In Italia sette case su dieci con almeno tre locali sono economicamente accessibili a una famiglia con reddito medio, ma l’offerta di queste abitazioni è diminuita del 10% in appena sei mesi. È quanto emerge dall’indice di accessibilità immobiliare di idealista, aggiornato al terzo trimestre 2026 e pubblicato il 20 ottobre.
Il dato nazionale del 71% nasconde differenze marcate tra le città. A Bolzano soltanto il 13% delle abitazioni adatte a una famiglia rientra nella capacità di spesa media locale. Anche Napoli, Firenze, Roma e Milano registrano percentuali inferiori al 50%.
Il problema riguarda quindi due aspetti collegati: il prezzo delle abitazioni rispetto ai redditi e la progressiva riduzione degli immobili disponibili con spazi adeguati alle esigenze familiari.
Comprare casa nel 2026: cosa significa che il 71% degli immobili è accessibile
L’indagine dell’Ufficio Studi di idealista considera le abitazioni in vendita con almeno tre locali, utilizzando questa caratteristica per individuare gli immobili potenzialmente adatti a una famiglia.
Per stabilire se una casa sia accessibile, lo studio confronta il prezzo richiesto con il reddito netto medio delle famiglie nel territorio.
L’ipotesi è quella di un mutuo trentennale che finanzia l’80% del prezzo dell’immobile, con una rata mensile non superiore a un terzo del reddito familiare netto.
Su scala nazionale, idealista utilizza un reddito medio stimato di 37.511 euro netti all’anno, corrispondente a una soglia di spesa mensile per il mutuo di circa 1.042 euro.
Applicando questi parametri, il 71% degli alloggi con almeno tre locali presenti nell’offerta analizzata risulta economicamente sostenibile.
La percentuale descrive quindi la quota di immobili compatibili con la capacità di spesa stimata, secondo le condizioni adottate dallo studio.
Il dato nazionale cambia sensibilmente quando l’analisi si sposta sui singoli mercati cittadini, dove redditi e prezzi delle abitazioni seguono dinamiche differenti.
Sono nove i capoluoghi italiani nei quali meno del 50% delle abitazioni con almeno tre locali risulta accessibile a una famiglia con reddito medio locale.
La situazione più difficile emerge a Bolzano, dove soltanto il 13% dello stock considerato soddisfa i requisiti economici dello studio.
Segue Napoli, con il 40%, mentre a Verbania la quota raggiunge il 43%.
A Firenze l’accessibilità si ferma al 45%. Como e Rimini registrano entrambe il 46%, mentre Roma e Milano si attestano al 48%.
Completa il gruppo Lucca, con il 49%.
Questi valori indicano che, nei mercati citati, una famiglia con reddito medio locale può sostenere il costo di meno della metà degli immobili in vendita con almeno tre locali.
La differenza rispetto al dato nazionale mostra quanto la capacità di acquistare un’abitazione dipenda dalla città nella quale si cerca casa.
Le nove città con meno del 50% di case accessibili
| Città | Case con almeno tre locali accessibili |
|---|---|
| Bolzano | 13% |
| Napoli | 40% |
| Verbania | 43% |
| Firenze | 45% |
| Como | 46% |
| Rimini | 46% |
| Roma | 48% |
| Milano | 48% |
| Lucca | 49% |
Fonte: idealista/data, terzo trimestre 2026. Le percentuali si riferiscono agli immobili con almeno tre locali compatibili con il reddito familiare medio locale.
Case in vendita, l’offerta per le famiglie è diminuita del 10% in sei mesi
Il secondo dato dell’indagine riguarda la quantità di abitazioni disponibili.
Tra il primo e il terzo trimestre del 2026, lo stock di case con almeno tre locali si è ridotto del 10% a livello nazionale.
La diminuzione interessa 97 capoluoghi su 110, segnalando una contrazione diffusa dell’offerta di immobili adatti alle esigenze di spazio delle famiglie.
Le flessioni più accentuate si registrano a Lodi, dove lo stock è diminuito del 34,1%, seguita da Prato (-26,4%) e Cremona (-25,3%).
Tra le grandi città, il calo più marcato riguarda Torino, con una riduzione del 21%.
Seguono Napoli (-18,3%), Roma (-17,3%) e Milano (-13,8%).
Il dato descrive la variazione degli annunci disponibili nelle categorie considerate. Per chi cerca casa, una riduzione dello stock può tradursi in una scelta più limitata di immobili con le caratteristiche desiderate.
L’indagine registra anche mercati in controtendenza. A Trieste, per esempio, l’offerta di abitazioni con almeno tre locali è aumentata del 17,1% nello stesso periodo.
Milano e Torino, non è soltanto una questione di prezzi
La ricerca evidenzia anche un’altra differenza tra i mercati immobiliari: la presenza di abitazioni con dimensioni adatte alle famiglie rispetto all’intero stock in vendita.
A livello nazionale, gli immobili con almeno tre locali rappresentano l’85% dell’offerta analizzata.
A Milano, invece, questa quota scende al 53%.
Il dato indica che poco più della metà degli immobili presenti sul mercato milanese rientra nella categoria dimensionale considerata dallo studio.
Anche Torino, con il 66%, e Pavia, con il 69%, presentano una quota di abitazioni con almeno tre locali inferiore alla media italiana.
Per Milano, i due indicatori mostrano aspetti diversi dello stesso mercato: il 53% degli immobili in vendita dispone di almeno tre locali, mentre soltanto il 48% di questi immobili risulta accessibile secondo il reddito medio locale.
