l mercato immobiliare commerciale europeo continua a offrire opportunità agli operatori capaci di combinare gestione attiva degli asset, selezione delle location e investimenti nella riqualificazione. Covivio prosegue in questa direzione nel terzo trimestre del 2026, sostenuta dalla solidità delle locazioni nel comparto uffici e dall’avanzamento dei progetti alberghieri. Nei primi nove mesi dell’anno, il gruppo Covivio ha registrato complessivamente 149.400 metri quadrati di uffici locati o rinnovati, per quasi 44 milioni di euro di canoni annui di competenza. Parallelamente, ha lavorato sulla trasformazione di immobili esistenti, puntando a incrementare il valore degli edifici attraverso interventi di riposizionamento e conversione d’uso. Il quadro operativo è caratterizzato da un tasso di occupazione degli uffici del 94,2%, da una durata media dei contratti salita a 6,2 anni e da un portafoglio alberghiero nel quale nuove formule di gestione e progetti di sviluppo dovrebbero generare risparmi e rendimenti aggiuntivi. La strategia si concentra in particolare su Parigi, ma comprende anche Milano e altre città francesi, con interventi che vanno dalla riqualificazione di immobili direzionali di fascia alta alla conversione di edifici per uffici in strutture ricettive o residenziali.
Uffici, 149.400 metri quadrati locati o rinnovati nei primi nove mesi
L’attività commerciale nel comparto uffici è rimasta sostenuta anche nel terzo trimestre, quando Covivio ha locato o rinnovato 45.600 metri quadrati. Il dato porta a 149.400 metri quadrati i volumi complessivi dei primi nove mesi del 2026 e riflette due componenti distinte: le nuove locazioni e prelocazioni, da un lato, e i rinnovi dei contratti esistenti, dall’altro. Le prime hanno interessato 66.800 metri quadrati, generando circa 17 milioni di euro di canoni annui, con una durata media contrattuale di otto anni. I rinnovi hanno riguardato invece 82.600 metri quadrati, per circa 27 milioni di euro di canoni annui e una durata media di 16 anni. Nel complesso, le operazioni hanno quindi prodotto quasi 44 milioni di euro di canoni annui di competenza del gruppo. La differenza tra nuove locazioni e rinnovi è significativa per leggere la qualità dei risultati: i nuovi contratti contribuiscono a riempire gli immobili disponibili e a sostenere i progetti in fase di commercializzazione, mentre i rinnovi consolidano i flussi di cassa e prolungano la visibilità sui ricavi. Sul fronte opposto, i rilasci sono rimasti concentrati su un numero limitato di immobili e hanno riguardato 50.700 metri quadrati, corrispondenti a circa 13 milioni di euro di canoni annui. Circa due terzi di queste superfici risultano già rilocati oppure destinati a futuri progetti di riqualificazione, riducendo il rischio che gli spazi liberati si traducano in una perdita duratura di redditività.
Parigi, i progetti prime sostengono i canoni e la commercializzazione
Tra le operazioni che hanno sostenuto la performance del trimestre spicca CB21, nel quartiere direzionale di La Défense, alle porte di Parigi. La parte operativa dell’edificio è interamente locata, mentre il progetto di riqualificazione ha raggiunto un tasso di prelocazione del 41%, in aumento rispetto al 32% registrato nel primo semestre del 2026. I contratti più recenti sono stati firmati a 570 euro al metro quadrato ai piani alti, un dato che offre un’indicazione del posizionamento commerciale dell’immobile. Nel central business district parigino, il progetto Beige, consegnato a settembre, ha visto salire il tasso di occupazione al 42%, contro il 26% del primo semestre. Per i contratti già sottoscritti, i canoni medi si attestano intorno a 1.000 euro al metro quadrato.
