Compravendita con abusi edilizi: quando è truffa

La presenza di abusi edilizi in un immobile
promesso in vendita non basta, da sola, a spiegare la
responsabilità per truffa: ciò che assume rilievo è la
rappresentazione non veritiera della situazione del bene,
accompagnata dalla consapevolezza del venditore circa le
irregolarità esistenti.

È quanto ha spiegato la Corte di Cassazione,
con la sentenza
del 27 agosto 2026, n. 32131, che ha dichiarato
inammissibile il ricorso proposto contro la decisione della Corte
di appello che aveva riconosciuto la responsabilità della parte
venditrice per truffa aggravata.

Acquisto immobile con abusi edilizi: quando il venditore può
rispondere di truffa

La controversia nasce da un contratto preliminare di
compravendita relativo a un villino posto al piano terra,
descritto nell’atto come composto da soggiorno con angolo cottura,
due camere, bagno e corte esclusiva, oltre che identificato
attraverso i relativi dati catastali.

Nel preliminare il villino era stato indicato come edificato in
data anteriore al 1° settembre 1967, mentre gli
accertamenti tecnici svolti nel precedente giudizio civile avevano
ricondotto alcune parti dell’immobile a opere realizzate senza
titolo nel 2012 e nel 2013 dalla stessa proprietaria, che non
poteva quindi ignorarne né l’esistenza né l’epoca di
realizzazione.

Quelle opere risultavano non sanabili e, soprattutto, erano
state eseguite dalla stessa proprietaria dopo l’acquisto
dell’immobile, avvenuto nel marzo 2011.

Mentre il Tribunale aveva assolto l’imputata, ritenendo che
avesse riportato nel preliminare, in buona fede, quanto già
attestato dal proprio dante causa in merito all’epoca di
costruzione del fabbricato, la Corte di appello aveva invece
riformato la decisione, riconoscendone la responsabilità per truffa
aggravata.

Compravendita immobiliare e truffa: quando rileva l’art. 640
c.p.

La vicenda si colloca sul terreno dell’art. 640
c.p., e il punto non è quindi la mera esistenza dell’abuso
edilizio, quanto il modo in cui la situazione dell’immobile è stata
rappresentata alla controparte e la consapevolezza del venditore
rispetto alla distanza tra quanto dichiarato e quanto realmente
esistente.

La Cassazione ha lasciato ferma la ricostruzione della Corte di
appello, secondo cui la dichiarazione contenuta nel preliminare
aveva contribuito a fornire agli acquirenti una rappresentazione
non veritiera della situazione urbanistica e catastale del
bene.

Il dato che ha pesato maggiormente è stato quello relativo al
dolo. Mentre il giudice di primo grado aveva
ritenuto plausibile che la proprietaria si fosse limitata a
ripetere quanto dichiarato dai precedenti titolari, la Corte di
appello aveva osservato che i manufatti abusivi erano stati
realizzati proprio dall’imputata dopo l’acquisto dell’immobile e
che, quindi, non poteva sostenersi che ignorasse l’esistenza di
opere costruite molti decenni dopo la data riportata nel
preliminare.

La falsa rappresentazione non è stata quindi ricavata dalla sola
presenza delle difformità, ma dal rapporto tra stato reale
dell’immobile, contenuto del preliminare e conoscenza diretta delle
opere abusive.

Dichiarazione ante 1967: cosa comprendeva davvero il
preliminare

Secondo la difesa, la Corte di appello avrebbe attribuito
all’imputata una dichiarazione che il contratto non conteneva,
perché nell’atto non si affermava che quattro distinti corpi di
fabbrica fossero stati realizzati prima del 1° settembre 1967, ma
si descriveva semplicemente il villino nella sua composizione
interna.

La Cassazione non ha condiviso questa lettura, precisando che la
Corte aveva rilevato che il bene promesso in
vendita, descritto e identificato catastalmente,
comprendeva nella sua consistenza reale anche parti che la
consulenza tecnica aveva datato al 2012 e al 2013.

L’attestazione contenuta nel preliminare riguardava quindi il
villino oggetto della promessa di vendita, mentre gli accertamenti
avevano dimostrato che una parte di quel bene derivava da
trasformazioni molto più recenti.

Su questa differenza si è innestata la valutazione della Corte
di appello, che ha ritenuto non veritiera la rappresentazione
fornita agli acquirenti, soprattutto perché proveniva da chi quelle
opere successive le aveva materialmente realizzate.

