orientamenti in tema di responsabilità per pesi sull’immobile compravenduto

La vicenda di merito

Una società costruttrice acquistava un immobile; successivamente, il confinante opponeva una “convenzione di vicinato” stipulata per atto notarile, con la quale i danti causa della società costruttrice si erano impegnati a non costruire in aderenza per tutta la lunghezza del piano terra o, comunque, con arresto sino al limite più basso delle luci che non potevano essere chiuse. A questo punto, il compratore (la società costruttrice) citava in giudizio i venditori, affinché fossero condannati al risarcimento del danno in ordine al peso non apparente e non dichiarato di cui l’immobile venduto era gravato e rappresentato dalla suddetta convenzione di vicinato.

Il Tribunale di Teramo – con sentenza n° 692/2016 – rigettava la domanda risarcitoria in ragione della conoscenza da parte della società acquirente della convenzione di vicinato e, comunque, in ragione della necessità di rispettare le distanze legali tra costruzioni. La Corte di appello de L’Aquila respingeva l’appello proposto dalla soccombente in primo grado, evidenziando che – dalle deposizioni testimoniali – era emerso che la convenzione di vicinato era stata consegnata alla società acquirente e che la medesima convenzione era stata comunque trascritta. Seguiva ricorso per Cassazione, affidato a dieci motivi di cui solo il quarto e il quinto rilevano ai fini della presente disamina: prima della loro illustrazione, vale la pena offrire qualche coordinata normativa e giurisprudenziale ai fini del migliore inquadramento del caso.

L’art. 1489 c.c. e i precedenti della Corte di Cassazione.

L’art. 1489 c.c. – rubricato “Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi” – stabilisce che “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo”.

La Corte di Cassazione ha – innanzitutto – tracciato la linea di confine tra l’azione in commento (volta alla tutela dell’acquirente a fronte di pesi giuridici sul bene immobile) e l’azione da attivare a fronte di vizi intrinseci del bene – anche mobile – compravenduto. La domanda di risarcimento del danno proposta dal compratore che lamenti la presenza sul bene acquistato di un diritto di servitù in favore di un fondo vicino deve essere inquadrata nell’ambito dell’articolo 1489 c.c. – la quale disciplina il caso in cui la cosa venduta risulti gravata da diritti reali o personali altrui – non essendo invece applicabile l’articolo 1494 c.c. che ammette il compratore a richiedere il risarcimento per vizi della cosa consistenti in un difetto materiale o funzionale del bene (Cass. n° 29367 del 2011). L’azione di risoluzione del contratto e l’azione di riduzione del prezzo di cui all’art. 1489 – poi – sono nettamente distinte tra di loro, perché l’una è diretta all’eliminazione del negozio, l’altra alla conservazione dello stesso pur se in parte modificato (Cass. n° 4248 del 2010). La giurisprudenza equipara il peso ex art. 1489 c.c. all’abuso edilizio; non può sottrarsi alla garanzia il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche: ai fini della condanna al risarcimento del danno non è necessaria la sua malafede ma è sufficiente la colpa (Cass. n° 14595 del 2020).

Qualora – infine – il bene oggetto del contratto risulti soggetto a vincolo di inedificabilità posto da un provvedimento amministrativo di carattere generale, tale vincolo – sottaciuto dal promittente venditore – rientra nel suo obbligo di garanzia ex art. 1489 c.c. (Cass. n° 22343 del 2014). A questo punto, può più agevolmente leggersi la pronuncia in commento.

L’esclusione di responsabilità del venditore nella sentenza n° 21773/2026

Ritornano al caso abruzzese, il soccombente in appello (ricordiamo, la società costruttrice e acquirente del bene immobile) ricorreva in Cassazione sulla scorta di dieci motivi di cui due appaiono meritevoli di approfondimento: il quarto ed il quinto. Con il quarto motivo, il ricorrente assumeva la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1489 c.c. per avere la Corte di merito escluso la responsabilità dei venditori, benché nell’atto notarile gli stessi venditori avessero garantito la piena proprietà e sua libertà da pesi, iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli di terzi. Con il quinto motivo, il ricorrente si doleva per l’omesso esame di un documento decisivo: l’atto pubblico di vendita da cui risultava che i venditori avessero garantito la libertà dell’immobile da pesi.

I due motivi – scrutinati congiuntamente – sono stati considerati infondati. Ed invero la Corte, sulla scorta di una consolidata giurisprudenza, ricorda che la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso, anche nel caso in cui l’alienante avesse dichiarato l’inesistenza di pesi ed oneri sul bene (Cass. Sentenza n° 57 del 2018; Cass. Ordinanza n° 17080 del 25/06/2025; Ordinanza n° 19020 del 2024; Ordinanza n° 1441 del 2024; Ordinanza n° 7474 del 2023; Ordinanza n° 22644 del 2022; Sentenza n° 15581 del 2022). Nel caso di specie, la sentenza della Corte di Appello aveva dato atto della conoscenza dei pesi sul bene attraverso l’effettiva consegna della convenzione di vicinato alla società costruttrice.

Considerazioni finali

Addivenendo ad una sintesi, può dirsi che un peso su di un immobile compravenduto può essere fonte di responsabilità se davvero non è conosciuto dal compratore e la prova dell’effettiva conoscenza può darsi – per ipotesi – anche attraverso prova testimoniale. Dal lato del compratore, è bene che questi acquisisca sia la documentazione scaturente dai pubblici registri (nel caso di specie – come si è visto – la convenzione di vicinato era stata resa pubblica in Conservatoria per cui l’acquirente era nelle condizioni di verificare se vi fossero trascrizioni o iscrizioni sfavorevoli) sia la documentazione depositata presso gli enti territoriali quel che concerne la legittimità urbanistica dell’immobile (come si è visto la giurisprudenza equipara l’abuso edilizio al peso ex art. 1489 c.c.). Dal lato del venditore, è prudente che questi metta in evidenza tutti i possibili pesi (apparenti o non apparenti) ad esempio nei moduli predisposti dall’agenzia immobiliare o, meglio, in un contratto preliminare, o meglio ancora, nell’atto definitivo di compravendita. Qualora ciò non sia avvenuto, il venditore può – comunque – liberarsi dalla garanzia di cui all’articolo 1489 c.c. qualora riesca comunque a provare in Giudizio l’effettiva conoscenza in capo all’acquirente dei pesi sul bene compravenduto.