Un uomo costruiva un magazzino-garage in aderenza al muro che segnava il confine con il terreno vicino su cui insisteva un’abitazione posta a tre metri di distanza. Il proprietario di quest’ultima agiva in giudizio chiedendo la riduzione in pristino e l’arretramento della nuova costruzione di 10 metri in virtù di quanto disposto dai regolamenti locali. Secondo il convenuto andava applicato l’art. 878 c.c. che consente la costruzione in appoggio al muro di confine senza dover rispettare le distanze previste dall’art. 873 c.c. I giudici di merito accoglievano la domanda attorea condannando il convenuto ad arretrare la costruzione di 10 metri rispetto all’altra costruzione preesistente oltre al risarcimento del danno.
Il danno derivante dalla violazione della disciplina sulle distanze è presunto?
La Corte di Cassazione, Sezione II, con la sentenza del 17 giugno 2026 n. 20490 (testo in calce), ribadisce che «il danno da violazione delle distanze non è risarcibile per il solo fatto della violazione, ma deve essere allegato e se del caso provato dal danneggiato, anche a mezzo di presunzioni semplici e di nozioni di comune esperienza». L’intervento delle Sezioni Unite (Cass. SS. UU. 33645/2022) – richiamato dalla decisione in commento – ha superato l’orientamento, ormai recessivo che, in materia di violazione delle distanze legali, ammetteva l’esistenza di un danno in re ipsa, liquidabile equitativamente a prescindere da specifiche attività probatorie.
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Oltre alla questione risarcitoria, la decisione affronta, ancora una volta, il tema delle distanze legali. I giudici di legittimità ricordano che, secondo l’art. 873 c.c., le costruzioni su fondi vicini devono essere tenute a distanza non minore di tre metri ma, nei regolamenti locali, può essere stabilita una distanza maggiore. Nel caso di specie, infatti, a livello locale era prevista una distanza di 10 metri. La pronuncia è interessante anche perché chiarisce che il giudice può applicare le prescrizioni degli strumenti urbanistici locali, che integrano il Codice civile, benché non specificamente invocate dalla parte, in virtù del principio “iura novit curia”.
Infine, viene chiarita la portata applicativa dell’art. 878 c.c. (norma invocata dal convenuto per escludere la violazione delle distanze). La disposizione non considera il muro di cinta come “costruzione” al fine dell’applicazione della disciplina sulle distanze legali; inoltre, secondo la norma, quando il muro è posto sul confine, può essere reso comune anche a scopo d’appoggio, purché non risulti preesistente, all’interno del fondo vicino, un edificio che si trovi posto ad una distanza inferiore a quella che deve per legge intercorrere tra i fabbricati.
La vicenda
L’abitazione posta su un fondo (A) dista tre metri dal confine. Il proprietario del terreno limitrofo (B) realizzava un magazzino-garage delle dimensioni di 4 metri per 5 metri, alto 2,70 metri, in corrispondenza del muro di cinta, oltre ad una scala esterna in cemento armato. Il proprietario del primo fondo (A) evocava in giudizio il vicino (B) chiedendo la demolizione della costruzione e la riduzione in pristino per la violazione delle norme sulle distanze legali e dei regolamenti urbanistici locali, oltre al risarcimento del danno. Il convenuto (proprietario del fondo B) sosteneva che la l’opera avesse natura pertinenziale e, quindi, che trovasse applicazione l’art. 878 c.c. – in materia di muro di cinte – che, a determinate condizioni, consente la costruzione in appoggio senza dover rispettare le distanze previste dall’art. 873 c.c..
In primo grado, la domanda attorea era accolta, il convenuto era condannato all’arretramento della costruzione e della scala a 3 metri dal confine; era, altresì, condannato alla regolarizzazione della luce ex art. 901 c.c., al risarcimento del danno di 5 mila euro determinato in via equitativa.
L’attore censurava la decisione di primo grado per aver condannato la controparte ad un arretramento di soli 3 metri, invocando la variante del piano regolatore che prevedeva una distanza superiore. In sede di gravame, la decisione veniva parzialmente riformata, il magazzino veniva qualificato come costruzione in senso tecnico a cui si applica la disciplina delle distanze (ex art. 873 c.c.) e anche la disciplina degli strumenti urbanistici locali. In virtù di quanto disposto da questi ultimi, il convenuto era condannato ad arretrare la costruzione:
- di 10 metri rispetto alla costruzione preesistente dell’attore
- e di 5 metri dal confine.