Anche il progetto Grands Boulevards, nel IX arrondissement, registra progressi nella commercializzazione: Covivio ha firmato un term sheet per la locazione di 2.100 metri quadrati a un canone medio di 1.050 euro al metro quadrato. La consegna dell’edificio è prevista per la fine del 2027 e la prelocazione ha già raggiunto il 30%. Si tratta di tre progetti differenti, accomunati dalla ricerca di conduttori disposti a riconoscere canoni elevati per spazi di qualità in aree centrali o direzionali consolidate. La capacità di assicurarsi locazioni prima della consegna rappresenta inoltre un elemento importante per ridurre il rischio commerciale degli investimenti e rendere più prevedibili i flussi di reddito una volta completati gli interventi.
Da Ménilmontant a So Pop, la rete degli immobili occupati si consolida
La buona dinamica commerciale non riguarda soltanto i grandi progetti di fascia alta. Tra le operazioni concluse nel trimestre figura la locazione di oltre 4.000 metri quadrati nell’immobile Ménilmontant, nel XX arrondissement di Parigi, che risulta interamente affittato a un unico conduttore. A Saint-Ouen, il complesso So Pop ha portato il tasso di occupazione al 95% grazie a una nuova locazione di 2.200 metri quadrati. Nel progetto Art&Co, nell’area di Paris Gare de Lyon, sono stati invece rilocati circa 2.100 metri quadrati, pari a un terzo degli spazi che saranno liberati nel 2027. Quest’ultima operazione è particolarmente rilevante perché anticipa la ricommercializzazione di superfici che diventeranno disponibili soltanto in futuro, limitando il rischio di vuoti locativi al momento del rilascio.
Il portafoglio mostra quindi una gestione che non si limita a intercettare la domanda immediata, ma lavora anche sulla continuità dei ricavi attraverso il rinnovo dei contratti, la prelocazione e la sostituzione anticipata dei conduttori. In un mercato nel quale la qualità degli immobili e la posizione geografica incidono sempre più sulla capacità di attrarre imprese, la gestione attiva diventa una leva per preservare l’occupazione e sostenere i canoni. Il dato complessivo resta coerente con questa impostazione: nonostante alcune superfici liberate e la consegna di nuovi edifici, il tasso di occupazione degli uffici di Covivio si mantiene elevato.
“Louvre” e Milano, il valore passa dalla riqualificazione
Accanto alle nuove locazioni, Covivio sta lavorando sul riposizionamento degli immobili che necessitano di interventi più profondi. Uno dei casi più significativi è l’edificio Louvre, nel central business district di Parigi, dove nel trimestre sono stati liberati 6.100 metri quadrati. L’immobile sarà riqualificato per diventare un nuovo edificio prime di riferimento. Il permesso di costruire è già stato ottenuto e il progetto punta a portare il canone da circa 470 euro al metro quadrato a un livello obiettivo di 1.200 euro. La differenza tra il canone precedente e quello atteso mostra la portata della strategia: il valore aggiunto non deriva soltanto dalla gestione dell’occupazione, ma anche dalla possibilità di trasformare un edificio esistente in un prodotto immobiliare con caratteristiche più competitive e adatto a una domanda disposta a pagare di più.
A Milano, nel central business district, la risposta commerciale agli spazi liberati in Piazza San Fedele 4 è stata rapida: il 76% dei 3.300 metri quadrati interessati dal rilascio risulta già rilocato. Nella Greater Paris, invece, un ex edificio a uso uffici di Massy, liberato per una superficie di 5.200 metri quadrati, sarà convertito a uso residenziale. Il progetto conferma l’importanza della flessibilità nella gestione del patrimonio immobiliare: quando la destinazione direzionale non rappresenta più l’opzione più efficiente, la trasformazione verso altri utilizzi può diventare uno strumento per preservare e valorizzare l’asset. La riqualificazione, in questo senso, non è soltanto una voce di investimento, ma una scelta strategica che incide sui canoni potenziali, sulla domanda futura e sulla capacità di adattare gli immobili all’evoluzione dei mercati.
