Donazione immobile: come funziona nel 2026?

26 agosto 2026

Come funziona la donazione di un immobile? Come incide la nuova legge 2026 nelle donazioni tra parenti? Il proprietario può trasferire gratuitamente una casa o un altro bene immobiliare a un figlio, al coniuge o a un diverso beneficiario attraverso un atto pubblico notarile, con l’accettazione del donatario. Prima di procedere occorre però considerare costi, effetti sulla futura successione e diritti dei legittimari. La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha inoltre modificato soprattutto gli effetti della riduzione delle donazioni nei confronti dei terzi che acquistano dal donatario, lasciando ferma la tutela sostanziale del legittimario leso. Le nuove regole rendono quindi necessario distinguere tra validità della donazione, rapporti tra eredi e successiva vendita dell’immobile.

Donazione immobile: cos’è e come funziona

La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una persona arricchisce un’altra disponendo gratuitamente di un proprio diritto o assumendo verso di essa un’obbligazione. È la definizione contenuta nell’art. 769 c.c. Nel caso di una casa, di un terreno o di un altro bene immobiliare, il proprietario può trasferire al beneficiario la piena proprietà oppure un diritto più limitato, come la nuda proprietà. Non è però sufficiente che il proprietario dichiari privatamente di voler “regalare” l’immobile: l’art. 782 c.c. richiede l’atto pubblico a pena di nullità.

La donazione immobiliare richiede quindi l’intervento del notaio e la presenza dei testimoni nei casi previsti dalla disciplina notarile. È necessaria anche l’accettazione del donatario. Se l’accettazione è contenuta nello stesso atto, il contratto si perfeziona contestualmente; può però intervenire anche con un successivo atto pubblico. In quest’ultimo caso, la donazione non è perfetta fino a quando l’accettazione non viene notificata al donante e, prima di quel momento, le dichiarazioni possono essere revocate secondo quanto previsto dall’art. 782 c.c.

Prima del rogito devono essere considerati diversi elementi:

• titolarità, provenienza e situazione ipotecaria del bene;
• identificazione catastale e documentazione necessaria al trasferimento;
• diritto che si vuole attribuire al beneficiario;
• eventuale usufrutto o altro diritto che il donante intende riservarsi.

La forma notarile permette così di individuare con precisione il contenuto dell’attribuzione, un aspetto che può diventare particolarmente importante quando, anche molti anni dopo, si apre la successione del donante.

Diversa è la donazione indiretta. Se un genitore fornisce il denaro utilizzato dal figlio per acquistare direttamente una casa, l’immobile non viene prima acquistato e poi trasferito dal genitore. Occorre allora ricostruire la funzione della provvista e il collegamento con l’acquisto. Si tratta di una fattispecie distinta dalla donazione diretta dell’immobile, con problemi specifici di qualificazione e prova.

Quando conviene trasferire una casa in vita?

Un genitore può voler attribuire subito un’abitazione a un figlio, anticipare la sistemazione del patrimonio oppure trasferire un bene a chi già lo utilizza. Queste ragioni possono rendere appropriata una donazione, ma la convenienza non può essere misurata soltanto confrontando il costo dell’atto con quello di una futura successione.

La prima domanda riguarda la posizione del donante dopo il trasferimento. Chi dona la piena proprietà non è più proprietario dell’immobile e non può quindi disporne come tale. Le successive decisioni sulla vendita o sulla costituzione di garanzie spettano al donatario, salvo che nell’atto siano stati riservati al donante diritti reali, come l’usufrutto. La questione assume un peso particolare quando la casa costituisce la parte principale del patrimonio e il proprietario potrebbe aver bisogno, negli anni successivi, di utilizzarla o di ricavarne liquidità.

Deve essere valutata anche la futura successione. Donare una casa a uno solo dei figli non è, di per sé, vietato e non comporta automaticamente una lesione degli altri. Alla morte del donante, però, le liberalità effettuate in vita possono concorrere alla ricostruzione patrimoniale necessaria per stabilire se siano stati rispettati i diritti dei legittimari. L’art. 555 c.c. prevede infatti la riduzione delle donazioni che eccedono la quota disponibile quando incidono sulla quota riservata.

