La Cassazione penale ribadisce che su un immobile abusivo (non ancora sanato) non possano essere eseguiti nuovi lavori, neppure se di modesta entità o accompagnati da CILA, SCIA o altro titolo edilizio. Inoltre ai fini del condono edilizio il manufatto deve essere ultimato almeno allo stato rustico, con copertura e tamponamenti perimetrali completati.
Se un fabbricato è abusivo e la sua situazione non è stata regolarizzata con un condono o con un accertamento di conformità, non si possono eseguire nuovi lavori sostenendo che, presi singolarmente, siano di modesta entità. Anche interventi come la manutenzione ordinaria, le modifiche interne o le opere soggette a CILA, SCIA o DIA, non diventano legittimi per il solo fatto di avere un titolo abilitativo, in quanto riguardano comunque un immobile che conserva la propria natura abusiva. È questo il principio richiamato dalla sentenza della Corte di Cassazione penale n. 15948/2026.
Opere già demolite: il ricorso non può più produrre effetti
Il caso riguarda la revoca di alcuni provvedimenti di sgombero relativi a opere abusive. Il Tribunale di Napoli aveva dato ragione al proprietario, revocando sia l’ordine di sgombero sia il successivo provvedimento del Comune. La Procura ha però portato la questione in Cassazione, sostenendo che il giudice non avesse approfondito la validità del permesso in sanatoria presentato dalla difesa. Secondo l’accusa, inoltre, dagli atti amministrativi emergeva l’ipotesi di un annullamento in autotutela del titolo, relativo a opere oggetto di condono che risultavano ormai completamente modificate.
Condono edilizio e lavori successivi: cosa accade se l’opera è stata modificata?
La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile per carenza d’interesse, in particolare il ricorso non può essere esaminato perché le opere sono già state demolite. Nonostante tutto i giudici chiariscono molti punti interessanti, in primis “(…) si è espressamente precisato, anche di recente, che qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorchè l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perchè anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l’edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente (….). Facendo applicazione di tale principio generale, si è tra l’altro precisato che in tema di reati edilizi, il regime della comunicazione di inizio lavori asseverata (c.i.l.a.) non è applicabile alle opere da eseguirsi su manufatti il cui originario carattere abusivo sia stato accertato con sentenza definitiva e che non risultino essere stati oggetto di condono edilizio o di accertamento di conformità, poichè gli interventi ulteriori su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dal manufatto principale, al quale ineriscono strutturalmente.”
Se un edificio è abusivo e non è stato condonato o comunque sanato con accertamento di conformità, non si possono eseguire nuovi lavori su di esso come se fosse regolare. Anche interventi minori, come manutenzioni o opere realizzabili con CILA, possono diventare illeciti perché riguardano un manufatto già abusivo. Il titolo edilizio eventualmente ottenuto per i nuovi lavori non basta a rendere lecita l’opera originaria infatti ogni intervento può quindi essere considerato una prosecuzione dell’abuso iniziale, divenendo anch’esso illegittimo. La CILA non può essere usata per intervenire su immobili dichiarati abusivi con sentenza definitiva, se non siano stati prima condonati o comunque regolarizzati.
Condono: per lo stato rustico servono copertura e tamponamenti
Infine viene precisato che “(…) la realizzazione al rustico di un manufatto, rilevante ai fini dell’assoggettabilità temporale dello stesso al condono, comporta il necessario completamento della copertura e il tamponamento dei muri perimetrali. (…). A fronte poi di opere proseguite oltre i termini massimi di realizzazione previsti dalla disciplina di condono di riferimento, consegue la illiceità delle opere medesime alla luce del principio per cui, se si proseguono i lavori edilizi su un immobile abusivo dopo la scadenza del termine per il condono, senza che il permesso in sanatoria sia stato rilasciato prima della prosecuzione stessa, ciò produce due effetti giuridici: la commissione di un ulteriore reato, trattandosi di lavori edilizi su immobile abusivo, nonché la non concedlibilità del condono richiesto, perché la data a cui fa riferimento la legge serve a fotografare la situazione di fatto esistente su cui valutare la possibilità di rilasciare il titolo in sanatoria.”
Per poter rientrare nel condono, un manufatto deve essere già completato almeno allo stato rustico ossia devono esserci sia la copertura sia i muri perimetrali chiusi. Se, dopo la data prevista della norma, i lavori proseguono senza che sia stato prima rilasciato il condono, si può integrare un ulteriore reato.
Questo può avere due possibili ripercussioni ed esiti:
- integrare un nuovo reato edilizio (ripresa di reato);
- impedire il rilascio stesso del condono per modifica delle opere in oggetto.
Il messaggio della sentenza è chiaro:
prima di presentare una CILA o una SCIA su un fabbricato con un abusi accertati, occorre verificare che questi ultimi siano stati effettivamente sanati. In caso contrario, il nuovo titolo edilizio non mette al riparo da conseguenze amministrative e penali, anche nei confronti delle nuove opere.
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Keywords: immobile abusivo, condono edilizio, SCIA, CILA, stato rustico, manutenzione ordinaria.
FAQ Tecniche: Immobile abusivo e CILA: nuovi lavori illegittimi senza sanatoria
Che cosa si intende per immobile abusivo non sanato?
È un manufatto realizzato in assenza di titolo, in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto al titolo, la cui situazione non è stata definita con condono o accertamento di conformità. La qualificazione concreta dipende dagli atti edilizi e dall’eventuale giudicato. [Verificare titolo edilizio, stato dei luoghi e provvedimenti amministrativi.]
Una CILA consente lavori su un immobile abusivo?
No, non se l’abusività originaria è stata accertata definitivamente e non risulta rimossa mediante condono o accertamento di conformità. La CILA disciplina il regime comunicativo di specifici interventi, ma non sana il manufatto preesistente né neutralizza l’illiceità dell’abuso originario.
La SCIA può regolarizzare un fabbricato abusivo?
No. La SCIA è un titolo abilitativo per gli interventi che rientrano nel relativo campo applicativo, ma non sostituisce il condono né l’accertamento di conformità. Prima di presentarla occorre verificare la legittimità urbanistico-edilizia dell’edificio e delle opere pregresse.
Qual è la norma di riferimento per CILA, SCIA e sanatoria?
I riferimenti principali sono gli artt. 6-bis, 22, 36 e 36-bis del D.P.R. 380/2001, secondo il tipo di intervento e l’epoca dei fatti. Il condono edilizio è disciplinato da leggi speciali, diverse dall’accertamento di conformità ordinario.
Quando un manufatto è ultimato allo stato rustico ai fini del condono?
Secondo il principio richiamato dalla Cassazione, sono necessari il completamento della copertura e dei tamponamenti perimetrali. Non basta la sola struttura portante. Il requisito serve a identificare la consistenza dell’opera entro il termine previsto dalla disciplina di condono applicabile.
Quali controlli deve svolgere il tecnico prima di progettare nuovi lavori?
Occorre confrontare stato dei luoghi, titoli edilizi, eventuali istanze di condono, provvedimenti di diniego o annullamento e sentenze definitive. Devono essere verificati anche vincoli paesaggistici, sismici e altri regimi autorizzativi eventualmente incidenti.
Quali errori vanno evitati?
Non si deve assumere che la modestia dell’intervento, una CILA o una SCIA rendano automaticamente utilizzabile un fabbricato abusivo. È errato anche proseguire lavori dopo il termine utile per il condono senza un titolo in sanatoria già rilasciato. La verifica preventiva deve riguardare l’intero immobile, non soltanto la nuova opera.
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