Massima: “In tema di uso della cosa comune, l’assemblea condominiale può, con delibera adottata a maggioranza ai sensi degli artt. 1136 e 1138 c.c., disciplinare il godimento dei beni comuni non rientranti nell’art. 1117 c.c. secondo il criterio dei millesimi di proprietà, prevedendo modalità di utilizzo differenziate o turnarie proporzionate alla quota, purché non sia impedito agli altri partecipanti un uso conforme alla destinazione del bene; ciò in quanto l’art. 1102 c.c. non ha carattere inderogabile e il regolamento può legittimamente privilegiare, nel godimento, i condomini che concorrono in misura maggiore alle spese di conservazione o fruizione del bene”».
CASO
La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera condominiale, con la quale l’assemblea di un complesso residenziale, con ampia maggioranza (più del 70%), aveva approvato un nuovo regolamento riguardante l’utilizzo della piscina e del campo da tennis.
Nel dettaglio, il nuovo regolamento prevedeva:
- per il campo da tennis, un sistema di prenotazione turnaria che riconosceva più ore settimanali ai proprietari di un maggior numero di millesimi;
- per la piscina, un numero di ospiti non familiari crescente in proporzione ai millesimi posseduti.
Secondo i condòmini impugnanti, tale disciplina violava l’art. 1102 c.c., perché trasformava il diritto al pari uso del bene comune in un godimento quantitativamente differenziato. I millesimi, secondo questa prospettazione, avrebbero potuto incidere sulla ripartizione delle spese, ma non sulle concrete facoltà di utilizzazione del bene.
Sia il Tribunale di Verona sia la Corte d’appello di Venezia respingevano l’impugnazione. La Cassazione conferma le decisioni di merito e formula un principio destinato ad avere importanti conseguenze pratiche.
SOLUZIONE
I giudici di Piazza Cavour dopo aver esaminato i motivi posti a fondamento del ricorso, ritenuto che la questione di diritto posta dal ricorrente, riguardo alla limitazione del godimento dei beni condominiali non rientranti nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c., sulla base del criterio dei millesimi di proprietà, presentava carattere di novità e rilievo nomofilattico, rigettava l’impugnazione, confermando le decisioni dei giudici di merito.
QUESTIONI
Con la sentenza in commento, la Seconda Sezione civile della Corte di cassazione affronta una questione dichiaratamente nuova e di rilievo nomofilattico: se l’assemblea possa disciplinare il godimento di beni comuni non compresi tra quelli indicati dall’art. 1117 c.c. attribuendo ai partecipanti possibilità di utilizzo differenti, proporzionate alle rispettive quote millesimali.
Ma andiamo con ordine.
1. La qualificazione giuridica di piscina e campo da tennis insistenti in un residence
Il primo passaggio della motivazione riguarda la natura giuridica dei beni in questione.
La Corte osserva che piscina e campo da tennis:
- non sono necessari all’esistenza dell’edificio;
- non sono indispensabili per l’utilizzazione delle singole unità immobiliari;
- non sono strutturalmente o funzionalmente destinati al servizio degli appartamenti;
- costituiscono beni autonomi, suscettibili di un godimento fine a sé stesso.
Tali beni aumentano il pregio del complesso e offrono ai proprietari comodità, svago e utilità aggiuntive, ma tra essi e le unità immobiliari non sussiste quel rapporto di accessorietà che caratterizza le parti comuni disciplinate dagli artt. 1117 e seguenti c.c.
Secondo la sentenza in commento esiste un legame tra tali beni e le singole unità immobiliari che si caratterizza, però, in termini di spazialità, non di accessorietà: piscina e campo da tennis si trovano all’interno del complesso residenziale, ma potrebbero essere utilizzati indipendentemente dalle abitazioni e la loro assenza non impedirebbe né l’esistenza né il normale godimento degli appartamenti.
Da quanto sopra deriva una conseguenza importante: non si applica in via esclusiva la disciplina speciale del condominio negli edifici, ma quella generale della comunione, nei limiti della relativa compatibilità, secondo il richiamo normativo operato dall’art. 1139 c.c.
D’altra parte,il riferimento ai beni “non rientranti nell’art. 1117 c.c.” non dovrebbe essere interpretato nel senso che soltanto i beni espressamente elencati dalla disposizione possano essere condominiali.