Nella pratica è rischioso ragionare soltanto sulla situazione esistente al momento del rogito. Un patrimonio oggi consistente può cambiare per vendite, spese, debiti o altre liberalità; può inoltre modificarsi la composizione della famiglia. Una donazione apparentemente equilibrata può quindi assumere un peso diverso quando si aprirà la successione.

Per questa ragione è utile confrontare la donazione con il testamento e con le altre possibili forme di pianificazione patrimoniale. Una volta perfezionata, la donazione non è liberamente revocabile per un semplice ripensamento: la revocazione è ammessa nelle specifiche ipotesi previste dalla legge. La scelta dovrebbe quindi essere compiuta considerando non soltanto il vantaggio immediato, ma anche le esigenze future del proprietario e l’assetto complessivo della famiglia.

Donazione ai figli: proprietà, nuda proprietà e usufrutto

Donare una casa a un figlio non significa necessariamente trasferirgli subito ogni facoltà sul bene. Una soluzione frequente consiste nell’attribuzione della nuda proprietà con riserva di usufrutto: il figlio acquista la nuda proprietà, mentre il genitore conserva il diritto di godere dell’immobile.

L’art. 796 c.c. disciplina la riserva di usufrutto sui beni donati. Per un genitore che non vuole rinunciare all’utilizzo dell’abitazione, questa struttura può consentire di anticipare il trasferimento patrimoniale mantenendo il godimento del bene. L’usufruttuario può continuare ad abitare la casa oppure, se compatibile con la concreta situazione, concederla in locazione e percepirne i frutti.

È utile distinguere:

• la donazione della piena proprietà, che attribuisce immediatamente al figlio l’intero diritto;
• la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto;
• la costituzione o riserva di un diritto di abitazione;
• le operazioni nelle quali un diritto di godimento è previsto a favore di un soggetto diverso dal donante.

Usufrutto e diritto di abitazione non sono equivalenti. L’usufrutto attribuisce facoltà più ampie, mentre il diritto di abitazione permette di abitare la casa nei limiti stabiliti dalla relativa disciplina e non attribuisce le stesse possibilità di utilizzazione economica riconosciute all’usufruttuario. È quindi importante che l’atto individui correttamente il diritto che si intende conservare o costituire.

Quando l’usufrutto riservato al genitore si estingue per la sua morte, il figlio nudo proprietario acquista la piena disponibilità proprietaria per effetto del consolidamento: non si realizza in quel momento una nuova donazione.

La presenza dell’usufrutto incide anche sul valore del diritto trasferito. Il valore fiscale della nuda proprietà viene determinato considerando quello dell’usufrutto secondo i parametri previsti dalla normativa, tra i quali assume rilievo l’età dell’usufruttuario. Resta però distinto il piano successorio: se la nuda proprietà è stata donata a uno soltanto dei figli, l’attribuzione dovrà comunque essere considerata, secondo le regole applicabili, quando alla morte del genitore verranno verificati i diritti dei legittimari.

Costi, imposte e spese da mettere in conto

Quanto costa donare una casa? Non esiste un importo uguale per tutti, perché il costo dipende dal valore e dalle caratteristiche dell’immobile, dal rapporto tra donante e beneficiario, dal diritto trasferito e dalle eventuali agevolazioni fiscali. A queste componenti si aggiungono il compenso notarile e le spese necessarie alla preparazione dell’atto.

È utile distinguere fin dall’inizio tre diverse categorie di costo: imposte, costo dell’atto notarile e spese preparatorie. Il compenso del notaio non è una somma fissa stabilita in modo identico per ogni donazione. Possono incidere il valore dell’operazione, il numero degli immobili, la presenza di usufrutto o altri diritti reali e la complessità delle verifiche necessarie.

Tra le ulteriori spese possono rientrare visure catastali e ipotecarie, adempimenti relativi alla registrazione e alla trascrizione, documentazione necessaria alla stipula ed eventuali attività richieste per risolvere problemi emersi prima dell’atto. Se la situazione patrimoniale o familiare presenta particolari criticità, può essere utile anche una preventiva valutazione degli effetti successori.

