La Cassazione chiarisce che più domande di condono edilizio presentate dai comproprietari non rendono sanabile un unico immobile abusivo se manca una reale divisione della proprietà. Il frazionamento artificioso delle istanze non può aggirare i limiti di volumetria previsti dal condono.
Presentare più domande di condono da parte dei comproprietari non basta a rendere sanabile un unico immobile abusivo.
Quando non esiste un’effettiva divisione della proprietà, il frazionamento delle istanze è considerato artificioso e non può essere utilizzato per aggirare i limiti di volumetria fissati dalla legge. Con la sentenza n. 31000/2026, la Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso contro il rigetto dell’istanza di revoca dell’ordine di demolizione relativo a un fabbricato abusivo.
Condono edilizio e comproprietà: non conta il numero delle domande
Quattro domande di condono sono state presentate per un immobile di circa 2.190 metri cubi e secondo il proprietario tale ripartizione rendeva legittima la sanatoria, valorizzando il frazionamento della proprietà.
La Corte d’appello di Napoli aveva però respinto la richiesta di revoca dell’ordine di demolizione, rilevando che le istanze fossero riferite, nella sostanza, a un unico intervento edilizio, relative a un unico interesse economico.
La Cassazione ha confermato questa valutazione precisando che “(…) in tema di condono edilizio, nel caso di bene immobile in comproprietà, per il quale non sia stata operata alcuna divisione né costituito un distinto diritto di proprietà su una porzione dello stesso, la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti legittimati in forza degli artt. 6 e 38, comma 5, della legge n. 47 del 1985, richiamati dall’art. 39, comma 6, della legge n. 724 del 1994, costituisce un frazionamento artificioso della domanda, da imputare ad un unico centro sostanziale di interesse onde non consentire l’elusione del limite legale di volumetria dell’opera per la concedibilità della sanatoria”.
Più comproprietari non possono presentare domande di condono separate per lo stesso immobile solo per aumentare il volume complessivamente sanabile. Se l’immobile è ancora in comproprietà e non è stato realmente diviso le diverse richieste vengono considerate come un’unica domanda, riferita a un unico interesse comune.
Quindi non conta il numero delle persone che presentano l’istanza ma l’opera abusiva nel suo insieme. Se il volume supera il limite previsto dalla legge per il condono, non lo si può rendere sanabile “spezzando” formalmente la pratica in più domande (frazionamento artificioso).
Il caso: da fabbricati rurali a un unico edificio residenziale
Nel ricorso viene richiamato un ulteriore punto, ossia la presenza di vecchi corpi di fabbrica, documentati da rilievi fotografici del 1929. Si trattava di manufatti rurali per circa 735 metri cubi che, secondo il ricorrente, essendo già presenti in precedenza, avrebbero dimostrato che il fabbricato non fosse stato realizzato interamente ex novo.
La Cassazione però non condivide tale impostazione e precisa che “non è possibile trasformare in residenziale dei fabbricati rurali senza specifiche autorizzazioni”.
Quei corpi erano semplici manufatti rurali, demoliti e sostituiti con un unico edificio residenziale. Inoltre, il cambio da uso rurale a residenziale avrebbe richiesto specifiche autorizzazioni per essere legittimato.
Dalla sentenza possiamo estrapolare i seguenti principi:
- il condono non può essere ottenuto moltiplicando le domande tra comproprietari quando l’immobile è, nella sostanza, unico;
- per valutare il volume sanabile conta l’intervento reale, non il frazionamento formale delle istanze;
- demolire preesistenti manufatti rurali e sostituirli non equivale a conservare l’esistente.
Scarica la sentenza in allegato
Keywords: condono edilizio, comproprietà, domande di condono separate, frazionamento artificioso, limiti di volumetria, ordine di demolizione, immobile abusivo, manufatti rurali, cambio di destinazione d’uso.
FAQ Tecniche: Condono edilizio e comproprietà: limite di 750 mc e domande separate | Ingenio
Che cos’è il frazionamento artificioso della domanda di condono?
È la presentazione di più istanze formalmente distinte ma riferite, nella sostanza, a un solo intervento abusivo e a un unico centro di interesse.
Nel caso di comproprietà indivisa, le domande non possono essere usate per moltiplicare il volume teoricamente sanabile.
La verifica riguarda la situazione reale dell’immobile e dei diritti, non il solo numero dei richiedenti.
Qual è il limite di volumetria richiamato nel caso?
L’art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994 indica, per le opere cui si applica il secondo condono, il limite di 750 mc per singola richiesta di sanatoria.
La Cassazione chiarisce che tale riferimento non legittima il frazionamento di una stessa opera abusiva tra comproprietari privi di porzioni autonomamente individuate.
Nel caso esaminato, l’immobile era di circa 2.190 mc.
In quali casi più domande di condono possono essere valutate separatamente?
Non basta la presenza di più comproprietari. Occorre verificare se sia stata realizzata una divisione effettiva o costituito un distinto diritto di proprietà su una specifica porzione dell’immobile.
La valutazione dipende da titoli, stato dei luoghi, autonomia delle porzioni e concreta configurazione dell’intervento.
Quali documenti deve esaminare il tecnico incaricato di una pratica di condono?
Servono almeno titoli di provenienza, visure e planimetrie catastali, elaborati grafici, documentazione fotografica, rilievo metrico-volumetrico e atti comunali della pratica.
Nel caso di preesistenze, vanno confrontati datazione, consistenza, destinazione d’uso e rapporto materiale con il manufatto successivo.
Il catasto non sostituisce la verifica urbanistico-edilizia.
La demolizione di vecchi manufatti rurali riduce il volume dell’edificio abusivo sostitutivo?
Non automaticamente. Se i manufatti sono demoliti e sostituiti da un diverso edificio residenziale, la loro precedente esistenza non consente di sottrarne senz’altro il volume dal nuovo abuso.
Rilevano identità dell’opera, continuità materiale, destinazione d’uso e titoli abilitativi.
Il cambio da rurale a residenziale richiede le verifiche autorizzative applicabili al caso concreto.
Quali controlli devono essere svolti prima di sostenere l’autonomia delle porzioni?
Occorre accertare se le porzioni siano realmente individuate e dotate di autonoma titolarità, oltre a verificare l’unitarietà funzionale, strutturale e volumetrica dell’intervento.
Una ripartizione soltanto cartolare o una pluralità di istanze non dimostra, da sola, l’autonomia edilizia.
Qual è l’errore più rilevante da evitare in una pratica di condono in comproprietà?
È calcolare la volumetria come se ogni comproprietario disponesse di un autonomo plafond di sanatoria per lo stesso immobile.
La domanda va impostata sulla consistenza effettiva dell’abuso e sulla reale struttura proprietaria.
Prima del deposito o della difesa in sede esecutiva, va verificata la coerenza tra rilievo, titoli e oggetto delle istanze.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