L’elencazione dell’art. 1117 c.c. non è tassativa. Anche un bene non richiamato espressamente dalla norma può essere condominiale quando, per caratteristiche strutturali e funzionali, risulti destinato al servizio o al godimento comune (c.d. rapporto di accessorietà/strumentalità).
La distinzione operata dalla sentenza in commento dipende, quindi, non dalla mera assenza della piscina e del campo da tennis nell’elenco legislativo, ma dalla mancanza, nel caso concreto, del rapporto di accessorietà tra tali beni e le proprietà esclusive.
In ogni caso, si tratta di un accertamento da condurre caso per caso, tenendo in considerazione i seguenti aspetti:
- il titolo di acquisto;
- il regolamento contrattuale;
- gli atti di provenienza;
- le caratteristiche strutturali del complesso;
- la funzione concretamente assegnata al bene.
2. Il “pari uso” non coincide con un uso identico e simultaneo
Il secondo passaggio centrale riguarda l’interpretazione dell’art. 1102 c.c.
La norma consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, ma a due condizioni:
- purché non ne alteri la destinazione;
- purché non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Nella sentenza in commento il Supremo Collegio ribadisce che il “pari uso” non deve essere inteso come diritto a un’utilizzazione materialmente identica, contemporanea e quantitativamente uguale.
In molti casi un uso simultaneo è impossibile. Si pensi, oltre che a un campo da tennis, a un numero limitato di posti auto, a una terrazza attrezzata, a una sala comune o ad altri impianti ricreativi con capienza limitata.
In queste situazioni il rispetto dell’art. 1102 c.c. richiede che sia preservata per ciascun partecipante una concreta possibilità di utilizzazione, non necessariamente che tutti possano usare il bene nello stesso momento o per lo stesso numero di ore.
In questi termini, la decisione della Suprema Corte richiama altri precedenti di legittimità secondo cui ciascun partecipante può trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione compatibile con i diritti degli altri[1].
3. Il criterio dei millesimi di proprietà come parametro del godimento
Il profilo innovativo della sentenza in commento consiste nell’aver riconosciuto che la quota di comproprietà può incidere non soltanto sugli oneri economici, ma anche sulla misura del godimento.
Secondo la Corte, quando il bene non può essere utilizzato simultaneamente da tutti, la quota rappresenta un parametro oggettivo per regolamentarne l’uso. È quindi possibile attribuire maggiori possibilità di godimento a chi possiede una quota più elevata, purché rimanga garantita anche ai titolari delle quote minori una fruizione effettiva e non puramente teorica.
Nel caso posto al vaglio di legittimità:
- nessun condomino era escluso dalla piscina;
- l’accesso dei condòmini e dei loro familiari rimaneva garantito;
- il criterio millesimale incideva soprattutto sul numero degli ospiti non familiari;
- tutti potevano utilizzare il campo da tennis, sia pure con una disponibilità oraria differenziata;
- il sistema di prenotazione conservava una struttura turnaria.
Il regolamento non aveva quindi eliminato il diritto dei proprietari con meno millesimi, ma ne aveva graduato l’esercizio.
Occorre adesso soffermarsi sull’analisi del rapporto tra la quota di proprietà, inteso come criterio per regolamentare l’uso della cosa comune, e la tabella generale vigente in condominio.
Sul piano applicativo, infatti, occorre usare cautela nell’identificare automaticamente la quota di comproprietà del singolo bene con i millesimi generali dell’edificio.
Se una piscina, un campo da tennis o altra struttura ricreativa costituiscono beni autonomi soggetti alle regole della comunione, le relative quote devono essere ricavate anzitutto dal titolo. Non è scontato che coincidano sempre con la tabella millesimale generale predisposta per le parti condominiali ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Prima di adottare una disciplina proporzionale sarà quindi opportuno verificare:
- se tutti i proprietari degli appartamenti siano anche comproprietari del bene;
- se il titolo preveda quote specifiche;
- se vi siano esclusioni o riserve di proprietà;
- se esista una tabella separata;
- se i millesimi utilizzati per le spese corrispondano effettivamente alle quote dominicali sul bene.
La sentenza in commento considera legittimo il parametro impiegato nella vicenda concreta, ma non consente di ignorare le diverse risultanze dei titoli di proprietà.
4. L’art. 1102 c.c. non è assolutamente inderogabile
Nello svolgere le proprie considerazioni il Supremo Collegio richiama anche quanto affermato da Cassazione civile n. 2114/2018[2], secondo cui l’art. 1102 c.c. non è norma inderogabile in senso assoluto.