Si pensi alla differenza tra la donazione di un singolo appartamento da un genitore a un figlio, senza particolari problemi documentali, e un’operazione che coinvolge più immobili, prevede la riserva di usufrutto oppure richiede verifiche preliminari sulla situazione del bene. Il costo non può essere stimato correttamente considerando soltanto l’imposta di donazione.

È quindi opportuno richiedere una quantificazione riferita alla specifica operazione e verificare preventivamente quali imposte siano effettivamente dovute e quali agevolazioni possano essere applicate. Nel caso di trasferimenti tra genitori e figli, ad esempio, l’esistenza di una franchigia può incidere in maniera significativa sull’imposta di donazione, mentre restano da considerare le imposte proprie del trasferimento immobiliare. Aliquote, franchigie, imposte ipotecaria e catastale e agevolazione prima casa richiedono pertanto una valutazione separata, che consente di comprendere quale parte del costo complessivo sia effettivamente di natura fiscale.

Donazione immobile: costi, tasse e agevolazioni

La fiscalità della donazione dipende innanzitutto dal rapporto tra donante e beneficiario e dal valore dell’attribuzione. Nel caso più frequente, quello tra genitore e figlio, l’imposta di donazione è pari al 4% sulla parte di valore che supera la franchigia di 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario. La stessa aliquota e franchigia si applicano ai trasferimenti tra coniugi e, in generale, ai parenti in linea retta. Per fratelli e sorelle l’aliquota è del 6%, con franchigia di 100.000 euro; per gli altri soggetti aliquote e franchigie cambiano secondo il rapporto con il donante. Per il beneficiario con handicap grave è prevista la franchigia di 1.500.000 euro.

Nel trasferimento immobiliare devono poi essere considerate:

• imposta ipotecaria ordinariamente pari al 2%;
• imposta catastale ordinariamente pari all’1%;
• imposta di donazione, quando dovuta oltre la franchigia applicabile.

Se il beneficiario possiede i requisiti previsti per l’agevolazione “prima casa”, le imposte ipotecaria e catastale possono essere applicate in misura fissa di 200 euro ciascuna. L’agevolazione può operare anche negli acquisti a titolo gratuito, nel rispetto delle relative condizioni.

La base fiscale cambia inoltre quando non viene trasferita la piena proprietà. Se il genitore dona la nuda proprietà e conserva l’usufrutto, il valore del diritto attribuito al figlio viene determinato tenendo conto del valore dell’usufrutto secondo i parametri normativi applicabili.

Un ulteriore aspetto da verificare riguarda le attribuzioni già effettuate. Le precedenti donazioni dello stesso donante allo stesso beneficiario possono rilevare ai fini del calcolo della franchigia, secondo le regole fiscali applicabili. Non è quindi sufficiente considerare soltanto il valore della nuova donazione.

Un genitore che dona al figlio una casa del valore inferiore alla franchigia, ad esempio, non deve per questo concludere che l’intera operazione sia priva di costi fiscali: devono comunque essere considerate le imposte relative al trasferimento immobiliare e le eventuali condizioni per le agevolazioni. Per avere un dato attendibile occorre quindi effettuare il calcolo sulla situazione concreta, anziché applicare una percentuale al valore della casa.

Figli, coniuge e altri familiari: cosa cambia nella pratica

Donare una casa a un solo figlio non è automaticamente illegittimo nei confronti degli altri. Durante la propria vita una persona può effettuare liberalità e può anche attribuire a un discendente beni di valore maggiore rispetto a quelli destinati agli altri. Il problema successorio si pone quando, alla morte del donante, occorre verificare se quelle attribuzioni abbiano compromesso la quota che la legge riserva ai legittimari.

La verifica non può essere effettuata guardando soltanto alla casa donata. Occorre ricostruire il patrimonio rilevante secondo le regole della successione necessaria, considerando il patrimonio lasciato dal defunto, i debiti e le liberalità che devono essere computate. Solo dopo questa ricostruzione è possibile stabilire se la quota disponibile sia stata superata e se un determinato legittimario abbia effettivamente subito una lesione.

Questo spiega perché non sia sufficiente affermare che “un figlio ha ricevuto una casa e l’altro nulla”. Il patrimonio rimasto al momento della morte potrebbe essere sufficiente a soddisfare i diritti dell’altro figlio. Al contrario, una liberalità compiuta molti anni prima può diventare rilevante quando il patrimonio residuo è insufficiente.

