#Finsubito news – le agenzie pagano per trovare case in vendita

La caccia agli immobili da mettere in vendita passa sempre più spesso dai condomini, dalle conoscenze di quartiere e dalle informazioni raccolte informalmente tra vicini di casa. In cambio di una ricompensa che può partire da 50 euro e arrivare a 500 euro, ma anche superare questa soglia nel caso di abitazioni di particolare valore, privati cittadini segnalano alle agenzie immobiliari proprietari intenzionati a vendere, immobili potenzialmente disponibili o semplicemente opportunità ancora lontane dal mercato.

Una pratica che si sta diffondendo nel settore e che ha dato vita a una nuova figura informale: il finder, o starter, una sorta di informatore immobiliare che monetizza la propria rete di conoscenze. Dietro quella che viene presentata come una semplice mancia per una segnalazione, tuttavia, si nasconde una zona grigia giuridica e fiscale tutt’altro che trascurabile. Perché se passare un’informazione può essere lecito, trasformarsi in un intermediario senza abilitazione, comunicare dati personali senza una base giuridica o incassare compensi senza dichiararli può esporre a conseguenze anche rilevanti.

La caccia alla casa comincia prima degli annunci: quanto vale una soffiata

Il meccanismo è semplice e, dal punto di vista commerciale, particolarmente interessante per le agenzie immobiliari. Intercettare un proprietario prima che decida di pubblicare un annuncio significa avere la possibilità di acquisire un incarico in anticipo rispetto alla concorrenza, muovendosi su immobili che potrebbero non essere ancora conosciuti dal mercato. A fornire l’informazione sono spesso persone che vivono nello stesso stabile, conoscono il quartiere o hanno rapporti di vicinato con i proprietari. Il vicino sa che una famiglia sta valutando un trasferimento, che un appartamento potrebbe essere ereditato e successivamente venduto o che un proprietario sta pensando di liberarsi di un immobile. L’informazione viene trasferita all’agenzia e, se si rivela utile, il segnalatore riceve una ricompensa.

Gli importi, secondo le indicazioni raccolte sul fenomeno, oscillano generalmente tra 50 e 500 euro, con possibilità di salire ulteriormente quando la segnalazione riguarda immobili di pregio o operazioni economicamente più importanti. Non si tratta necessariamente di una provvigione legata alla conclusione della compravendita, ma di un incentivo per aver individuato un potenziale venditore. È proprio questa distinzione a rappresentare il primo punto delicato della vicenda. La segnalazione occasionale di un’informazione non equivale infatti all’attività professionale di mediazione immobiliare. Il problema nasce quando il privato, anziché limitarsi a mettere in contatto l’agenzia con una possibile opportunità, comincia a svolgere attività che la legge riserva a operatori abilitati.

Il confine tra informatore e mediatore: quando scatta l’esercizio abusivo della professione

“È fondamentale ricordare che l’attività di intermediazione immobiliare è riservata a soggetti abilitati e iscritti al REA/Camera di Commercio, gli unici ad avere diritto alla provvigione vera e propria”. A mettere in guardia sulle conseguenze legali della pratica è Gennaro Sposato, esperto di real estate dello studio Rödl. Il discrimine, spiega il legale, è rappresentato dalla natura concreta dell’attività svolta dal segnalatore. Il semplice passaggio di un’informazione, come comunicare a un’agenzia che un vicino potrebbe essere interessato a vendere casa, rientra nell’ambito di un’attività informativa occasionale e, in quanto tale, può essere lecito. Ben diverso è il caso in cui il privato inizi a trattare il prezzo dell’immobile, organizzare appuntamenti e visite, negoziare le condizioni della compravendita oppure concordare compensi legati alla conclusione dell’affare.

In queste circostanze, la segnalazione rischia di trasformarsi in una vera e propria attività di mediazione immobiliare esercitata senza i necessari requisiti. Una distinzione che ha conseguenze concrete: chi svolge attività riservate ai mediatori senza essere abilitato può incorrere nelle sanzioni amministrative pecuniarie previste dalla legge e perdere qualsiasi diritto al compenso per l’attività svolta. In altre parole, la mancia pattuita con l’agenzia non rappresenta una garanzia di legittimità. Non basta chiamare una provvigione con un altro nome per sottrarsi alle regole che disciplinano la professione. E per chi pensa di aver trovato una piccola attività parallela, magari da ripetere sistematicamente nel proprio quartiere, il rischio è di oltrepassare rapidamente il confine tra una segnalazione occasionale e un’attività professionale non autorizzata.

Il secondo rischio è la privacy: il vicino non può trasformare i dati del proprietario in una merce

C’è poi un altro aspetto: la protezione dei dati personali. Perché una soffiata immobiliare non riguarda necessariamente soltanto l’indicazione generica di un’opportunità, ma può comportare la comunicazione all’agenzia del nome del proprietario, del numero di telefono, dell’indirizzo dell’abitazione o di altre informazioni che consentono di identificarlo e contattarlo. Dati che non possono essere trasferiti liberamente a terzi soltanto perché si conosce personalmente l’interessato o perché si ritiene che possa essere disposto a vendere.