Occupazione al 94,2% e contratti più lunghi: maggiore visibilità sui ricavi
Il tasso di occupazione degli uffici si è attestato al 94,2%, nonostante la consegna di Beige nel mese di settembre. Considerando l’impatto della consegna del nuovo edificio, il livello di occupazione sarebbe rimasto stabile al 95,5% rispetto alla fine di giugno. La distinzione è importante perché l’ingresso di superfici appena consegnate può temporaneamente abbassare il dato aggregato, soprattutto quando la commercializzazione è ancora in corso. Beige, con un tasso di occupazione del 42%, si trova infatti in una fase diversa rispetto agli immobili già stabilizzati.
Un ulteriore segnale positivo arriva dalla durata media dei contratti, salita a 6,2 anni, con un incremento di 1,3 anni rispetto alla fine del 2025. Contratti più lunghi contribuiscono a rendere più prevedibili i flussi di cassa e riducono la frequenza con cui il proprietario deve affrontare nuovi cicli di commercializzazione, negoziazione e potenziali periodi di sfitto. La durata media di 6,2 anni sull’intero portafoglio non va confusa con quella delle singole operazioni dei primi nove mesi, che è pari a otto anni per le nuove locazioni e prelocazioni e a 16 anni per i rinnovi. I dati descrivono livelli differenti di analisi, ma convergono nel mostrare un’attività commerciale orientata alla stabilità dei ricavi. La sfida per Covivio sarà mantenere elevato il tasso di occupazione mentre porta a termine i progetti di riqualificazione e assorbe le nuove superfici, in un contesto in cui la qualità e la localizzazione degli edifici restano determinanti per la competitività del patrimonio.
Hotel, sei strutture tedesche passano a nuovi operatori
Nel comparto alberghiero, il terzo trimestre ha segnato il completamento del trasferimento in gestione del portafoglio tedesco di Covivio, composto da sei hotel, tra cui il Westin Grand Berlin e il Park Inn Berlin, agli operatori Radisson Hotel Group e Odyssey Hotel Group. Il cambiamento punta a rendere più efficiente il modello operativo, aumentare il controllo sulla gestione delle strutture e allineare meglio gli interessi delle diverse parti coinvolte. A regime, il risparmio annuo atteso è pari a 3 milioni di euro, di cui 2 milioni di competenza del gruppo. La riduzione dei costi dovrebbe corrispondere a un incremento di circa l’8% dell’EBITDA del portafoglio interessato, mentre l’obiettivo di creazione di valore è stimato in circa 40 milioni di euro, dei quali 21 milioni di competenza di Covivio.
Le cifre sono obiettivi prospettici e dipendono dalla piena realizzazione dei benefici attesi dal nuovo assetto. L’operazione riflette una strategia che non si limita a investire negli immobili, ma considera la struttura gestionale come una leva di redditività. Nel settore alberghiero, infatti, la qualità dell’asset rappresenta soltanto una parte del risultato: organizzazione operativa, controllo dei costi e capacità degli operatori di gestire la struttura incidono direttamente sulla redditività. L’affidamento a partner specializzati dovrebbe quindi consentire a Covivio di valorizzare il patrimonio facendo leva sulle competenze degli operatori, con l’obiettivo di migliorare l’efficienza e liberare risorse per ulteriori investimenti.
Dal progetto Bobillot al progetto Voltaire, 129 milioni per convertire uffici in hotel
Covivio sta inoltre accelerando le conversioni di immobili direzionali in strutture alberghiere, un segmento che consente di ripensare edifici esistenti alla luce della domanda ricettiva. Nel trimestre sono stati firmati due contratti di gestione a Parigi: con Generator per il progetto Bobillot, che prevede 91 camere e 454 posti letto, e con IHG per il progetto Voltaire, destinato a diventare un hotel di lusso da 165 camere con club sportivo. I due progetti rappresentano investimenti in capex per complessivi 129 milioni di euro, con un rendimento medio atteso sul costo totale di circa il 7%. Il rendimento atteso misura il rapporto tra i ricavi operativi previsti e il costo complessivo dell’investimento, ma non costituisce un risultato già conseguito: dipenderà dall’avanzamento dei lavori, dai costi effettivi e dalla performance delle strutture una volta entrate a regime. La scelta di affiancare fin dalla fase di sviluppo operatori come Generator e IHG permette di definire anticipatamente il posizionamento delle strutture e il modello di gestione, riducendo il rischio di arrivare alla consegna senza un partner operativo. Le conversioni da uffici a hotel richiedono tuttavia una valutazione attenta della destinazione urbanistica, dei costi di trasformazione e della domanda locale. In un mercato immobiliare sempre più selettivo, la capacità di individuare edifici con caratteristiche adatte a un cambio di utilizzo può diventare una leva di crescita, soprattutto quando la riconversione consente di valorizzare immobili che non rispondono più alle esigenze del mercato direzionale.