Occorre poi distinguere collazione e riduzione. La collazione opera, in linea generale, nei rapporti tra coniuge, figli e loro discendenti che concorrono alla successione, secondo gli artt. 737 ss. c.c. La riduzione ha invece la funzione di reintegrare il legittimario quando la quota riservata risulta lesa. L’eventuale dispensa dalla collazione non permette comunque di incidere sulla legittima oltre i limiti della quota disponibile.

Cass. civ., Sez. II, sent. 18 febbraio 2025, n. 4220 ha ribadito che l’azione di riduzione deve essere riferita alla lesione della quota spettante al singolo legittimario che agisce. La Corte ha inoltre precisato che non è sempre necessaria l’indicazione dell’esatta entità monetaria della lesione, purché venga rappresentata in modo sufficientemente concreto la situazione patrimoniale e siano forniti elementi idonei a rendere verosimile la lesione.

Prima di beneficiare in misura significativa un solo familiare è quindi utile considerare l’intero assetto patrimoniale, comprese eventuali liberalità precedenti. È una verifica che può ridurre il rischio che una scelta compiuta molti anni prima diventi oggetto di una controversia successoria.

Donazione immobile: impugnazione, legittima e termine di 10 anni

“Dopo dieci anni la donazione non può più essere impugnata” è una formula molto diffusa, ma giuridicamente fuorviante. Non esiste un unico termine decennale che renda qualsiasi donazione incontestabile. Occorre prima stabilire perché l’atto viene contestato e quale rimedio può essere esercitato.

Le ipotesi principali sono diverse:

• nullità, ad esempio quando manca la forma richiesta dall’art. 782 c.c.;
• annullamento, quando ricorrono i relativi presupposti;
• revocazione nei casi previsti dagli artt. 800 ss. c.c., tra cui ingratitudine e sopravvenienza di figli;
• azione di riduzione, quando la donazione ha leso la quota di un legittimario;
• conseguenze restitutorie o economiche derivanti dall’accoglimento della riduzione.

Il termine di dieci anni particolarmente rilevante in materia successoria riguarda l’azione di riduzione. Nel caso delle donazioni, però, non decorre dalla data in cui è stato stipulato l’atto. Cass. civ., Sez. Unite, 25 ottobre 2004, n. 20644 ha individuato nell’apertura della successione il momento dal quale decorre la prescrizione dell’azione di riduzione relativa alle donazioni. La stessa pronuncia distingue il caso delle disposizioni testamentarie, per le quali la decorrenza è collegata all’accettazione dell’eredità da parte del chiamato in base al testamento lesivo.

L’effetto pratico è rilevante. Se un genitore dona un immobile nel 2016 e muore nel 2031, non si può sostenere che nel 2026 la questione sia definitivamente chiusa perché sono trascorsi dieci anni dalla donazione. Il problema della lesione della legittima emerge con l’apertura della successione e deve essere valutato rispetto alla situazione patrimoniale esistente in quel momento.

Neppure la Legge n. 182/2025 ha introdotto una generale “sanatoria” delle donazioni dopo dieci anni. La riforma ha modificato soprattutto gli effetti della riduzione nei confronti dei terzi che acquistano dal donatario, senza eliminare la tutela sostanziale del legittimario. Prima di valutare se una donazione sia ancora contestabile occorre quindi identificare il rimedio, verificare quando decorre il relativo termine e distinguere la posizione del donatario da quella di chi abbia successivamente acquistato il bene.

Vendere la casa ricevuta: cosa è cambiato per acquirenti e banche

Un immobile ricevuto in donazione può essere venduto. Anche prima della riforma non esisteva un divieto generale di vendita: la difficoltà derivava piuttosto dalle possibili conseguenze di una futura azione del legittimario e dal rischio che, ricorrendone i presupposti, la tutela potesse coinvolgere anche chi aveva acquistato successivamente dal donatario. Questa situazione rendeva la provenienza donativa particolarmente delicata anche per le banche chiamate a finanziare l’acquisto.