Il regolamento o una deliberazione assembleare possono introdurre modalità di utilizzo più rigorose rispetto al regime legale, quali, ad esempio, prenotazioni, fasce orarie, limiti di capienza, turnazioni e condizioni di accesso.
L’autonomia regolamentare incontra, tuttavia, un confine invalicabile: non può introdurre un divieto generalizzato di utilizzazione o privare stabilmente un partecipante della sostanza del suo diritto.
Infatti, sussiste una fondamentale distinzione tra regolamentazione dell’esercizio, consentita a maggioranza, e compressione sostanziale o soppressione del diritto individuale, che non può essere imposta dalla maggioranza.
Pertanto, occorre interrogarsi sulle maggioranze necessarie per adottare provvedimenti idonei a regolamentare legittimamente l’uso di beni comuni suscettibili di utilizzazione separata e non simultanea.
Sul punto, nella sentenza in commento, il Supremo Collegio ritiene che, trattandosi di regolamentazione dell’uso dei beni comuni, non fosse necessaria l’unanimità. La delibera poteva essere approvata con le maggioranze previste dagli artt. 1136 e 1138 c.c.
Occorre precisare che l’art. 1138, terzo comma, rinvia alla maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Nella vicenda decisa, la deliberazione era stata approvata in seconda convocazione con il 71,7% del valore.
L’affermazione contenuta nella motivazione, secondo cui sarebbe sufficiente una “maggioranza semplice”, deve pertanto essere letta insieme al principio di diritto e al rinvio espresso agli artt. 1136 e 1138 c.c. Per approvare o modificare un regolamento assembleare non sembra sufficiente la maggioranza ridotta normalmente prevista per le deliberazioni di seconda convocazione, ma occorre il quorum qualificato indicato dall’art. 1138, terzo comma.
D’altra parte, l’unanimità resta invece necessaria quando la regolamentazione decisa dall’assemblea produce i seguenti effetti:
- esclude stabilmente uno o più partecipanti;
- attribuisce a determinati soggetti un diritto esclusivo;
- modifica le quote dominicali;
- introduce vincoli di natura reale;
- incide sui diritti individuali risultanti dagli atti di acquisto o da un regolamento contrattuale.
5. Considerazioni conclusive
La pronuncia in commento, dunque, riconosce all’assemblea un margine significativo nella gestione dei beni comuni autonomi e non strumentali all’utilizzazione delle unità immobiliari.
La quota millesimale diventa un possibile criterio di distribuzione non solo dei costi, ma anche delle utilità derivanti dai beni e dai servizi comuni.
Tale criterio, però, non può determinare una generale prevalenza dei proprietari con più millesimi a discapito di quelli titolari di quote minori, i quali, in ogni caso dovranno conservare un sostanziale diritto al pari uso secondo i dettami sanciti dall’art. 1102 c.c.
Invero, la proporzionalità deve rimanere uno strumento di ordinata amministrazione del bene, non trasformarsi in un mezzo per attribuire ai condomini economicamente “più forti” una posizione di esclusiva o di sostanziale monopolio.
Il vero criterio di validità della delibera resta, pertanto, l’effettività del diritto residuo: anche il partecipante titolare della quota più piccola deve conservare una possibilità reale, adeguata e concretamente esercitabile di servirsi del bene.
Sotto altro punto di vista, la sentenza in commento supera l’idea secondo cui il godimento dei beni comuni dovrebbe essere sempre quantitativamente uguale, indipendentemente dalle quote e il principio di diritto affermato dagli Ermellini può trovare applicazione per:
- impianti sportivi;
- piscine e aree benessere;
- sale ricreative;
- terrazze o locali attrezzati;
- beni comuni con capienza necessariamente limitata;
- strutture autonome comprese nei complessi residenziali.
Non dovrebbe invece essere automaticamente esteso alle parti necessarie dell’edificio, quali, scale, ascensori, portoni, impianti essenziali, vie di accesso, il cui godimento è strettamente collegato alla piena utilizzabilità delle proprietà esclusive. Per tali beni una graduazione del diritto secondo i millesimi potrebbe pregiudicare la stessa funzione strumentale della parte comune.
[1] Cassazione civile, sez. II, sentenza 28 agosto 2020, n. 18038.
[2] Cassazione civile, sez. II, sentenza 29 gennaio 2018, n. 2114.
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