Si giungeva così in Cassazione.
Premessa: la disciplina sulle distanze legali
La legge disciplina la distanza tra le costruzioni che si trovano su fondi confinanti appartenenti a proprietari diversi. Gli edifici che non siano costruiti in appoggio (o in aderenza) gli uni agli altri devono rispettare:
- la distanza minima di 3 metri (art. 873 c.c.), fatte salve le disposizioni dei regolamenti locali che prevedano distanze maggiori (nel caso di specie, ricorre proprio questa ipotesi);
- la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti in relazione ai nuovi edifici costruiti nelle parti di territorio non interessate da agglomerati urbani di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale (art. 9 D.M. 1444/1968)1.
Nella fattispecie in esame, sul fondo (A) era già presente una costruzione posta a 3 metri dal confine. Secondo la legge, il proprietario che costruisce per primo – anche detto “proprietario preveniente” – gode del diritto di prevenzione rispetto a chi costruisca per secondo, ossia il “proprietario prevenuto” (C. M. BIANCA, Diritto Civile. La proprietà, 6, Milano, Giuffrè, 1999, 256 ss.)2.
L’art. 878 c.c. – evocato a sua difesa dal convenuto – dispone che:
- il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia un’altezza superiore ai tre metri non è considerato per il computo della distanza indicata dall’art. 873 c.c.;
- esso, quando è posto sul confine, può essere reso comune anche a scopo d’appoggio, purché non preesista al di là un edificio a distanza inferiore ai tre metri.
La giurisprudenza ha chiarito che, per potersi applicare l’esenzione prevista dall’art. 878 c.c., occorre che:
- il muro di cinta sia essenzialmente destinato a recingere una determinata proprietà al fine separarla dalle altre,
- non superi l’altezza di tre metri
- ed abbia entrambe le facce isolate da altre costruzioni (in tal senso, vedasi Cass. 12810/2019).
La ratio dell’esonero del muro di cinta dalla disciplina sulle distanze va ricercata nel fatto che esso non viene considerato come “costruzione” ma come mezzo di demarcazione del confine (in tal senso vedasi A. PENTA – F. TRONCONE, Il contenzioso sui diritti reali, Milano, Lefebvre Giuffrè, 2025, 390).
In materia di distanze legali si segnalano le seguenti decisioni annotate dalla scrivente: Cass. 1761/2026; Cass. 32187/2025; Cass. 20323/2024; Cass. 15906/2024; Cass. 9548/2023;Cass. 28147/2022.
Ciò premesso veniamo alla pronuncia in commento.
È irrilevante la qualificazione come pertinenza: resta pur sempre una costruzione
Il ricorrente lamenta l’omessa considerazione di un fatto decisivo, ossia si duole del fatto che la decisione gravata non abbia qualificato il magazzino-garage come una pertinenza. Secondo il TUE (art. 3 lett. e.6), il volume delle opere che non ecceda il 20% del fabbricato principale non si qualifica come nuova costruzione. L’opera pertanto ricadeva nell’ambito di applicazione dell’art. 878 c.c. (e non dell’art. 873 c.c. e del piano regolatore).
La Suprema Corte considera la doglianza inammissibile.
Secondo gli ermellini, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo (art. 360 c. 1 n. 5 c.p.c.) postula che il fatto non considerato dal giudice sia tale che, se fosse stato preso in considerazione, avrebbe condotto ad una diversa valutazione (Cass. SS. UU. 8053/2014). Invece, nel caso di specie, il fatto dedotto dal ricorrente, ossia la natura pertinenziale della costruzione, non risulta decisivo, in quanto secondo la sentenza gravata l’opera integra, comunque, una costruzione in senso tecnico e come tale resta soggetta al regime delle distanze. Pertanto, anche laddove si fosse riconosciuta la natura di pertinenza, ciò non avrebbe inciso sulla disciplina applicabile.
Quando è possibile la costruzione in aderenza al muro di confine?
Il ricorrente lamenta la violazione degli artt. 873 e 878 c.c. Il muro di confine aveva un’altezza inferiore a tre metri e, pertanto, secondo la sua tesi, era possibile la costruzione in aderenza del magazzino-garage senza necessità di osservare il regime delle distanze. Infatti, ut supra ricordato, l’art. 878 c.c. dispone che un muro di altezza inferiore ai tre metri non è considerato nel computo delle distanze.
