L’assemblea condominiale può disciplinare l’uso di alcuni beni comuni in misura proporzionale ai millesimi di proprietà, riconoscendo maggiori possibilità di godimento a chi possiede una quota più elevata. Il limite è uno: nessun partecipante può essere escluso dall’utilizzo del bene.
È il principio affermato dalla Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con la sentenza n. 4966/2026, in una controversia relativa alle modalità di utilizzo della piscina e del campo da tennis di un complesso condominiale.
La pronuncia chiarisce, in particolare, che il concetto di “pari uso” della cosa comune non coincide necessariamente con un uso identico, contemporaneo e quantitativamente uguale da parte di tutti i comproprietari. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
Perché acquistarlo
- Offre un approccio concreto alle assemblee condominiali, con l’obiettivo di ridurre blocchi decisionali, discussioni inutili e interpretazioni troppo rigide.
- Approfondisce i quorum deliberativi, mettendo in discussione prassi consolidate e mostrando quando la maggioranza di un terzo dei millesimi può essere decisiva per approvare i lavori.
- Analizza temi ricorrenti nella gestione condominiale: manutenzioni, innovazioni, videosorveglianza, sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabelle millesimali e sanzioni.
- Fornisce casi d’uso, esempi pratici e consigli utili per affrontare con maggiore sicurezza le decisioni assembleari.
- Aiuta a comprendere cosa dicono le norme, ma soprattutto cosa non dicono, aprendo la strada a soluzioni operative spesso trascurate.
Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
Lo stile dell’Autore, diretto e accessibile, rende il volume particolarmente utile per chi vuole trasformare il condominio da luogo di conflitto a spazio di gestione più razionale, chiara e sostenibile.
Uno strumento da avere subito a disposizione per amministrare e vivere il condominio con maggiore consapevolezza: acquistalo ora e scopri come rendere le delibere più semplici, rapide e difendibili.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
19.95 €
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Il caso
La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera con cui il condominio aveva approvato un nuovo regolamento per l’utilizzo della piscina e del campo da tennis.
Il regolamento prevedeva un sistema differenziato in funzione dei millesimi di proprietà. Per il campo da tennis, il numero di ore settimanali disponibili aumentava al crescere della quota millesimale; per la piscina, invece, i condomini con una quota maggiore potevano invitare un numero più elevato di ospiti.
Secondo i condomini che avevano impugnato la delibera, un simile criterio avrebbe violato gli artt. 1102 e 1136 c.c.: i millesimi, sostenevano, possono essere utilizzati per distribuire le spese, ma non per differenziare il diritto dei proprietari all’utilizzo dei beni comuni.
Il Tribunale aveva respinto l’impugnazione e la decisione era stata confermata dalla Corte d’Appello di Venezia. La controversia è quindi arrivata in Cassazione.
Piscina e campo da tennis non sono beni necessari all’edificio
La Suprema Corte parte dalla natura dei beni oggetto della controversia.
Piscina e campo da tennis, nel caso esaminato, non costituiscono parti necessarie all’esistenza o all’utilizzo delle singole unità immobiliari e non presentano quella relazione di accessorietà che caratterizza i beni indicati dall’art. 1117 c.c.
Sono invece beni autonomi, suscettibili di essere utilizzati indipendentemente dall’immobile di proprietà esclusiva, che accrescono il pregio e le possibilità di godimento del complesso.
Per questa ragione, osserva la Cassazione, trova applicazione la disciplina della comunione e, in particolare, l’art. 1102 c.c.
“Pari uso” non vuol dire uso identico per tutti
È questo forse l’aspetto più interessante della sentenza.
L’art. 1102 c.c. consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Ma, precisa la Cassazione, il pari uso non deve essere interpretato come diritto a un utilizzo necessariamente identico e contemporaneo.
La stessa giurisprudenza di legittimità ammette che il singolo possa ricavare dal bene comune una maggiore utilità, purché tale utilizzo rimanga compatibile con i diritti degli altri partecipanti.
Il parametro da prendere in considerazione, quindi, non è l’uguaglianza matematica nel godimento della cosa, ma la conservazione della possibilità per tutti i comproprietari di utilizzarla.
Questo principio assume particolare rilevanza per quei beni che, per loro natura, non possono essere utilizzati contemporaneamente da tutti, come appunto un campo da tennis o altre strutture comuni soggette a prenotazione.
I millesimi possono diventare un criterio per regolare l’utilizzo
La Cassazione compie poi un ulteriore passaggio.
L’art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è, salvo diverso titolo, proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua proprietà.
Da questa regola la Corte ricava che la quota di proprietà può costituire un criterio oggettivo per disciplinare anche il godimento del bene comune, e non soltanto la ripartizione delle spese.
Quando non sia possibile un utilizzo simultaneo da parte di tutti, l’assemblea può quindi organizzare il godimento in maniera proporzionata alle quote.
Rimane però fermo il divieto di introdurre una disciplina che impedisca completamente a uno o più partecipanti di utilizzare il bene.
In altri termini, i millesimi possono giustificare un uso differenziato, non l’esclusione dal godimento.
Legittimo il regolamento che attribuisce maggiori possibilità di godimento
Applicando questi principi al caso concreto, la Cassazione ritiene legittimo il regolamento approvato dall’assemblea.
A tutti i condomini continuava infatti a essere garantito l’utilizzo della piscina e del campo da tennis. La quota millesimale incideva esclusivamente sull’intensità del godimento: maggiori possibilità di prenotazione del campo da tennis e un maggior numero di ospiti ammessi in piscina per i proprietari con più millesimi.
Il criterio scelto dall’assemblea era quindi oggettivo e non comportava l’estromissione dei condomini con una quota inferiore.
La Corte evidenzia inoltre che il regolamento non pregiudicava il godimento diretto dei beni da parte dei condomini e dei loro familiari, incidendo soprattutto sulle modalità di accesso degli ospiti.
Per approvare queste regole non serve l’unanimità
Un altro aspetto importante riguarda la maggioranza necessaria.
Poiché la delibera non sopprimeva il diritto dei singoli sui beni comuni ma si limitava a regolarne le modalità di utilizzo, non era necessaria l’unanimità.
La disciplina poteva essere approvata con le maggioranze previste dagli artt. 1138 e 1136 c.c.
La Cassazione ha pertanto rigettato il ricorso.
Il principio affermato dalla Cassazione
La sentenza formula espressamente il principio di diritto:
L’assemblea può, con la maggioranza prevista dagli artt. 1138 e 1136 c.c., limitare il godimento dei beni condominiali non compresi nell’art. 1117 c.c. in misura proporzionale alla quota dei singoli partecipanti, a condizione che non venga impedito agli altri comproprietari di utilizzarli.
La portata della decisione va quindi oltre il caso della piscina o del campo da tennis.
Per i beni comuni suscettibili di un godimento autonomo e non simultaneo, l’assemblea dispone di un certo margine nella regolamentazione dell’utilizzo e può assumere i millesimi come parametro oggettivo per differenziare le possibilità di godimento.
Il confine resta quello posto dall’art. 1102 c.c.: disciplinare e differenziare l’uso è possibile; privare un partecipante della possibilità di utilizzare il bene comune, invece, no.
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