Dodici progetti alberghieri in corso e rendimento atteso del 13%
La pipeline di riqualificazione alberghiera continua ad ampliarsi con l’avvio di un nuovo progetto nel centro di Tolosa. Complessivamente, Covivio conta oggi 12 progetti alberghieri in corso, con 138 milioni di euro di capex residuo, di cui 52 milioni di competenza del gruppo. Il rendimento medio atteso sul capex residuo è del 13%, un livello superiore al rendimento medio di circa il 7% previsto per i due progetti parigini di Bobillot e Voltaire. I dati non sono direttamente sovrapponibili, perché il 7% si riferisce al costo totale dei due interventi, mentre il 13% riguarda la pipeline complessiva di riqualificazione e il relativo capex residuo.
La differenza suggerisce comunque che il portafoglio dei progetti in corso comprende iniziative con profili di rendimento differenti, legati alle caratteristiche degli immobili, alle condizioni degli investimenti e alle prospettive operative. Il capitale ancora da impiegare rappresenta una variabile importante per valutare la capacità del gruppo di completare i lavori e trasformare gli investimenti in reddito operativo. Il nuovo intervento a Tolosa amplia inoltre la presenza geografica della strategia alberghiera, affiancando i progetti già avviati in altre città francesi. Per Covivio, la crescita del comparto non passa soltanto dall’acquisizione di nuove strutture, ma anche dalla trasformazione di immobili esistenti e dal miglioramento della gestione. L’obiettivo è estrarre valore dal patrimonio attraverso interventi mirati, affidandosi a operatori specializzati e selezionando progetti che possano offrire rendimenti adeguati rispetto al capitale investito e ai rischi di esecuzione.
Una strategia fondata sulla qualità degli asset e sulla disciplina del capitale
I dati del terzo trimestre restituiscono il quadro di una società immobiliare che punta a rafforzare la redditività attraverso una combinazione di locazioni, rinnovi contrattuali, riqualificazioni e ottimizzazione della gestione alberghiera. Nei primi nove mesi del 2026, i 149.400 metri quadrati di uffici locati o rinnovati hanno generato quasi 44 milioni di euro di canoni annui di competenza del gruppo, mentre il tasso di occupazione del portafoglio direzionale si è mantenuto al 94,2%. La durata media dei contratti, salita a 6,2 anni, contribuisce a offrire maggiore visibilità sui ricavi futuri. Sul fronte alberghiero, il trasferimento in gestione dei sei hotel tedeschi dovrebbe produrre risparmi annui per 3 milioni di euro e un incremento di circa l’8% dell’EBITDA del portafoglio interessato, con un obiettivo di creazione di valore di 40 milioni.
A questo si aggiungono i 129 milioni di euro di capex previsti per Bobillot e Voltaire e i 138 milioni ancora da investire nella pipeline di 12 progetti di riqualificazione alberghiera. La realizzazione di questi obiettivi dipenderà dalla capacità di completare i lavori, rispettare i budget, mantenere il ritmo delle locazioni e portare gli immobili riqualificati ai livelli di rendimento attesi. Il dato più significativo è che la crescita non viene perseguita soltanto aumentando la superficie del portafoglio, ma cercando di migliorare la qualità degli immobili e l’efficienza della loro gestione. È questa la leva attraverso cui Covivio punta a sostenere il valore degli asset nel tempo, in un mercato nel quale la selettività degli investitori e dei conduttori rende sempre più importante la capacità di trasformare gli edifici in prodotti immobiliari competitivi.
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