Anche tale censura è infondata.
Gli ermellini precisano che la legge consente la costruzione in aderenza al muro di confine (ex art. 878 c.c.) solo allorché non risulti preesistente, all’interno del fondo vicino, un edificio che si trovi posto ad una distanza inferiore a quella che deve per legge intercorrere tra i fabbricati (Cass. 10575/2012; Cass. 12810/2019).
Nella fattispecie in esame, il ricorrente ha costruito a ridosso del muro di cinta e sul terreno limitrofo esisteva già una costruzione posta a tre metri dal confine, ossia ad una distanza inferiore ai dieci metri tra fabbricati previsti dalle norme locali. Giova ricordare che l’art. 873 c.c. indica in tre metri la distanza minima ma fa salva la maggiore distanza prevista dai regolamenti locali.
Il ricorrente censura la decisione gravata per omessa pronuncia dal momento che ha ritenuto assorbito l’appello incidentale nell’accoglimento dell’appello principale.
Anche tale censura è infondata, infatti, non ricorre l’omessa pronuncia nel caso in cui la decisione sull’appello principale:
Nella fattispecie in esame, gli attori, con l’appello principale, chiedevano l’arretramento della costruzione alla distanza prevista dal piano regolatore, qualificando le opere come costruzione ai sensi dell’art. 873 c.c.; l’appellante incidentale, invece, ne chiedeva il rigetto qualificando le opere come pertinenze appoggiate al muro di cinta a cui applicare l’art. 878 c.c. È di tutta evidenza che le due qualificazioni risultano incompatibili: infatti, l’accoglimento dell’appello principale, secondo cui le opere sono costruzioni soggette all’art. 873 c.c., sottende logicamente il rigetto della qualificazione contraria su cui si fondava l’appello incidentale.
Il giudice può applicare le prescrizioni degli strumenti urbanistici locali anche se non invocati
Il ricorrente sostiene che il vicino avrebbe chiesto l’arretramento entro i 3 metri (previsti dal Codice civile) e non entro i 10 metri (indicati dai regolamenti locali) e lamenta che la condanna all’arretramento sulla base del piano regolatore eccederebbe la causa petendi.
Invero, gli ermellini evidenziano che dalle conclusioni dell’atto di citazione emerge il contrario, atteso che l’oggetto della domanda è fondata sugli articoli 872 c.c. e seguenti e, pertanto, anche sul rinvio ai regolamenti locali contemplato nell’art. 873 c.c. In ogni caso, in materia di distanze legali, il giudice può applicare le prescrizioni degli strumenti urbanistici locali, integrative del Codice civile, anche se non specificamente invocate dalla parte, in virtù del principio iura novit curia.
La mera violazione delle distanze non prova il danno
Il ricorrente censura la decisione gravata per la condanna al risarcimento del danno ritenuto in re ipsa.
La censura è fondata.
Il giudice d’appello ha confermato la liquidazione equitativa del danno operata dal primo giudice fondandosi semplicemente «sull’accertata violazione delle distanze, presumendo il pregiudizio in ragione della natura del bene leso». L’impostazione si pone in contrasto con la giurisprudenza, confermata dalle Sezioni Unite (Cass. SS.UU. 33645/2022), secondo cui il danno derivante dall’inosservanza delle distanze non è risarcibile per il solo fatto della violazione. Il pregiudizio patito deve essere allegato e, se del caso, provato dal danneggiato, anche con presunzioni semplici e ricorrendo a nozioni di comune esperienza (Cass. 17758/2024). La Corte, nella sua più autorevole composizione, ha superato l’orientamento che, in materia di violazione delle distanze legali, ammetteva l’esistenza di un danno in re ipsa, liquidabile equitativamente a prescindere da specifiche attività probatorie (Cass. 16916/2015; Cass. 11382/2011).
Per completezza espositiva, si ricorda che la violazione del contenuto del diritto di proprietà e degli altri diritti reali integra un danno risarcibile, che è suscettibile di tutela reale e risarcitoria. Nell’ipotesi della violazione della disciplina sulle distanze legali tra costruzioni, il proprietario confinante ha diritto:
- alla riduzione in pristino
- e alla reintegrazione del danno.