“Fornire il nome, il recapito o l’indirizzo di un proprietario a sua insaputa costituisce una comunicazione a terzi di dati personali priva di una valida base giuridica”, avverte Nadia Martini, legale di Rödl, esperta di data protection, cybersicurezza e innovazione. Il segnalatore, sottolinea la professionista, non dispone automaticamente di un titolo legale né del consenso dell’interessato per trasferire queste informazioni a un’agenzia immobiliare. Ma le responsabilità non si fermano a chi fornisce la soffiata. Anche l’agenzia che riceve i dati e li utilizza per avviare un contatto commerciale deve rispettare gli obblighi previsti dalla normativa sulla protezione dei dati personali.

Una telefonata commerciale al proprietario, effettuata senza la necessaria informativa o senza un’adeguata base giuridica e nel mancato rispetto delle regole applicabili al telemarketing, può configurare un trattamento illecito di dati personali ed esporre l’agenzia a provvedimenti e sanzioni del Garante per la protezione dei dati personali. C’è inoltre un obbligo informativo preciso: quando i dati vengono raccolti indirettamente, l’interessato deve essere informato al momento del primo contatto oppure, al più tardi, entro un mese dalla loro acquisizione. L’informativa deve indicare anche la fonte dalla quale provengono i dati, oltre agli altri elementi richiesti dal GDPR. Il fatto che il recapito sia stato fornito da un conoscente, dunque, non esonera l’agenzia dalle proprie responsabilità. E nemmeno il carattere informale della segnalazione rende automaticamente legittimo il successivo utilizzo commerciale delle informazioni.

La mancia invisibile al Fisco: perché anche 50 euro possono diventare un problema

Il terzo fronte è quello fiscale, forse il più sottovalutato da chi considera questi pagamenti semplici gratificazioni occasionali. Le somme riconosciute dalle agenzie immobiliari ai privati non sono automaticamente esenti da imposte soltanto perché vengono definite mance, premi o riconoscimenti per una segnalazione. La loro qualificazione fiscale dipende dalla natura effettiva dell’attività e dalle modalità con cui viene svolta. Per i soggetti privati senza partita IVA, i compensi riconducibili a prestazioni occasionali possono rientrare, ricorrendone i presupposti, nella categoria dei redditi diversi prevista dall’articolo 67 del Tuir e devono essere dichiarati.

Nel caso di compensi qualificabili come lavoro autonomo occasionale, il soggetto che eroga il pagamento, se opera come sostituto d’imposta, deve applicare la ritenuta d’acconto del 20%, versarla secondo le modalità previste e rilasciare la Certificazione unica. Non si tratta quindi di denaro che può essere incassato senza lasciare traccia: anche un importo di poche decine di euro può avere rilevanza fiscale e deve essere correttamente inquadrato. La ripetizione delle segnalazioni, inoltre, cambia ulteriormente il quadro. Se un privato svolge questa attività in maniera abituale, sistematica e organizzata, l’Agenzia delle Entrate può contestare la natura occasionale delle prestazioni e verificare la sussistenza dei presupposti per l’apertura della partita IVA. In presenza degli elementi previsti dalla normativa, possono emergere anche questioni relative alla qualificazione del rapporto come collaborazione o attività lavorativa non dichiarata.

Il rischio, in questi casi, non riguarda soltanto l’omessa dichiarazione dei compensi. A seconda della concreta configurazione del rapporto, possono entrare in gioco contestazioni per mancata fatturazione, irregolarità contributive e omessa iscrizione alla gestione previdenziale eventualmente dovuta. La distinzione fondamentale resta quella tra un episodio isolato e un’attività svolta con carattere di abitualità: non esiste una soglia di 50 o 500 euro che, da sola, renda automaticamente esente il compenso o trasformi una prestazione professionale in un’attività occasionale.

Pagamenti in contanti e circuiti non tracciati: quando entra in gioco l’antiriciclaggio

A complicare ulteriormente il quadro sono le modalità con cui vengono spesso corrisposte queste somme. Se il pagamento avviene in contanti o attraverso strumenti non adeguatamente tracciabili, con l’obiettivo di evitare la dichiarazione fiscale o nascondere la provenienza del denaro, la questione assume una dimensione ancora più delicata. La tracciabilità dei pagamenti e la corretta registrazione delle operazioni non sono infatti dettagli burocratici, ma elementi essenziali per garantire la trasparenza dei rapporti economici.

Occorre tuttavia distinguere: il semplice pagamento in contanti non costituisce automaticamente una violazione della normativa antiriciclaggio. Le responsabilità dipendono dalla natura dell’operazione, dall’eventuale superamento dei limiti legali all’utilizzo del contante, dagli obblighi applicabili ai soggetti coinvolti e dalla presenza di condotte finalizzate a occultare flussi finanziari o operazioni illecite. Anche la normativa antiriciclaggio, dunque, non può essere richiamata in modo automatico per ogni pagamento di una segnalazione immobiliare. Ma utilizzare modalità di pagamento opache per sottrarre i compensi al Fisco o nasconderne la provenienza può trasformare una pratica commerciale già problematica in un ulteriore fattore di rischio.