Cass. civ., Sez. II, ord. 25 luglio 2025, n. 21254, nel contesto sottoposto al suo esame, ha chiarito che la sola provenienza donativa dell’immobile non dimostra automaticamente un pericolo attuale e concreto di evizione tale da giustificare, di per sé, la reazione del promissario acquirente. La pronuncia non significa però che la provenienza donativa fosse sempre irrilevante: il rischio doveva essere valutato sulla base di elementi concreti.

La Legge n. 182/2025 ha modificato profondamente questo quadro. Nel nuovo regime, salvi gli effetti della trascrizione della domanda giudiziale nei casi previsti dall’art. 2652, primo comma, n. 1, c.c., la riduzione non pregiudica normalmente il terzo che abbia acquistato l’immobile dal donatario. La lesione della legittima non scompare: è il donatario a essere tenuto a corrispondere al legittimario la somma necessaria a reintegrare la quota riservata.

Se il donatario è insolvente, il nuovo art. 563 c.c. considera inoltre la particolare posizione dell’avente causa a titolo gratuito, che risponde nei limiti del vantaggio conseguito. Non va quindi assimilato al normale acquirente a titolo oneroso.

Nella pratica, prima di acquistare una casa proveniente da donazione occorre comunque verificare:

• la data di apertura della successione del donante, se già avvenuta;
• l’applicabilità della disciplina transitoria;
• eventuali domande di riduzione trascritte;
• eventuali opposizioni rilevanti secondo il regime applicabile;
• gli effetti della trascrizione della domanda giudiziale.

La riforma ha dunque reso la circolazione degli immobili donati significativamente più sicura e può ridurre anche le difficoltà nell’accesso al credito. Non ha però trasformato la provenienza donativa in un dato sempre irrilevante: la posizione dell’acquirente e quella del legittimario devono essere esaminate separatamente, verificando quale disciplina trovi applicazione nel caso concreto.

Donazione immobile e nuova legge: cosa cambia per la successione nel 2026

La Legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha modificato in modo rilevante la disciplina degli immobili provenienti da donazione. L’art. 44 è intervenuto, tra gli altri, sugli artt. 561, 562 e 563 c.c. Il punto centrale non è l’eliminazione della legittima: il legittimario che abbia ricevuto meno di quanto gli riserva la legge conserva la possibilità di agire in riduzione. La riforma ha modificato soprattutto gli effetti di tale azione nei confronti dei terzi ai quali il donatario abbia successivamente trasferito l’immobile.

La differenza rispetto al passato è significativa. Cass. civ., Sez. II, ord. 5 marzo 2026, n. 4949, decidendo secondo il testo previgente dell’art. 563 c.c. applicabile ratione temporis, ha richiamato il precedente sistema, nel quale l’azione restitutoria contro il terzo acquirente presupponeva, tra l’altro, l’escussione del patrimonio del donatario. È proprio il rischio di coinvolgere chi aveva acquistato successivamente il bene che contribuiva a rendere problematica la circolazione degli immobili di provenienza donativa.

Con il nuovo art. 563 c.c., salvi gli effetti della trascrizione della domanda nei casi previsti dall’art. 2652, primo comma, n. 1, c.c., la riduzione non pregiudica normalmente il terzo acquirente. È invece il donatario a essere tenuto a corrispondere al legittimario una somma di denaro nella misura necessaria a reintegrare la quota riservata. Se il donatario è insolvente, l’avente causa a titolo gratuito risponde nei limiti del vantaggio conseguito.

Particolare attenzione richiede la disciplina transitoria. Per le successioni già aperte prima dell’entrata in vigore della riforma, la disciplina previgente resta applicabile nei casi stabiliti dalla legge. Rilevano, in particolare, la domanda di riduzione già trascritta o trascritta entro il termine previsto oppure, in alternativa, la notificazione e trascrizione dell’atto stragiudiziale di opposizione alla donazione entro lo stesso termine. In mancanza delle iniziative previste, decorso il semestre trova applicazione il nuovo regime anche per le successioni anteriori.

Per stabilire quali regole valgano in una situazione concreta non basta quindi conoscere quando è stata effettuata la donazione. Possono essere decisive la data di apertura della successione e le iniziative assunte dal legittimario. La riforma rende più sicura la posizione del terzo, ma non rende irrilevante la donazione nella futura successione.