La nozione di danno in re ipsa va intesa come indicante un “danno presunto” o un “danno normale”, che si può identificare in base a presunzioni ma fondate su specifiche circostanze da cui desumere il pregiudizio allegato. Il danno deriva dalla violazione del diritto di godere in modo pieno ed esclusivo del bene e si sostanzia nella compressione (o nella perdita) della possibilità di esercitare il diritto. La conseguenza da risarcire è la suddetta compressione (o perdita) che, quantunque desumibile per presunzioni, importa un onere di allegazione, anche mediante nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza. Le Sezioni Unite (sent. 33645/2022) hanno chiarito che il danno risarcibile in seguito alla violazione del contenuto del diritto di proprietà non riguarda la res in sé ma il diritto di goderne in modo pieno ed esclusivo. Pertanto, il pregiudizio risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione (paragrafo parzialmente tratto dall’articolo redatto dalla scrivente “Il muro di contenimento tra fondi posti a livelli differenti rileva ai fini delle distanze legali?”).
In conclusione, la domanda di risarcimento onera chi agisce in giudizio di indicare gli elementi e le circostanze della situazione da cui, in presenza dei requisiti richiesti dagli artt. 2727 e 2729 c.c. (in materia di presunzioni), possa desumersi l’esistenza e l’entità del concreto pregiudizio patrimoniale subito; «ciò consente poi al giudice di far uso delle presunzioni semplici, divenendo allora comunque in re ipsa (non il danno, ma) la prova del pregiudizio» (Cass. 32459/2023 citata da Cass. 7290/2025).
Conclusioni: cassata la statuizione sul risarcimento
Il ricorso del vicino di casa che ha costruito in aderenza al muro di confine viene accolto limitatamente al motivo relativo al risarcimento del danno; pertanto, il motivo viene accolto in parte qua, con cassazione della statuizione risarcitoria e con rinvio al giudice del merito perché riesamini la domanda di risarcimento del danno alla luce del principio di diritto enunciato dalla succitata decisione delle Sezioni Unite (Cass. SS.UU. 33645/2022).
NOTE
[1] Secondo la giurisprudenza, in tema di distanze tra costruzioni, il succitato art. 9 D.M. cit. – che prevede la distanza minima di 10 metri – ha efficacia di legge dello Stato, giacché è stato emanato su delega della legge urbanistica (art. 41-quinquies legge 1150/1942). Pertanto, le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica (Cass. 23136/2016). Infatti, la norma è integrativa della disciplina del Codice civile sulle distanze e non è derogabile in sede locale (Cass. 1556/2005; Cass. 19554/2009; Cass. 24471/2019). La ratio del mentovato art. 9 D.M. cit. consiste nel tutelare l’interesse pubblico sanitario alla salubrità dell’affacciarsi negli spazi tra edifici che si fronteggiano; la distanza minima garantisce la circolazione dell’aria e l’irradiazione della luce per mantenere la salubrità dell’affaccio ed evitare la creazione di interstizi nocivi. Passaggio parzialmente tratto dall’articolo, redatto dalla scrivente, “Distanza di 10 metri tra costruzioni: si applica agli edifici confinanti posti a diverse altezze?” a commento di Cass. 28147/2022; In materia di distanze legali si segnalano le seguenti decisioni: Cass. 1761/2026; Cass. 20323/2024; Cass. 15906/2024; Cass. 9548/2023; Cass. 28147/2022.
[2] Possono verificarsi i seguenti tre scenari:
-
se il proprietario preveniente costruisce sul confine, allora il proprietario prevenuto – che costruisce per secondo – può rispettare la distanza minima o costruire in aderenza oppure in appoggio chiedendo, in tale ultimo caso, la comunione forzosa del muro (ex 874 c.c.);
-
se il proprietario preveniente si distacca dal confine nella misura della metà della distanza prevista dalla legge, allora il proprietario prevenuto deve costruire anch’egli a distanza della metà del limite normativamente stabilito;
-
se il proprietario preveniente si distacca dal confine in misura inferiore alla metà della distanza prevista dalla legge, allora il proprietario prevenuto può costruire in aderenza o in appoggio al muro del vicino; nel secondo caso (appoggio) dovrà chiedere la comunione forzosa del muro e in ambo i casi (appoggio o aderenza) dovrà indennizzare il preveniente per la striscia di terreno occupato ex art. 877 c.c.
Passaggio parzialmente tratto dall’articolo, redatto dalla scrivente, “Distanza di 10 metri tra costruzioni: si applica agli edifici confinanti posti a diverse altezze?” a commento di Cass. 28147/2022.
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