Berlino, 23 ottobre 2026 – L’ex sindaco Klaus Wowereit definì Berlino “povera ma sexy”. Vent’anni dopo, i vertici dei fondi immobiliari stanno iniziando a non trovare più così affascinante la capitale tedesca, che nel frattempo è diventata un Eldorado per gli investimenti internazionali. La futura maggioranza guidata da Die Linke (partito della sinistra radicale) che molto probabilmente governerà la metropoli vuole infatti espropriare oltre 160mila appartamenti ai grandi gruppi del mattone per risolvere l’emergenza abitativa. E a rischiare più di tutti, con perdite stimate in oltre 8 miliardi, c’è Vonovia, colosso tedesco del settore e più grande proprietario di immobili residenziali in Europa. Proprio per questo, quello che succede a Berlino può estendersi a tutto il mercato immobiliare del Vecchio continente, coinvolgendo investitori, banche e risparmiatori.
Le cifre
La proposta nasce da un problema che nella capitale tedesca è diventato politicamente esplosivo: l’aumento degli affitti e la difficoltà di trovare abitazioni a prezzi accessibili. Dopo il referendum del 2021, nel quale circa il 59% dei votanti si espresse a favore dell’avvio di un percorso per riportare sotto controllo pubblico le case dei grandi proprietari, l’ipotesi di una “socializzazione” degli immobili è tornata al centro dell’agenda politica.
Elif Eralp e Die Linke hanno vinto le elezioni statali a Berlino
La Linke, insieme a Verdi e socialdemocratici, punta a trasformare quella richiesta in un progetto concreto. Le cifre in discussione sono enormi: circa 160mila appartamenti potrebbero passare alla proprietà pubblica, con un tetto di 16 miliardi di euro per gli indennizzi. Si tratta di 100mila euro per immobile.
I colossi tremano
Il gruppo più esposto è Vonovia, il maggiore proprietario di immobili residenziali in Europa. Secondo una stima del Financial Times, il piano berlinese potrebbe provocare per la società una perdita economica di circa 8,4 miliardi di euro. Il gruppo possiede, direttamente o attraverso le proprie partecipazioni, un vasto patrimonio abitativo nella capitale tedesca, il cui valore contabile è stimato in circa 20,4 miliardi di euro per gli immobili interessati dalla proposta. Il problema è la differenza tra il valore attribuito agli appartamenti nei bilanci aziendali e l’indennizzo ipotizzato per il loro trasferimento al settore pubblico. Per le circa 120.000 abitazioni di Vonovia considerate a rischio, la compensazione potrebbe fermarsi intorno ai 12 miliardi di euro, contro un valore contabile di 20,4 miliardi. Il divario è superiore a otto miliardi e potrebbe tradursi in una pesante svalutazione del patrimonio. Le conseguenze non riguarderebbero soltanto Vonovia. Anche altri grandi proprietari immobiliari, come Heimstaden, Adler e Covivio, potrebbero subire perdite. Per Heimstaden, in particolare, il danno potenziale viene stimato in circa 1,5 miliardi di euro.
Il dibattito
Il nodo economico più controverso è quanto lo Stato debba pagare ai proprietari. I 100mila euro ad appartamento sono una cifra sensibilmente inferiore al valore di mercato di molti degli immobili coinvolti e anche alle valutazioni che i gruppi riportano nei propri bilanci. I sostenitori della misura ritengono che non sia necessario riconoscere ai grandi proprietari il pieno valore commerciale del patrimonio. La loro argomentazione è che il trasferimento non costituisce una normale compravendita sul mercato, ma uno strumento previsto dalla Costituzione per destinare determinati beni all’interesse collettivo.
Sostenitori di Die Linke
L’indennizzo dovrebbe quindi tenere conto delle finalità sociali dell’operazione e della capacità finanziaria della città. I critici replicano che una compensazione molto inferiore al valore degli immobili rischierebbe di trasformarsi in una perdita imposta ai proprietari e ai loro azionisti. E il governo federale ha già fatto sapere che si opporrà in ogni modo alla misura.
Il nodo legale
La battaglia si gioca anche sul terreno del diritto. La base giuridica invocata dai sostenitori del progetto è l’articolo 15 della Legge fondamentale tedesca, che consente, a determinate condizioni, di trasferire terreni, risorse naturali e mezzi di produzione in proprietà collettiva o in altre forme di economia pubblica. La norma prevede anche un regime di compensazione. È importante distinguere questa procedura dalla normale espropriazione prevista dall’articolo 14 della Costituzione tedesca. Nel caso berlinese non si tratterebbe semplicemente di acquisire singoli immobili per realizzare un’opera pubblica, ma di intervenire su una parte del mercato abitativo, trasferendo un ampio patrimonio privato alla gestione collettiva. È proprio questa dimensione a rendere il progetto tanto ambizioso quanto controverso. L’articolo 15 non è mai stato applicato in Germania in un’operazione di questa portata. Di conseguenza, rimangono aperte questioni decisive: se il trasferimento di migliaia di abitazioni sia proporzionato rispetto all’obiettivo di rendere gli affitti più accessibili, quali criteri debbano determinare l’indennizzo e quali siano i limiti dell’intervento pubblico sui diritti di proprietà.
I timori delle banche
Un altro fronte riguarda il sistema bancario. I grandi proprietari immobiliari finanziano una parte significativa delle proprie attività attraverso il debito e utilizzano gli immobili come garanzia per ottenere prestiti. Se una parte consistente del patrimonio venisse trasferita al settore pubblico, potrebbero cambiare il valore delle garanzie, le condizioni dei finanziamenti e la valutazione del rischio da parte degli istituti di credito. Le banche temono soprattutto che la perdita di valore degli immobili possa peggiorare i rapporti tra debito e garanzie e innescare richieste di ulteriori garanzie o, in determinate circostanze contrattuali, di rimborso anticipato dei prestiti.
Una protesta pacifica a Berlino
Non significa che tutte queste conseguenze si verificherebbero automaticamente: dipenderebbero dai contratti, dalla struttura dei finanziamenti e dalle modalità con cui l’operazione sarebbe realizzata. L’effetto potrebbe comunque andare oltre le società direttamente coinvolte. Se gli istituti di credito percepissero il mercato immobiliare berlinese come più rischioso, potrebbero chiedere interessi più elevati o adottare criteri più severi per finanziare nuove costruzioni e acquisti. A risentirne sarebbero anche altri operatori, compresi quelli non interessati dal progetto. E tutto questo potrebbe avere effetti paradossali. L’obiettivo politico è rendere più accessibili gli affitti e rafforzare il controllo pubblico sul patrimonio abitativo. Ma se l’operazione producesse un aumento del costo del capitale e una riduzione degli investimenti privati, potrebbe rendere più difficile costruire nuove case, proprio mentre Berlino continua ad avere bisogno di ampliare l’offerta.
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