Errori da evitare prima dell’atto notarile

Molti problemi collegati alla donazione non derivano dalla validità formale dell’atto, ma da una decisione presa senza considerare ciò che potrebbe accadere negli anni successivi. Un esempio ricorrente è quello del proprietario che dona l’unica abitazione trasferendone la piena proprietà e, solo in seguito, si rende conto di avere rinunciato a un bene che avrebbe potuto continuare a utilizzare oppure vendere in caso di necessità economiche.

La prima verifica dovrebbe quindi riguardare il risultato che si vuole realmente ottenere. Se l’obiettivo è attribuire la proprietà futura a un figlio continuando però a godere dell’immobile, può essere opportuno valutare la nuda proprietà con riserva di usufrutto. Se, invece, si vuole mantenere piena libertà di decidere successivamente la destinazione del bene, la donazione può non essere lo strumento più adatto.

Tra gli errori che meritano particolare attenzione rientrano:

• donare l’unico immobile senza valutare le future esigenze del donante;
• confondere piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto e diritto di abitazione;
• non considerare coniuge, figli e altri eventuali legittimari;
• ignorare le precedenti donazioni;
• ritenere che la donazione possa essere liberamente revocata in qualsiasi momento;
• credere che dieci anni dal rogito rendano automaticamente incontestabile l’atto;
• considerare soltanto il costo fiscale immediato;
• non verificare la situazione catastale, urbanistica e ipotecaria del bene;
• trascurare la futura possibilità di vendita o di costituzione di garanzie.

Dopo la Legge n. 182/2025 si aggiunge un ulteriore errore: applicare indistintamente il nuovo regime a qualsiasi vicenda. La disciplina transitoria può essere decisiva quando la successione si è aperta prima del 18 dicembre 2025.

Anche sul piano successorio è preferibile utilizzare il rimedio appropriato. Cass. civ., Sez. III, ord. 27 ottobre 2025, n. 28406 ha richiamato la centralità dell’azione di riduzione quando viene lamentata una lesione della quota riservata. Prima di impostare una contestazione è quindi necessario ricostruire la liberalità, il patrimonio e la posizione del singolo legittimario, anziché partire dalla generica affermazione che una precedente donazione debba essere “annullata”.

Come scegliere la soluzione più adatta al proprio patrimonio

Non esiste una soluzione patrimoniale migliore in astratto. Donazione della piena proprietà, attribuzione della nuda proprietà con riserva di usufrutto, testamento e trasferimento oneroso producono effetti diversi e devono essere confrontati considerando la situazione del proprietario e della sua famiglia.

Un elemento decisivo è il tempo. La donazione produce effetti durante la vita del proprietario e, una volta perfezionata, non può essere liberamente revocata per semplice ripensamento. Il testamento, invece, è destinato a produrre effetti dopo la morte e può essere modificato dal testatore secondo le regole previste dalla legge. Per chi non è ancora sicuro della futura destinazione del patrimonio, questa differenza può essere più importante del risparmio fiscale immediato.

Occorre poi considerare la composizione del patrimonio. Se la casa rappresenta quasi tutta la ricchezza del proprietario, trasferirla subito a uno dei figli può avere conseguenze molto diverse rispetto alla stessa operazione compiuta da chi dispone di altri beni sufficienti a soddisfare le proprie esigenze e, in prospettiva, i diritti degli altri legittimari. Età, necessità abitative, disponibilità di liquidità, precedenti liberalità e rapporti familiari devono essere valutati insieme.

Va inoltre mantenuta distinta la donazione diretta da quella indiretta. Nel primo caso il proprietario possiede già l’immobile e lo trasferisce gratuitamente al beneficiario. Nel secondo, ad esempio, un genitore può mettere a disposizione le somme necessarie affinché il figlio acquisti direttamente una casa. La diversa struttura dell’operazione produce problemi giuridici differenti, soprattutto sotto il profilo della forma, della prova e delle conseguenze successorie.

La riforma del 2025 ha ridotto uno dei tradizionali elementi di criticità della donazione immobiliare, rafforzando la posizione di chi acquista successivamente dal donatario. Questo non significa, però, che la scelta possa essere effettuata considerando soltanto la futura commerciabilità del bene. Restano centrali i diritti dei legittimari, la posizione economica del donatario e le esigenze del donante.