La combinazione tra disponibilità di spazio e sostenibilità della spesa permette di leggere con maggiore precisione le difficoltà delle famiglie alla ricerca di un’abitazione.
Milano, Roma e Napoli: redditi e rate sostenibili a confronto
I dati economici contenuti nello studio consentono di confrontare i principali mercati immobiliari italiani.
A Milano, idealista stima un reddito familiare netto medio di 60.888 euro annui e una soglia di spesa mensile per il mutuo di 1.691 euro.
Nonostante il reddito medio più elevato rispetto ad altre grandi città, la quota di abitazioni accessibili si ferma al 48%.
A Roma, il reddito netto medio stimato è di 43.123 euro, con una rata mensile sostenibile di 1.198 euro. Anche nella Capitale l’accessibilità è pari al 48%.
A Napoli, il reddito medio stimato scende a 32.781 euro annui, con una soglia mensile di 911 euro. Qui la quota di case accessibili è del 40%.
La distanza tra queste città conferma che un reddito medio più alto non corrisponde necessariamente a una maggiore accessibilità abitativa: conta anche il livello dei prezzi richiesti per gli immobili disponibili.
Le grandi città italiane: quante case sono accessibili alle famiglie
| Città | Reddito familiare netto annuo | Rata mensile sostenibile | Case accessibili |
|---|---|---|---|
| Milano | 60.888 € | 1.691 € | 48% |
| Roma | 43.123 € | 1.198 € | 48% |
| Napoli | 32.781 € | 911 € | 40% |
| Firenze | 47.865 € | 1.330 € | 45% |
| Bologna | 50.256 € | 1.396 € | 67% |
| Torino | 42.169 € | 1.171 € | 77% |
| Bari | 41.132 € | 1.143 € | 75% |
| Palermo | 33.815 € | 939 € | 78% |
| Genova | 41.354 € | 1.149 € | 86% |
Fonte: idealista/data, terzo trimestre 2026. Redditi familiari stimati sulla base di fonti ISTAT; soglie di spesa e accessibilità calcolate secondo la metodologia dello studio.
Accanto ai mercati più difficili, l’indagine individua città nelle quali la quota di abitazioni economicamente accessibili supera il valore nazionale del 71%.
Tra i grandi capoluoghi, Genova raggiunge l’86%, mentre Palermo si attesta al 78% e Torino al 77%.
Anche Bari, con il 75%, supera la media italiana.
Bologna, invece, registra il 67%, collocandosi al di sotto della soglia nazionale.
Lo studio rileva che complessivamente 34 capoluoghi presentano un’accessibilità inferiore al 71%.
Tra questi figurano Trento (51%), Venezia (52%), Prato (55%), Verona e Treviso (60%), Monza (61%), Padova e Trieste (62%) e Brescia (63%).
Le differenze interessano anche città geograficamente vicine. In Abruzzo, per esempio, Pescara registra il 65% di case accessibili, mentre Teramo raggiunge il 94%.
Il confronto evidenzia la varietà delle condizioni immobiliari locali, anche all’interno della stessa regione.
Mutuo casa, come viene calcolata la soglia di accessibilità
Per interpretare i risultati occorre considerare il metodo utilizzato da idealista.
La ricerca parte dal reddito familiare netto medio locale, stimato da idealista/data attraverso l’elaborazione di diverse fonti ISTAT. L’ultimo anno disponibile per i dati reddituali utilizzati è il 2023.
La soglia di spesa mensile viene fissata a un terzo del reddito netto.
A partire da questo valore, lo studio calcola il prezzo massimo sostenibile ipotizzando un mutuo di 30 anni, con finanziamento dell’80% del prezzo e un tasso fisso di riferimento del trimestre pari al 3,49%.
Il valore viene poi rapportato ai prezzi degli annunci, considerando il margine medio di negoziazione stimato da idealista.
L’analisi esclude aste immobiliari, nuda proprietà, affitti brevi, coliving, valori anomali e annunci duplicati.
L’indicatore permette così di confrontare i mercati locali attraverso parametri omogenei, tenendo distinti il reddito medio delle famiglie e il costo degli immobili disponibili.
Domande frequenti
Quante case in Italia sono accessibili a una famiglia con reddito medio?
Secondo idealista, nel terzo trimestre 2026 il 71% delle abitazioni in vendita con almeno tre locali risulta accessibile a una famiglia con reddito medio. Il calcolo considera una rata del mutuo non superiore a un terzo del reddito netto, con finanziamento dell’80% del prezzo e durata trentennale.
Qual è la città italiana dove comprare casa è più difficile?
Nell’indagine idealista, Bolzano registra la quota più bassa di abitazioni accessibili alle famiglie con reddito medio locale: appena il 13% degli immobili con almeno tre locali. Seguono Napoli con il 40%, Verbania con il 43% e Firenze con il 45%. Il dato misura l’accessibilità economica secondo i parametri dello studio.
Di quanto è diminuita l’offerta di case per famiglie nel 2026?
Tra il primo e il terzo trimestre 2026, lo stock nazionale di abitazioni in vendita con almeno tre locali è diminuito del 10%. La contrazione interessa 97 capoluoghi su 110. Le riduzioni maggiori sono state rilevate a Lodi (-34,1%), Prato (-26,4%) e Cremona (-25,3%).
Quale reddito serve per acquistare una casa secondo idealista?
Lo studio non indica un reddito minimo valido per ogni acquisto, ma confronta i prezzi delle abitazioni con i redditi medi locali. A livello nazionale utilizza un reddito familiare netto stimato di 37.511 euro annui, corrispondente a una rata mensile sostenibile di circa 1.042 euro secondo i parametri adottati.
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