con le agevolazioni, ha diritto a un credito d’imposta, detto bonus riacquisto. Il credito è pari all’imposta di registro o all’Iva pagata sul primo acquisto, nei limiti dell’imposta dovuta sul secondo: si prende la cifra più bassa tra le due.

Il credito può essere usato per ridurre l’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto, oppure per ridurre l’Irpef nella dichiarazione dei redditi, o ancora in compensazione con il modello F24. Non dà diritto a rimborsi.

Oggi il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita della prima casa. Con la manovra 2027 il termine diventa di due anni.

Il bonus spetta se si compra la nuova casa prima di vendere la vecchia?

Spetta. La manovra prevede espressamente che il credito d’imposta spetti anche quando la vecchia casa viene venduta dopo l’acquisto della nuova, purché entro due anni. L’Agenzia delle entrate aveva già riconosciuto questa possibilità in via interpretativa (Agenzia delle entrate, circ. n. 12/E dell’08.04.2016; risposte a interpello nn. 197 e 238 del 2025). Ora la regola sarà scritta nella legge.

Elisa possiede un appartamento comprato nel 2020 con le agevolazioni, per il quale aveva pagato 4.000 euro di imposta di registro. Nel marzo 2027 compra una casa più grande, sempre con le agevolazioni, pagando 6.000 euro di imposta di registro, e vende il vecchio appartamento a novembre 2027. Ha diritto a un credito d’imposta di 4.000 euro, la cifra più bassa tra le due imposte, che potrà usare nella dichiarazione dei redditi o in compensazione.

I nuovi termini valgono anche per chi ha già comprato?

Valgono. Le nuove regole si applicano anche agli acquisti e alle vendite fatti prima del 1° gennaio 2027, purché a quella data i vecchi termini non siano ancora scaduti. Chi, alla fine del 2026, sta ancora aspettando di trasferire la residenza, di vendere la vecchia casa o di ricomprarne una nuova, avrà più tempo. Chi invece ha già superato il vecchio termine prima del 1° gennaio 2027 non può beneficiare della proroga: per lui la decadenza si è già verificata.