Prima di trasferire un immobile di valore rilevante è quindi utile ricostruire l’intero assetto patrimoniale e familiare e confrontare gli strumenti disponibili. Una valutazione preventiva può evitare che una soluzione adeguata alle esigenze di oggi produca conseguenze non desiderate al momento della successione.

Se desideri una consulenza legale, puoi contattare i recapiti dello studio presenti nella pagina.

Articolo redatto da Avv. Prof. Marco Ticozzi – Professore Aggregato di Diritto Privato presso Università Ca’ Foscari Venezia – Studio Legale a Padova, Mestre Venezia e Treviso.

FAQ su donazione immobile

Perché i notai sconsigliano la donazione?

Non esiste una regola secondo cui la donazione immobiliare sia sempre sconsigliata. Tradizionalmente uno dei principali problemi riguardava la possibile lesione dei legittimari e le conseguenze che l’azione di riduzione poteva produrre anche nei confronti di chi avesse successivamente acquistato l’immobile dal donatario. La Legge n. 182/2025 ha modificato soprattutto questo secondo aspetto, rafforzando la posizione del terzo acquirente senza eliminare i diritti del legittimario leso.

Quanto si paga per la donazione di una casa?

Il costo comprende il compenso notarile, l’imposta di donazione quando dovuta, le imposte ipotecaria e catastale e le ulteriori spese dell’operazione. Per coniuge e parenti in linea retta l’imposta di donazione è pari al 4% sulla parte che supera la franchigia di 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario. Se ricorrono i requisiti dell’agevolazione prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Quali sono i vincoli della donazione di immobili?

La donazione immobiliare richiede l’atto pubblico e l’accettazione del donatario. Devono inoltre essere considerati eventuali diritti riservati al donante, la situazione del bene e i diritti dei legittimari. Se la liberalità supera la quota disponibile e lede la quota riservata, può essere esercitata l’azione di riduzione quando ne ricorrono i presupposti.

Come funziona la donazione gratuita di un immobile?

Il proprietario trasferisce senza corrispettivo la proprietà o un altro diritto sull’immobile mediante atto pubblico notarile. Il beneficiario deve accettare la donazione. È possibile trasferire la piena proprietà oppure, ad esempio, attribuire la nuda proprietà riservando al donante l’usufrutto.

Dopo 10 anni una donazione immobiliare può essere impugnata?

Dipende dal motivo della contestazione. Non esiste un termine generale di dieci anni decorrente dal rogito che renda la donazione incontestabile. Per l’azione di riduzione relativa alle donazioni, il termine decennale decorre dall’apertura della successione, secondo Cass., Sez. Unite, 25 ottobre 2004, n. 20644. Nullità, annullamento e revocazione hanno invece presupposti e discipline differenti.

Cosa cambia per le donazioni immobiliari nel 2026?

La Legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha modificato soprattutto gli effetti della riduzione nei confronti dei terzi aventi causa dal donatario. Nel nuovo regime, salvi gli effetti delle trascrizioni previste dalla legge, il terzo acquirente è normalmente protetto dalla restituzione dell’immobile, mentre il donatario è tenuto a corrispondere al legittimario la somma necessaria a reintegrare la quota riservata. Per le successioni anteriori devono essere verificate le disposizioni transitorie.

Si può donare la casa a un figlio mantenendo l’usufrutto?

Sì. Il genitore può donare la nuda proprietà e riservarsi l’usufrutto, continuando a godere dell’immobile secondo il contenuto di tale diritto. Alla morte dell’usufruttuario, l’usufrutto si estingue e la proprietà si consolida in capo al nudo proprietario, senza che sia necessaria una nuova donazione.

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

Sì. Un immobile ricevuto in donazione può essere venduto. Nel nuovo regime introdotto dalla Legge n. 182/2025, il terzo acquirente è normalmente protetto dagli effetti restitutori della riduzione, mentre il legittimario conserva una pretesa economica nei confronti del donatario. La protezione non deve però essere considerata assoluta: occorre verificare la data di apertura della successione, la disciplina transitoria, gli effetti dell’eventuale trascrizione della domanda giudiziale e le opposizioni rilevanti secondo la normativa applicabile.