Risoluzione consensuale del preliminare: Cass. n. 32217/2025 applica il registro al 3% sulla restituzione della caparra. Ma la soluzione è discutibile nei contratti a effetti obbligatori, nei quali lo scioglimento non comporta alcun ritrasferimento del diritto.
La restituzione della caparra conseguente allo scioglimento di un contratto preliminare è una semplice restituzione di somme oppure costituisce una nuova prestazione patrimoniale soggetta all’imposta di registro proporzionale?
Secondo Cass. n. 32217/2025, la restituzione della caparra conseguente alla risoluzione per mutuo dissenso di un contratto preliminare può essere assoggettata all’imposta di registro proporzionale del 3% ai sensi dell’art. 28, comma 2, TUR; resta però controverso se tale soluzione sia coerente con la natura meramente obbligatoria del preliminare.
La soluzione riapre un problema più generale: le stesse regole possono essere applicate indifferentemente alla risoluzione dei contratti ad effetti reali e di quelli ad effetti obbligatori?
Ci riferiamo alla risoluzione, per mutuo dissenso, di un contratto preliminare di compravendita e al relativo trattamento tributario.
La sentenza citata ha considerato tassabile al 3% la conseguente restituzione della caparra. Il riferimento normativo è all’articolo 28 del TUR, il quale prevede l’applicazione di una imposta proporzionale “per le prestazioni derivanti dalla risoluzione “e dall’eventuale” corrispettivo”, e, per quanto concerne l’aliquota, all’articolo 9 della Tariffa, I, sempre del TUR, ove si prevede l’applicazione di una aliquota residuale del 3% per tutti gli “atti aventi oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale”.
Effetti reali vs effetti obbligatori
| Profilo | Contratto ad effetti reali | Contratto ad effetti obbligatori |
|---|---|---|
| Effetto originario | Trasferimento di un diritto | Nascita di obblighi |
| Mutuo dissenso | Può comportare ritrasferimento | Scioglie il vincolo |
| Effetto restitutorio | Può realizzare passaggio di ricchezza | Può limitarsi alla restituzione |
| Registro proporzionale | Più facilmente configurabile | Questione controversa |
| Esempio | Compravendita definitiva | Contratto preliminare |
Risoluzione del preliminare e restituzione della caparra: il caso
Il caso sottoposto alla Cassazione riguardava la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile tra due società, con la corresponsione di una caparra ed anche di un successivo acconto prezzo, come contrattualmente previsto.
Preliminare, caparra e successivo contratto di leasing
La società promissaria acquirente si era poi rivolta ad una società di leasing, per finanziarsi, e alla stipula del contratto definitivo tra il promissario venditore e la stessa società di leasing, che pagava l’intero prezzo, la caparra e l’acconto venivano restituiti alla promissaria acquirente.
Perché l’Agenzia ha applicato l’art. 28 TUR
L’amministrazione finanziaria aveva ritenuto, in mancanza di una clausola risolutiva espressa, trattarsi di prestazione patrimoniale conseguente alla risoluzione e pertanto applicabile il citato art. 28 del TUR.
Art. 28 TUR in sintesi
| Fattispecie | Regime |
|---|---|
| Risoluzione prevista da clausola/condizione originaria | Imposta fissa, salvo corrispettivo |
| Risoluzione tempestiva nelle forme previste dalla norma | Regime del comma 1 |
| Mutuo dissenso successivo | Art. 28, comma 2 |
| Prestazioni derivanti dalla risoluzione | Imposta secondo la loro natura |
| Corrispettivo autonomo della risoluzione | Concorrente alla base imponibile |
“Restituzione” e “corrispettivo per risolvere”
Non tutte le somme che circolano al momento dello scioglimento hanno la stessa funzione.
Occorre distinguere:
- restituzione della caparra già versata;
- restituzione di un acconto prezzo;
- indennizzo;
- penale;
- corrispettivo pattuito specificamente per ottenere il consenso alla risoluzione.
Solo quest’ultima voce rappresenta sicuramente, sul piano economico, una nuova attribuzione negoziale con una propria causa.
Esempio operativo
Caso 1 – mera restituzione
Preliminare: prezzo 300.000 euro.
Caparra: 30.000 euro.
Le parti sciolgono consensualmente il preliminare e il promittente venditore restituisce integralmente i 30.000 euro.
La Cassazione richiamata nell’articolo riconduce la restituzione alla disciplina proporzionale; ma invece manca una nuova attribuzione patrimoniale, essendo la somma semplicemente restituita dopo il venir meno del titolo che ne giustificava la detenzione.
Caso 2 – somma trattenuta
Le parti convengono invece che il promittente venditore trattenga 10.000 euro quale condizione per prestare il consenso allo scioglimento.
Qui esiste una nuova attribuzione economica che merita un’analisi distinta dalla semplice restituzione della caparra.
Mutuo dissenso: differenza tra contratti reali e obbligatori
Gli articoli del codice civile che riguardano la risoluzione per mutuo dissenso sono il 1321 e 1372. Secondo l’articolo 1321 l’accordo tra le parti può prevedere anche la estinzione dei rapporti giuridici, mentre l’articolo 1372 prevede, tra le cause estintive del contratto, il mutuo consenso. E il mutuo consenso risolutivo è anche definito mutuo dissenso.
Contratti a effetti reali: il ritorno del bene
Appare in ogni caso necessario, a nostro avviso, fare una distinzione, relativamente alla tipologia dei contratti risolti, contratti ad effetti reali e contratti ad effetti obbligatori.
La distinzione per la applicazione dell’imposta fissa piuttosto che proporzionale “ è la individuazione nell’accordo risolutorio di un nuovo passaggio di ricchezza correlato agli effetti ripristinatori e restitutori del muto dissenso “(Cass. n. 24506/2018 e 12015/2020).
Pertanto, nello scioglimento di un contratto di vendita, o in ogni caso di un contratto ad effetti reali, è del tutto condivisibile che si attui un trasferimento di ricchezza, e conseguentemente si renda applicabile l’imposta di registro proporzionale. Vedasi anche Cass. n. 5745/2018 e 15403/2017.
Contratti a effetti obbligatori: scioglimento del vincolo
Nel caso di un contratto ad effetti obbligatori, invece, non si ha un ripristino di un diritto già ceduto, quanto piuttosto lo scioglimento di un vincolo contrattuale. In questo caso il mutuo dissenso avrà effetto limitatamente a quanto non ancora eseguito, con efficacia ex n
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