Regolarità urbanistica e conformità catastale: perché vanno
distinte

Particolarmente interessante è quindi il rapporto tra
regolarità urbanistica, rappresentazione catastale e stato di
fatto.

La Corte di appello aveva ritenuto che l’attestazione contenuta
nel preliminare avesse determinato una falsa rappresentazione non
soltanto della regolarità urbanistica dell’immobile, ma anche della
corrispondenza tra i dati catastali, la planimetria e la situazione
reale, che presentava una consistenza maggiore rispetto a quella
certificata nel contratto.

Si tratta di piani che non vanno sovrapposti: la regolarità
urbanistico-edilizia dipende dalla sequenza dei titoli che hanno
assentito la costruzione e le successive trasformazioni, mentre il
catasto risponde a finalità diverse e non dimostra, da solo, la
legittimità edilizia delle opere.

Nella vicenda processuale, tuttavia, entrambi gli aspetti hanno
contribuito alla ricostruzione della distanza tra quanto risultava
dagli atti e ciò che era materialmente presente nell’immobile,
rafforzando il quadro probatorio sul quale la Corte di appello
aveva fondato la condanna.

Immobili ante 1967 e stato legittimo: perché il riferimemto alla
data non basta

Vale la pena ricordare anche che, sebbene l’art. 9-bis, comma
1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 consenta, per gli immobili realizzati
in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo
abilitativo edilizio, di ricostruire lo stato
legittimo attraverso le informazioni catastali di primo
impianto o altri documenti probanti, non è possibile assimilare
automaticamente tutto ciò che è “ante 1967” a un immobile
legittimo.

Per le costruzioni precedenti alla Legge n.
765/1967 occorre infatti verificare la disciplina
applicabile nel Comune e nel periodo considerato, compresa
l’eventuale presenza di un regolamento edilizio già vigente.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, tuttavia, la questione si
risolveva a monte: le opere contestate erano state realizzate nel
2012 e nel 2013 e non potevano quindi essere ricondotte
all’originaria edificazione anteriore al 1967.

Truffa immobiliare e dolo: perché è stata ribaltata
l’assoluzione

La distanza tra la sentenza di primo grado e quella di appello
passa soprattutto dalla diversa valutazione del
dolo.

Il Tribunale aveva ritenuto credibile la tesi secondo cui la
proprietaria avesse riportato nel preliminare quanto già dichiarato
dal precedente proprietario, mentre la Corte di appello aveva
attribuito un peso diverso al fatto che le opere abusive fossero
state realizzate dalla stessa imputata dopo l’acquisto
dell’immobile.

Gli ermellini hanno ritenuto che la Corte di appello avesse
costruito su questi elementi una motivazione
rafforzata idonea a giustificare il ribaltamento
dell’assoluzione, confrontandosi con gli argomenti utilizzati dal
Tribunale e spiegando perché gli stessi dati probatori portassero a
una conclusione differente.

È stata inoltre esclusa la necessità di rinnovare integralmente
le prove dichiarative, perché la decisione di condanna non era
fondata su un diverso apprezzamento dell’attendibilità della
persona offesa, ma soprattutto sulle risultanze documentali e
tecniche già acquisite.

Abusi edilizi nella compravendita: quando può configurarsi la
truffa

Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile, lasciando
ferma la condanna pronunciata in appello.

In caso di vendita di un immobile con abusi, non si integra
automaticamente il reato di truffa, né ogni difformità tra
documentazione e stato dei luoghi è sufficiente a determinare una
responsabilità penale.

Il discrimine sta nella distanza tra la situazione reale del
bene e quella rappresentata alla controparte, letta insieme alla
consapevolezza del venditore rispetto alle irregolarità presenti
nell’immobile.

Per questo, nelle verifiche che precedono una compravendita, non
basta fermarsi al titolo originario, alla planimetria catastale o
alla formula con cui il fabbricato viene indicato come realizzato
prima del 1° settembre 1967, ma occorre ricostruire la
storia urbanistico-edilizia dell’immobile,
seguendo le trasformazioni intervenute nel tempo e confrontando i
relativi titoli con lo stato reale dei luoghi.

Nel caso deciso dalla Cassazione, la distanza era evidente: il
villino era stato indicato nel preliminare come edificato prima del
1° settembre 1967, mentre parte della sua consistenza derivava da
opere prive di titolo realizzate molti decenni dopo dalla stessa
venditrice, circostanza che ha assunto un peso decisivo nella
ricostruzione della sua consapevolezza.